‘미친 전셋값’이라는 표현이 나올 정도로 전세 값의 상승세가 가파르다. 서울의 아파트 평균 전세 값이 3억 원을 웃돌면서 렌트 푸어들이 수천만 원 이상 빚을 더 내야 하는 상황이 됐다. 이런 가운데 전문가들은 가계부채 심화와 이로 인한 금융부실을 우려하고 있다. 전세대출은 5년 새 3배로 급증해 전셋 값에서 렌트푸어의 대출액이 차지하는 비중은 23%를 넘어섰다.

가계부채가 늘어나면 그만큼 이자부담이 증가해 렌트푸어의 가처분소득이 감소하고 깡통전세 등에 따른 부담이 커지면서 이로 인해 금융의 연쇄 부실 위험도 커지고 있다. 전문가들은 공공전세 공급 확대, 이자부담 완화 등 대책이 필요하다고 지적하고 있지만 정부는 주택거래 활성화 등을 통한 전세수요 분산에만 의존하고 있는 상황이다. 지난 국감 자료에 따르면, 올해 전세자금대출 신규취급액이 월평균 1.3조 원에 달해 8월말 기준 총 신규취급액이 10조 원을 넘어선 것으로 드러났다. 이에 대해 박원석 의원은 “가계 소득이 정체된 가운데 25개월간 전세가격이 상승해, 가계가 부채를 동원해 버틸 수밖에 없는 상황”이라고 주장했다.

올해 1월부터 8월 사이 신규 취급된 전세자금대출은 총 10조 4천억 원에 이른다. 월 평균 1.3조 원씩 늘어난 수치다. 관련 통계가 처음 집계된 2011년 당시 월평균 전세자금대출 신규취급액은 7천 5백억 원 정도였다. 3년 새 5천억 원 가량 증가한 셈인데, 1조 원을 넘어선 것은 올해가 처음이다. 전세자금대출 잔액도 꾸준히 높은 증가세를 보이고 있다. 5년 전인 2010년 12조 8천억 원 수준이었던 전세자금대출 잔액은 올해 32조 8천억 원으로 늘어 약 20조 원 가량 늘어났다. 건수는 같은 기간 55만 건에서 88만 건으로 늘어났다. 전세자금대출의 이 같은 증가는 주택 전세가격이 매매가격보다 빠른 속도로 25개월 연속 상승해 전국

아파트 전세가율이 70%에 달한 현실 등과 무관하지 않다.

박 의원은 “목돈 안 드는 전세대출이나 행복주택 등 현 정부의 주거안정정책은 그 실적이 지지부지한데, 대출규제 완화 등으로 인한 전세수요의 매매수요 이전 등의 효과 역시 제한적”이라며 “그사이 오히려 전세값은 25개월째 폭등을 거듭해 수많은 서민 가계들이 빚의 수렁에 빠지고 있다”고 주장했다. 이어 “최근 논의되고 있는 임대차 등록제나, 전월세상한제·계약갱신청구권 도입 등 전월세시장의 근본적 안정을 도모하기 위한 주거안정대책을 조속히 마련하는 것이 서민들의 빚 부담 완화나 내수 활성화에도 궁극적으로 기여하는 방안이 될 것”이라고 덧붙였다.

김종훈 의원도 “기존 전세자금보증보다 한도는 확대하고 보증료율은 인하해 서민의 전세금 목돈 마련 부담을 줄이기 위한 목적으로 지난해 8월부터 시행 중인 ‘목돈 안 드는 전세대출’ 역시 실적은 저조하다”고 밝혔다. 최초 시행 시 예상 공급액은 1천400억 원이었지만, 지난해 공급액은 311억 원, 올해는 341억 원에 그쳤다. 김 의원은 “정부나 공공기관에서 대책을 발표할 때 보다 신중하고 철저하게 검토해서 시장실패 영역을 보완해야 하는데 애초부터 대책을 위한 대책을 만들다 보니 정책실패 사례가 발생한 것으로 생각한다”며 “이런 실패가 재발하지 않도록 검토 단계에서부터 충분한 준비가 있어야 할 것”이라고 말했다.

전세에서 월세로…그 이유

정부에서는 매매활성화와 월세 공급 확대를 전세값 상승에 대한 대책으로 내놓고 있다. 저금리 기조로 전세가 월세로 전환되는 현상을 인위적으로 막기보다는 전세수요를 매매수요로 전환하는 것이 중요하고 월세공급 확대에 따라 전·월세 전환율을 4~5% 수준으로 떨어뜨리면 주거비용부담이 줄어 전세시장도 안정화될 수 있을 것이라는 게 정부의 입장이다. 빚이 늘어나면 이자나 관리비 등 전세 세입자의 주거비용 부담이 증가해서 가계부실로 이어지고 이렇게 전세가율이 높아진 상황에서는 깡통전세 위험도 커진다. 이런 상황에서는 대한주택보증 등을 통해 보증보험에 가입돼 있다고 하더라도 보증기관 부실로 인해 금융불안이 가중된다는 우려도 나올 수 있다.

한국개발연구원에 따르면 지난 3분기 전국 기준 실질 주택전세가격은 전년동기 대비 3.9% 상승했고, 2009년 이후 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 최근 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 사상 최고치를 경신하고 있다. 특히 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 9월 64.6%를 기록하면서(전국 69.2%), 국민은행 통계 발표 이후 최고치를 기록했다. 게다가 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 대부분의 지역에서 상승했고, 5대 광역시(73.2%)에서는 전국 평균보다 높은 수준을 지속하고 있다.

한편 수도권 4분기 입주예정물량은 2만1,561호로 전년동기 대비 36.9% 감소할 것으로 예상되면서 2000년부터 최근까지의 장기평균(3만7,908호)을 크게 하회해 4분기에도 지속적인 전세가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 있다는 게 한국개발연구원의 설명이다. 이렇게 전세값이 오르다보니 전세자금 대출도 증가할 수밖에 없다. 전세자금 대출 총액은 2011년 18조 원, 2012년 23조 원, 2013년 28조 원, 2014년 35조 원에 이를 것으로 추정되고 있다. 3년 전 18조 원에 비해서 올해 무려 3년 만에 두 배 가까운 전세자금 대출총액이 늘어나고 있다. 정부의 저금리 기조로 인해 은행권의 예금이자가 떨어져서 전세금으로 은행에 예치를 시켜서 생계를 이어가려는 집주인들이 전셋값을 계속 올릴 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다.

한국은행이 지난 8월과 10월 잇따라 인하 결정을 내리면서 기준금리는 사상 최저 수준인 연 2%까지 내려왔고 이로 인해 1년 정기예금 금리는 1%대로 내려간 상품도 있다. 집주인들이 전세보증금을 은행에 맡겨서 받을 수 있는 이자가 너무 적어서 생활하기 어렵다는 설명이다. 전세를 아예 월세로 돌리거나 전세보증금 인상 요구를 할 수밖에 없는 상황이라는 얘기다. 이런 관점에서는 예금과 대출의 마진율 차이인 예대마진율을 선진국 수준 1%로 줄이라고 하는 주장도 나올 수 있다.

현재 대출이자 3.58%, 예금이자 1.2%라고 본다면 은행에서는 2% 이상을 예대마진으로 취하고 있다. 이런 점을 볼 때 대출이자율을 1% 이상 충분히 낮출 수 있는 여지도 있다는 얘기도 나올 수 있다. 렌트푸어 입장에서는 대출이자율을 내려주는 것도 한 가지 방법이지만 집주인 입장에서는 예금이자율을 올려주는 것도 대안이 될 수 있다. 전세자금으로 인해 대출 부담이 커지면서 월세 신규 계약 비중도 증가하고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 초 임대차계약 시 월세 신규 계약 비중은 41.6%로 집계됐다. 그러나 월세로의 전환이 장기적인 안목에서 본다면 바람직하지만 주택 임대시장이 오랜 기간 전세를 기반으로 이뤄졌던 만큼 갑작스러운 전환은 부작용을 초래할 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

전세대출 사상 최대 규모

국민은행이 매주 집계하는 서울의 아파트 전세가격지수를 보면 2012년 10월 셋째주 98.7이었던 전세지수는 2년 뒤인 지난 20일 111.9로 13.4% 올랐다. 전세보증금이 3억 원인 경우 다음 재계약 시 보증금이 평균 4천만 원 오른 셈이다. 전세자금대출은 10월까지 아파트 전셋값 평균 상승률인 3.65%에 비해서도 매우 높다. 올해 아파트 전셋값 상승률이 3.65%라는 게 정부의 설명이지만 실제로는 2년 만기 후 재계약을 하는 세입자는 지난해 전세가격 상승률까지 더해 7.15%를 올려줘야 한다. 올해 국민주택기금 전세대출은 9월까지 1조 4천억 원 늘어난 반면 7개 시중은행의 자체 전세대출은 15조 8천억 원이 됐다.

지난해 말 대출 잔액 11조 8천억 원보다 4조 원(약 34%) 늘어났다. 이런 추세라면 연말에는 전세대출규모가 35조 원에 이를 것으로 예측된다. 이런 전세대출제도도 일반국민들보다는 은행들에게 유리한 정책이라는 얘기도 나온다. 은행들에게는 전세대출 대부분이 주택금융공사의 원금 90% 상환 보증을 받기 때문에, 주택담보대출에 비해 금리는 높으면서 위험은 더 낮다는 점에서 이롭다. 그러나 전세 세입자 입장에서 전세대출은 사실상 신용대출로 집을 담보로 한 주택담보대출보다 연체위험이 크고 경기변동에 취약하다. 이런 배경에는 정책의 실패가 있다는 게 전문가들의 분석이다. 매매활성화나 재건축은 답이 아니라는 얘기다.

한국감정원과 KB국민은행에 따르면 지난 9월 전국 아파트 전세가율은 70%를 돌파했다. 지난해부터 지난 9월까지 19개월간 전국 아파트 평균 매매가격은 2억 5,946만 원에서 2억 6,672만 원으로 2.8%(726만 원) 오르는데 그친 반면 평균 전셋값은 1억 5,650만 원에서 1억 8,135만 원으로 15.9%(2,485만 원)나 급등했다. 한국금융연구원과 서울대 금융경제연구원이 공동 조사한 ‘전세자금대출의 현황과 부실 가능성’ 보고서에 따르면 전세대출 연체 위험은 주택담보대출보다 최대 2.1배 높은 것으로 나타났다. 게다가 강남발 재건축이 본격화되면 전세시장의 수급불균형 심화로 렌트푸어 문제가 더욱 심각해질 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

값싼 임대주택 공급 필요

경실련은 지난 10월 30일 정부가 급등하는 전세값과 급격한 월세전환에 대응해 발표한 ‘서민 주거비 부담 완화 방안’에 대해 비판을 제기하면서 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 실질적 주거안정을 위해 대책 마련을 촉구했다. 또한 토지임대부주택과 값싼 임대주택 공급, 보유세 강화 등 집값거품 제거 정책을 요구했다. 정부는 전월세 불안지역을 중심으로 매입·전세임대 잔여물량 조기·추가 공급으로 12월까지 1.7만호를(기존 1.4만) 공급하겠다고 밝혔다. 그러나 이미 9.1대책을 통해 “가을 이사철에 맞춰 매입·전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하겠다”고 밝힌 바 있다.

이런 9.1대책으로 인해 집값과 전세가격은 오히려 상승했다. 정부가 대규모 주택 공급을 중단하겠다고 밝히자 기존 집값은 상승하고, 급격한 월세전환으로 인해 전세값도 상승하고 있다. 부동산 업체 집계에 따르면 100일 동안 아파트 전세시가총액이 30조 원이나 증가했다. 저소득층 주거비부담 완화를 위해 확대한다는 월세보증제도는 지난 9월 출시 이후 1년 동안 단 2건, 1억 원만 판매됐을 뿐이다. 민간자본 리츠 역시 올해 단 7천 가구의 시범사업만 추진되고 있으며, 그나마도 12월에나 착공이 예정돼있다. 사회취약계층을 위한 월세대출은 소득이 늘어나기가 막막한 이들에게 지금의 비싼 월세를 빚을 통해 해결하라는 무책임한 대책이라는 게 경실련의 주장이다.

경실련이 발표하고 있는 소득대비 집값·전세 값 분석에 나타나듯 지금 우리나라의 집값은 말할 것도 없고 전세값 역시 일반 서민들이 감당할 수 있는 수준이 아니다. 그런데도 정부는 연소득 2천만 원 이하 가구에게 집을 사라며 대출금리를 인하하고, 효과도 전혀 없는 재활용 정책을 서민 주거 안정책이라고 제시하고 있는 상황이다. 나성린 의원도 지난 국감에서 “전월세 가격 상승세가 심상치 않은 점을 고려해 전월세 상한제 도입을 고려해야 한다”며 “내가 시장주의자이긴 하지만 이부분은 적극적으로 대처할 필요가 있다”고 최경환 경제부총리에게 제안했다.

각종 부작용을 들며 도입을 반대했지만 서민주거 안정을 위해서는 더 이상 미룰 수 없음을 인식한 것이라 볼 수 있다. 지금까지 공급확대, 세제지원, 대출증대 등 수많은 대책을 발표했으나 가격 상승과 주거불안은 더욱 심해지고 있다. 경실련은 이와 함께 2년 이상 시간이 소요되는 아파트위주의 임대주택 정책에서 벗어나 도심의 기존 다가구다세대 주택 매입과 미분양 공동주택의 원가매입을 통한 값싼 임대주택 공급을 대폭 늘려야한다고 주장했다. 다음은 박원갑 국민은행 부동산 전문위원과의 인터뷰 내용이다.

Q. 전세품귀현상의 근본원인이 어디에 있다고 보십니까?

A. 집값 상승에 대한 기대심리가 불확실해지면서 세입자들이 집을 사기보다는 전세로 눌러앉고 있는 현상이 심화되고 전세값도 오르고 있습니다.

Q. 전세값 고공행진으로 인해 전세대출이 급증하고 있어서 가계부채를 심화시킬 수 있다는 우려가 나오고 있는데요. 전세값 상한제 도입이 답이 될 수 있을까요?

A. 무주택자들의 주거안정에 단기적으로는 어느 정도 도움이 될 수 있겠지만 전세소멸시대 집주인들이 아예 전세를 공급하지 않을 수 있습니다. 월세전환 속도를 더 가속화시킬 수 있고 부작용이 더 클 수 있습니다.

Q. 전세값이 오르는 이유에는 저금리 탓도 있다고 하는데요. 세입자 입장에서는 대출금리가 낮아지면 좋고 집주인 입장에서는 예금금리가 높아지면 좋은데요. 금리 정책을 어떻게 가져가면 좋을까요?

A. 금리 인상은 쉽지 않습니다. 부동산을 위해서 금리정책을 할 수는 없습니다. 부동산을 위해 금리정책이 존재해서는 안 되기 때문입니다. 집주인이 전세를 더 늘리기 위해 금리를 올리라는 것은 논의 자체가 안 됩니다. 이 문제는 전세문제의 본질적인 문제가 아니고 순차적으로 모든 것을 생각해야 할 문제이기도 합니다. 예금금리를 올리려면 기준금리를 올려야 하는데 전세문제 때문에 금리를 올리는 그런 경우는 없습니다.

Q. 정부의 렌트푸어 대책이 실패했다고 하는데요. 어떻게 보십니까.

A. 일단은 전세품귀시대니까 공공에서 전세를 공급하는 비중을 높여야 합니다. 정부에서 이번에 공공전세를 공급한다고 하니까 지켜봐야 합니다. 민간에서 전세공급을 더 할 수 있도록 인센티브를 줘야 하는데 그 외에는 대안이 없습니다. 구조적인 문제니까 해결이 쉽지 않습니다.

Q. 서민 고통 완화를 위한 속도조절과 완충장치는 어떻게 해야 할까요?

A. 위의 두 가지가 대안입니다. 다른 것은 할 수 없습니다. 전세품귀와 전세값 고공행진 현상이 앞으로 심화될 수 있습니다. 이런 현상이 언제 꺾일지 알 수 없습니다.

MeCONOMY Magazine December 2014