부동산 시장에 대한 전망을 하기 전에 인구구조에 대한 예측을 살펴볼 필요가 있다. 인구 구조가 부동산 시장에 영향을 주기 때문이다. 그렇다면 오는 2021년에 우리나라 인구구조는 어떻게 바뀔까. 움직이는 인구 피라미드에서 우리가 봐야 할 점은 1958년생부터 1963년생인 베이비붐 세대이다. 이 시대에 100만 명 가까이 태어났고 70~90 년까지도 그에 못지않게 인구가 많이 태어났다. 그러다 2000년부터 출산율이 줄어들기 시작했다. 현재는 폭발적으로 늘어나게 된 1960년생의 은퇴가 시작되고 있다. 그럼 여기서 은퇴를 하고 나서 75세 까지는 어떻게든 근로소득으로 버틸 수 있다고 가정 해보더라도 이후는 근로소득으로 살기가 힘들게 된 다. 70세가 넘으면 일을 시켜줄 곳이 없기 때문이다.

노후 소득원이 필요하다

우리가 근로소득이 아닌 소득으로 노후를 보내기 위해서는 얼마가 필요할까? 우리나라 노인의 최저 생활비는 월 150만 원 정도다. 적어도 250만 원 정도는 되어야 문화생활하면서 조금은 살 정도가 되고 300만 원 이상은 되어야 좀 쓸 것 쓰고 산다고 말할 수 있다. 그럼 여기서 300만원을 기준으로 잡고 근로소득 외에 평생 소득으로서의 개념으로 어 떤 소득이 있을지 알아보겠다.

70세를 넘어 90세까지 산다고 한다면 20년간을 우리가 싫든 좋든 연금 소득, 이자소득, 주식의 배당소득, 임대소득, 사업소득으로 살아가야 한다는 말이 된다. 과거 58년부터 매년 100만 명씩 태어났던 사람들이 앞으로 30년간 꾸준히 은퇴를 하게 된다고 가정할 때 30년간 합치면 우리인구의 3천만 명이 근로소득 외에 기타소득으로 노후를 살아가야 한다는 얘기다. 생각만 해도 엄청난 숫자가 근로소득 외에 다른 소득원을 찾아야 한다는 결론이 나온다. 위에서 예를 든 내용을 하나씩 살펴보자.

사업소득

우리는 지난 97년에 IMF를 겪었다. 당시 직장에 다 니던 직장인들이 대거 명예퇴직이라는 그럴싸한 이름으로 포장을 한 채 나와서 자영업을 택했다. 그러나 자영업자 역시 꾸준한 퇴출이 일어나 지난 2013 년부터 자영업자는 신규 진입보다 퇴출자가 더 많은 상황에 이르고 있다. 이코노믹 리뷰의 “[자영업자가 줄고 있다 ①] 폐업 65만 명 40대 최다”라는 제 하의 기사, 현대연구원의 자료에 의하면 자영업자는 2000년 779.5만 명에서 2014년 688.9만 명으로 감소된 것으로 나타났다. 총 취업자 중 자영업자 비중이 2000년 36.8%에서 2014년 26.9%로 하락했다. 현대연구원은 향후에도 자영업자 감소현상이 지속되고 비중이 축소될 것이라고 내다봤다”라고 나와 있다. 한 마디로 97년 이후 자영업자들이 대거 출당했다는 얘기다. 그만큼 이제는 자영업도 운영하기 힘들다는 것을 모든 사람들이 알게 된 것이다.

주식투자와 배당소득

얼마 전 ‘마법의성’을 부른 가수 김광진 씨(그는 가수를 하면서 우리나라에서 가장 좋은 대학을 나왔고 내로라하는 증권사의 잘나가는 펀드매니저를 했다.)가 청년토크콘서트에 나와서 했던 강연 중 이런 말을 했다. 90년대에 자신이 펀드매니저로 있었는데 그때 주식은 500에서 1천선을 왔다 갔다 하는 박스권 장세였다. 주식의 평균수익률은 약 5%정도 이었고 예금이 10% 변동금리였다. 어느 날 외국인이 그에게 와서 이렇게 말했다. “야, 너희는 주식의 수익률은 5%고 확정적으로 보장된 은행 이자율이 10%인데 왜 주식투자를 하느냐?”라고 말이다. 은행에 넣으면 주식보다 높은 수익률이 보장되는데 왜 원금손실의 위험도 있고 수익률도 낮은 주식투자를 하느냐는 얘기였다. 김 씨는 그 때 자신이 펀드매니저를 하고 있었는데도 그 의미를 전혀 몰랐다고 했다.

그런데 지금 와서 생각해보니 ‘그런 말이었구나’ 하고 이제야 무슨 의미인지 이해가 되더라는 것이다. 그러면서 지금은 예금의 금리가 1%대라고 하니 주식투자가 매력이 있는 상품이라고 말했다.  그러나 여기서 주의해야 할 게 있다. 주식과 같은 원금손실이 큰 상품은 젊었을 때 하는 것이지 70대가 넘어서 하는 것은 위험하다. 그래서 포트폴리오를 꾸밀 때 주로 젊었을 때 자산의 60%를 주식에 투자했다면 나이가 들어서는 그 비율을 점차 줄여나가 70대가 넘으면 여유자금으로 주식투자를 하는 것으로 바꿔야 한다. 그리고 한창 성장하는 90년대도 주식의 평균 수익률이 5%대였는데 지금이나 앞으로는 그것보다 더 떨어졌으면 더 떨어졌지 더 오르지는 않을 것이란 예측도 가능하다.

배당소득을 살펴본다면 150만원 가까이 되는 삼성전자 주식의 1주당 배당액은 2013년 기준 1만4천300원이었다 주식은 개별성이 강하다. 싸워야 할 상대는 외국인과 기관투자자이다. 정보에서 밀리고 머리에서 밀리니 개미는 항상 눈물을 흘릴 수밖에 없다. 물론 공부하고 분산투자하고 장기투자하고 가치투자하면 된다. 만약 자신 있다면 70세가 넘어서도 머리 팡팡 돌아가면 될 것이지만 70세가 넘어서는 배당으로 수익을 챙겨야지 주식을 사고팔고 해서 주식을 하는 것은 육체노동을 하는 것과 다름없다.

그렇다고 자영업에 눈을 돌려보자니 이제까지 실패만 해 왔다. 물론 자영업자가 될 수 있다. 손님의 마음을 알고 그들의 마음을 빼앗는 자영업자는 죽을 때까지 행복하게 일을 하며 살 수 있다는 기대도 있다. 마지막으로 임대이지만 이마저도 쉽지 않다. 그러나 자영업처럼 손님의 마음을 빼앗지 못한다고 망하는 것은 아니고 주식투자처럼 매일 샀다 팔았다 할 것 아니니 그래도 장점은 있다. 물론 단점도 있다. 한 번 잘못 사 놓으면 되돌릴 수 없고 레버리지를 많이 이용하면 잘못 샀다고 판단했을 때 손절매하기에 힘이 든다.

임대수익 어떻게 관리하나

임대는 잘 사는 것이 중요하다. 그럼 어디에 투자를 해야 할까? 서울, 수도권 일부 정도가 아닐까 생각된다. 왜냐하면 앞으로 살아갈 은퇴 후 40년을 예상해 본다면 가장 안정적인 곳에 사놓아야 하기 때문이다. 수도권에서도 2기 신도시는 일본의 다마 신도시와 같이 인구고령화로 인해 노인만이 사는 노인도시로 변할 가능성이 크다. 왜냐하면 우리나라의 신도시는 일부 대기업이 주변에 있기는 하지만 대부분의 일자리는 서울에 있기 때문이다. 즉 베드타운의 개념이 강하다는 얘기다. 그러나 서울의 오래된 주택을 재개발해서 일본의 콤팩트시티처럼 초고층 개발이라도 한다면 서울로의 쏠림은 걷잡을 수 없을 것이다. 게다가 중국인들과 같은 해외투자자들의 투자 1순위는 서울이 될 것이다.

중국인들에게 서울의 부동산을 사면 영주권을 주겠다고 한다면 순식간에 서울의 부동산침체는 벗어날 수 있다. 현재 그러한 논의가 현 정부에서도 진행되고 있다. 한국경제신문의 “고액투자 외국인에게 즉각 ‘영주권’”이라는 제하의 기사를 보면 이규홍 법무부 외국인정책과장은 “부동산 투자 현장조사를 해보면 중국인 투자자 가운데 ‘영주권을 즉시 주면 돈을 더 투자하겠다’는 사람이 꽤 있다”며 “이런 외국인 투자자 유치를 늘리기 위한 조치”라고 설명했다.

만약 우리나라가 오판을 해서 중국인에게 일정금액(약 10억 원) 이상을 투자하면 즉시 영주권을 준다는 정책을 편다면, 그 지역의 부동산은 중국인에게 모두 넘어갈 것이 뻔하다. 그리고 세입자는 모두 대한민국 국민이 될 것이다. 이미 중국인들은 캐나다의 투자이민제도를 폐지시킨 전과(?)가 있다.

파이낸셜 뉴스의 “캐나다 투자 이민 폐지, 몰려드는 중국 부자들 때문”이라는 제하의 기사를 보면 “왜 중국인에게 부동산규제를 푸는 것이 오판이냐”고 한다면 처음에는 중국인이 부동산을 사니 부동산 활성화가 되고 가격이 올라 좋을 것이지만 캐나다와 같이 중국인들은 그곳에 거주할 일이 별로 없고 한국인들이 세입자가 될 것이다. 그리고 가격을 벼락같이 올려놓아 우리나라 국민들이 다시 구매할 수 없을 정도로 만들어 버릴 것이다.

그리고나서 그 가격에 맞춰서 다시 월세를 올리면 그 곳에 월세 사는 우리 국민들의 고통은 지금보다 현격히 커질 것이다. 그래서 캐나다가 중국인 때문에 투자이민을 폐지시켰고 런던, 파리, 시드니 등 외국의 도시들도 중국인이 부동산을 사는 것을 규제하는 법률을 제정했거나 제정 중에 있다. 거꾸로 말해서 중국인들이 좋아할만한 부동산을 사는 것이 좋다.

어떤 부동산을 갈까?

관리가 편한 부동산이라야 한다. 관리가 편한 부동산은 관리실이 없는 빌라나 다가구 주택과 같이 세입자가 많고 관리가 어려운 곳보다는 아파트, 주상복합, 상가 등이다. 이곳들은 관리실이 있고 관리비에 장기수선충당금 등이 있어 향후 오래 되었을 때 수리에 대한 대비가 되어있기 때문에 장기간 부동산을 보유하더라도 관리에 신경 쓸 필요가 없다.

물론 서울의 빌라와 같이 향후 재개발 수요까지 넘볼 수 있는 곳은 앞으로 개발에 대한 기대감과 공실이 별로 없는, 서울의 특성상 지어진지 10년 이내의 빌라는 투자와 임대를 잡을 수 있는 투자처일 수 있다. 서울은 빌라부터 아파트, 상가까지 공실이 없을 만한 좋은 위치의 부동산은 앞으로도 투자수익을 기대해 볼만한 곳들이다. 수도권은 1기 신도시 위주로 포트폴리오를 꾸미는 것이 좋다. 그리고 그 중에서도 일부 아파트나 아주 상권이 좋은 상가가 그 대상이다. 향후 40년 이상을 가더라도 목 좋은 곳에 괜찮은 부동산을 사야 한다.

대출 관리는 어떻게?

부동산 담보대출인 만큼 신용상의 문제가 없다면 대출연장은 나이가 들었어도 가능하다. 그렇지만 여러 개의 부동산을 가지고 있는 것 보다는 월세가 잘 나오고 공실 없이 돌아가는 안정적인 부동산을 소수로 보유하는 것이 노인이 되어서도 좋다는 점을 잊지 말아야 한다.

레버리지를 계속 일으키는 수익률이 좋은 투자가 아닌 대출을 갚아나가는 그런 투자를 해야 한다. 이렇게 되면 수익률은 당연히 떨어진다. 은퇴 후에는 수익률보다는 은행의 리스크에 대비해야 한다. 그리고 월 300만 원 정도로 월 수익을 잡았다면 공실위험이나 변동성이 큰 곳은 샀다 팔았다를 반복해야겠지만 안정적으로 평생 가지고 가야 할 부동산은 수익이 나면 땅을 한 평 사듯이 은행 대출을 갚아나가야 한다.

부동산 임대시장은 3천만 명이 치열하게 찾게 되는 시장이고 이제 커다란 물결의 초입에 다다랐을 뿐이다. 이제 곧 58년생의 본격적인 은퇴가 신호탄이 될 것이고 10년쯤 지나면 ‘부동산 임대만한 것이 없구나. 자본, 이자, 배당, 자영업 등 모두 별 볼일 없구나’ 하는 것을 깨닫는 시기가 될 것이다. 그러한 판세를 파악하지 못한다면 앞서 말한 김광진 씨의 말처럼 흐름이 대세가 되고나서 뒤늦게 알아차려 후회만 남을 뿐이다.

MeCONOMY Magazine April 2015