[M이코노미 최종윤 기자] 서울과의 접근성, 산으로 둘러싸인 쾌적한 주거환경으로 실거주 목적으로 항상 주목받던 과천시. 하지만 상징과도 같았던 정부과천청사가 세종시로 이전하면서 침체기를 맞았다. 이런 과천이 다시 꿈틀거리고 있다. 1981년부터 1984년까지 1만3천522세대가 일시에 조성돼 현재는 노후화로 정비사업 기준에 만족됨에 따라 단지별로 재건축이 추진되고 있다. 모습을 드러낸 단지만 5곳이다. 아파트 단지의 재개발과 맞물려 과천시도 생산적 자족형 첨단산업 도시로 다시 태어나겠다며 박차를 가하고 있다.

정부과청청사가 세종시로 이전하면서 침체됐던 과천이 주공아파트 재건축 사업이 속속 모습을 드러내면서 다시 활기를 띄기 시작했다. 과천은 서울과의 접근성과 산으로 둘러싸인 쾌적한 주거환경으로 한때 ‘제2의 강남’이라 불리며 높은 부동산 시장을 형성했다. 하지만 정부청사가 세종시로 빠져나감에 따라 주
민들의 이탈도 잇따랐다. 한때 평당가 전국 최고 수준을 유지했던 부동산 가격도 계속 하락했다. 하지만 올해 재건축사업이 속속 모습을 드러내면서 2012년경 최저점을 기록한 과천 아파트들의 가격은 올해만 5천만 원에서 1억 원까지 가격이 상승한 상태다.

과천시의 아파트들은 1981년부터 1984년까지 1만3천522세대가 일시에 조성돼 현재 노후화로 정비사업 기준에 만족됨에 따라 단지별로 재건축이 추진되고 있다. 과천의 아파트 단지들은 대부분 지하철 4호선 초역세권에 물려있다. 과천 별양동 보석부동산 관계자는 “일단 매매물건이 귀한 상황에서 현재 과천 저층 재건축단지와 4단지, 8단지 중심으로 실거래 흐름이 이어지고 있다”면서 “앞으로도 과천의 재건축단지들은 투자수요와 재건축 후 실거주 목적으로 시장에서 꾸준히 주목을 받을 가능성이 높아 보인다”고 전했다.

현재 모습을 드러낸 재건축사업은 1단지, 2단지, 6단지, 7-1·7-2 단지다. 1단지와 2단지, 6단지, 7-1단지는 사업시행 인가까지 난 상태고, 7-2 단지는 지난 7월10일 관리처분 인가를 완료하고 올해 11월19일까지 이주를 진행하고 있다. 이들 말고도 4단지, 5단지, 8단지, 9단지, 10단지는 안전진단을 마쳤다. 이미 재건축된 3단지 11단지를 제외한 과천의 거의 모든 아파트 단지가 재건축에 나서고 있다.

주공 7-2단지 시작으로 도미노 이주 스타트

현재 가장 빠른 속도를 보이고 있는 곳은 과천 주공 7-2단지 아파트단지다. 지난 2007년 주공11단지 삼성래미안에코펠리스와 2008년 주공 3단지 래미안슈르 재건축에 이어 6년만이다. 7-2단지는 올해 7월10일 관리처분 인가를 완료하고 현재 이주를 진행하고 있다. 7-2단지의 빠른 속도는 1단지와 6단지 등 다른 재건축 아파트 단지의 사업시행 인가에 촉매제 역할을 했다. 삼성물산에서 시공하는 주공 7-2단지의 재건축 사업규모는 대지면적 26,560.10㎡에 지하 2층 ~ 지상 25층 총 543세대 아파트 9개동, 근린생활시설 1동이다.

이번 재건축으로 7-2단지는 기존 400세대에서 143세대가 늘어나며 평형별 세대수는 전용면적 99~117㎡ 평형대가 50.46%인 274세대로 가장 많고 84~85㎡ 224세대(41.25%), 150㎡ 45세대(8.29%)로 계획돼 있다. 나머지 1단지, 2단지, 6단지, 7-1단지는 진행속도가 비슷하다. 1단지와 2단지는 조합원 분양신청을 마쳤고, 6단지와 7-1단지는 조합원 분양신청을 받고 있다.

세대수가 1천620세대로 재건축 단지 중 가장 큰 규모를 보이는 2단지는 시공사와 본 계약을 완료 후 관리처분총회를 12월에 개최할 예정이다. 이후 2개월 이내 과천시청으로부터 관리처분 인가를 완료 후 내년 3월 이주를 개시할 계획을 잡고 있다. 현재 31개 동 1천620가구 규모인 2단지는 최고 35층 21개 동 2천129가구로 재건축 된다. 나머지 단지도 비슷한 행보를 보이고 있다. 모두 내년 3월을 목표로 사업을 추진하고 있다. 사업시행인가까지 진행된 5개 단지 이외에 나머지 4, 5, 8, 10 단지들도 정밀안전진단이 통과된 후 현재 재건축 추진위가 결성 중에 있는 것으로 알려졌다.

1만5천여 명 이주민, 인근 지역까지 영향

내년 6월까지 4개 단지가 동시에 재개발을 위한 이주절차에 들어가면서 총 5천66세대, 1만5천여 명의 이주민이 발생한다. 과천 별양동의 한 부동산 관계자는 “지난해부터 과천은 전세난이 심각한데 내년이 되면 전세물량을 더 찾을 수 없을 것 같다”며 “벌써부터 과천뿐만이 아니라 인근 인덕원, 평촌, 안양까지 집을 찾는다는 소식이 들려온다”고 전했다.

과천에서 집을 구하지 못한 사람들이 주변 도시로 나가면서 인근 지역까지 부동산 물량의 부족현상이 심각해질 우려가 있다는 것이다. 쏟아져 나오는 이주민에 따른 우려에 과천시가 재건축 사업 속도 조절에 나설 가능성도 점쳐지지만 일단 시는 인위적으로 사업조정을 할 생각은 없는 것으로 알려졌다. 재건축 추진일정 조정은 단지별 여건과 관리처분계획, 조합원간의 분쟁 등에 따라 조정될 수 있을 뿐 사업을 일시 중단하는 인위적 조정은 어렵다는 입장이다.

하지만 조합에서 추진해 오는 사항과 이주민을 위한 행정 뒷받침은 최선을 다한다는 입장이다. 내년 6월까지 재건축 아파트 이주민들이 쏟아져 나오는 것에 대비해 과천시는 ‘전월세 민원상담 창구’를 운영한다. 상담창구에는 시청 직원 1명과 한국공인중개사협회 과천시지회 소속 공인중개사 1명, NH농협은행 직원 1명 등 총 3명이 오전 10시부터 오후 4시까지 근무하게 된다.

상담내용은 전월세 가격에 따른 맞춤 물건 정보 제공 및 이사 전문 업체 이사비용 비교 견적 자료 제공, 금융기관과 연계하여 전세자금 대출 등 금융 안내, 기타 부동산 관련 생활법률 상담 등으로 과천시민이면 누구나 무료로 이용할 수 있다. 시는 이 창구를 이달부터 7-2단지 주민들의 이주가 완료되는 시점까지 1차로 운영한 후, 주공 1·2·6·7-1단지 이주가 시작되는 내년 1월 재개해 이주가 완료될 때까지 운영할 방침이다.

민원봉사과 이미춘 부동산관리팀장은 “창구를 개설한 이후 힘들게 발품을 팔지 않고도 과천 관내는 물론 안양 등 인근 지역의 주택 정보를 상세히 제공받을 수 있어서 재건축 아파트 주민뿐 아니라 일반시민들도 많이 찾아오고 있다”며 “시민들의 요구에 부응하는 맞춤 정보 제공으로 행정의 신뢰도를 높이고 재건축 이주가 차질 없이 진행되어 재건축 기간 단축 및 부동산시장 조기 안정화에 기여하겠다”고 말했다.

과천지식정보타운 지식기반산업용지, 내년 분양

아파트단지 말고도 과천시가 추진하고 있는 수도권 지식기반서비스업 성장을 선도할 과천 지식정보타운 내 지식기반산업용지 분양이 이르면 내년 하반기부터 시작될 전망이다. 9월16일 과천시에 따르면 지난 6월 한국토지주택공사(이하 LH)와 지식기반산업용지 매매계약을 체결한데 이어 내년 하반기 기업체 분양을 본격적으로 추진하기 위해 시청 별관 2층(구 도시사업단)에서 분양사무실 개소식을 했다고 밝혔다.

이와 함께 시는 성공적인 토지공급을 위해 현재 용지공급지침 및 지구단위계획 변경절차를 진행하고 있다. 분양용지는 지식정보타운 전체부지 135만3천㎡ 중 약 17%에 해당하는 22만3천㎡이며, 분양은 판교
테크노벨리, 수원 광교 등 분양경험이 풍부한 경기도시공사와 공동으로 추진할 예정이다. 시는 분양이 시작되면 국내 지식기반산업시설, 벤처기업 및 벤처기업집적시설, 소프트웨어진흥시설 등 최첨단 우수 기업들이 몰릴 것으로 전망하고 있다.

이는 과천지식정보타운 인근에 판교테크노벨리, 광교테크노벨리와 트라이앵글을 형성하고 있고, 최근
과천지식정보타운 내 지하철역사 신설이 확정됨에 따라 지하철을 이용해 산업용지에 곧바로 진입할
수 있는 등 교통 접근성이 더욱 높아졌기 때문이다.

신계용 과천시장은 “기업체가 거의 없는 전원도시과천에 우수한 기업들을 유치해 미래형 고용창출과 도시기능 활성화 및 자족도시 기반을 갖출 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다. 한편 정부청사가 빠져나간 과천시는 체계적인 지역개발을 위해 경기도시공사와 7월23일 업무협약을 체결하는 등 새롭게 재탄생하기 위해 힘쓰고 있다. 양 기관은 과천시에서 추진하는 과천지식정보타운 기업유치, 과천복합문화관광단지 및 과천화훼종합센터 개발, 강남벨트 및 승마체험장·캠핑장 조성사업 등 주요 현안사업의 체계적인 지역개발과 도시정비를 위해 상호 협력하게 된다.

협약에 따라 시는 앞으로 검토대상 사업에 대한 정보와 자료를 공사에 제공하고, 공사는 시의 요청사업을 검토해 추진하게 된다. 또한 구체적인 사항은 별도의 사업협약을 체결해 시행할 방침이다.

집값 움직임에 대한 불확실성 커져…상품별·지역별 ‘혼조’ 양상 보일 것

지난 7월22일 가계부채 대책이 나오면서 정부의 부동산 정책기조가 부양보다는 주거안정 위주로 흘러갈 가능성이 높아진 가운데 시장 활성화에 대한 기대심리가 한 풀 꺾였다. 여기에 중국발 증시하락 등 대외 여건 리스크까지 더해져 주택매수를 미루거나 추격매수를 자제하는 수요자들의 움직임이 눈에 띄고 있다.

그러나 한편으로는 전세난에 따른 ‘중저가·중소형’ 거래가 꾸준히 이뤄지고 있고 특히 분양시장은 청약 호조세가 이어지고 있다. 부동산114에 따르면 실제로 7월 광교신도시에서 분양한 한 아파트는 1순위 청약에 7만명 가까이 접수자가 몰리면서 최고 수백 대 일의 경쟁률을 나타냈다. 과천은 7-2 단지가 이주를 시작한 가운데 일대 과천주공 재건축사업이 급물살을 타면서 전세시장 역시 들썩이고 있다.

부동산 경기 회복에 대한 전망이 엇갈리는 등 시장 불확실성이 커지면서 입지별, 면적별 양극화가 두드러지는 양상이다. 부동산 114는 “가을 이사철을 앞두고 주택 매수를 계획하고 있는 실수요자들은 도심이나 신도시, 가격 경쟁력을 갖춘 신규 분양 위주로 관심을 가져볼 만하다”고 조언했다.

MeCONOMY Magazine October 2015