대한민국은 현재 인구고령화 사회로 진입하고 있다. 그것도 급속도로 진행되면서 그 진행이 세계적으로 제일 빠른 나라다. 그렇다면 투자를 하기에 앞서 향후 최악의 시나리오를 생각해 보아야 한다. 현재 최악의 시나리오가 진행되는 나라는 일본이다. 그러나 그들은 자신들이 이미 고령화가 진행되고 있음에도 불구하고 그것이 바로 우리의 미래라고 매스컴을 통해 떠들고 있다. 물론 그들의 주장이 틀리지는 않다. 일본의 현재가 우리의 미래라고 생각하는 것, 어쩌면 이것이 최악의 상황이기 때문이다. 일본과 우리가 비슷한 것은 출산율 저조다. 일본이라는 나라는 외국인의 이민을 받지 않는다. 그래서 외국인들은 일본에 투자를 하지 않는다. 그 결과 현재 일본은 어떤가?

도쿄는 그나마 잘 나가면서 인구가 늘었지만 신도시는 인구가 줄어들면서 이미 몰락을 했다는 평가가 나온다. 지금도 신도시의 악순환은 진행 중인데 그 이유는, 도쿄가 재개발과 콤팩트시티 등으로 인하여 양질의 주거지 공급이 늘면서 일본 신도시의 생산가능 인구, 즉 청장년층이 도쿄로 대거 들어갔기 때문이다.

그러다 보니 일본의 신도시에서는 소비활동인구가 현저히 줄어들면서 학교, 병원, 학원, 쇼핑몰 등이 점점 사라지고 있다. 결국 이러한 것들이 일자리의 감소로 이어지며 다시 청장년층이 빠져나가는 결과를 초래하고 있다. 지방에서도 도쿄로의 인구유입은 계속되고 있다. 경쟁력을 잃은 일본의 기업들이 해외로 빠져나가면서 일자리가 감소하니 지방에 일자리가 있을 리 만무한 것이다.

경기가 안 좋을수록 인구는 더 도쿄로 몰려들었고 도쿄는 인구가 늘어나니 오히려 신도시보다 쇼핑센터 등을 비롯한 소비가 활성화되는 선순환의 구조로 바뀌었다. 현재 도쿄의 월세는 꾸준히 상승해 도쿄의 인기지역 아파트는 1순위에서 마감된다. 이렇게 인구의 고령화는 지방과 신도시의 몰락을 가져왔지만 아이러니하게도 그들을 밟고 도쿄는 일어서고 있다.

최상의 시나리오는?

런던은 세계적인 도시 중 하나다. 그러나 런던 또한 급속한 노령화가 지속되고 있는 도시다. 유럽의 모든 나라는 2차 세계대전을 겪었고 그들 또한 베이비붐 세대가 있다. 베이비붐 세대가 있다는 것은 반대로 베이비붐 세대가 지나면 급속한 노령화가 진행된다는 얘기다. 최근 런던에서는 집값이 버블이라는 둥 임대료가 천정부지라는 둥 얘기가 많다. 런던의 월세는 평균 500만원이고 원룸의 월세는 200만원을 웃돈다. 런던에 살다 한국으로 온 필자의 친구는 런던사람들이 교외로 밀려나고 있다고 말했다. 런던뿐 아니라 베이비붐을 겪은 나라인 독일, 미국, 캐나다, 호주 등의 집값도 천정부지로 오르고 있는 중이다.

이코노미스트의 자료는 그것을 똑똑히 보여준다. 그렇다면 이것들이 왜 일어났을까? 저금리, 해외투자자(러시아, 중동, 중국 등)의 투자러시, 미국의 양적완화 등의 많은 요인들이 있다고 전문가들은 설명한다. 어떤 지역의 부동산 가격은 오르고 어떤 지역의 부동산가격은 떨어졌는데, 이것이 의미하는 바는 무엇일까? 우리가 여기서 눈여겨봐야 할 점은 이것이 최악의 시나리오도 될 수 있고 최상의 시나리오도 될 수 있다는 점이다. 그렇다면 현재 이 두 가지를 염두에 두고 투자에 나설 시점이다.

두 가지 시나리오의 교집합이 중요

우리가 주택에 투자를 하려면 두 가지 시나리오의 교집합이 무엇이냐를 먼저 알아야 한다. 다시 말해 서울과 수도권의 1기 신도시가 아니라면 앞으로 최악의 시나리오에 빠졌을 경우 한순간에 몰락할 수도 있다. 최상의 시나리오는 이러한 때가 왔다고 해도 집값이 오르는 것에 편승할 수 있는지가 되겠지만 말이다. 물론 우리나라의 최상의 시나리오는 통일이다. 그러나 통일과 외국인 투자가 아니더라도 우리가 염두에 두어야 할 점은 최악의 시나리오에 빠지더라도 망하지 않는 것에 집중하는 것이 가장 중요하다는 점일 것이다. 조던 JD부동산경제연구소 소장 http://cafe.daum.net/jordan777

MeCONOMY Magazine November 2015