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기획


주택담보대출 여신심사 선진화 가이드라인?

주택담보대출 심사 강화


〔M이코노미 최종윤 기자〕앞으로 주택담보대출을 받으면 거치기간 없이 원금과 이자를 함께 분할 상환해야 한다. 금융당국은 12월14일 이같은 내용의 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 1천200조에 달하는 가계부채에 적극적으로 손질을 가하는 모양새다. 정부는 불과 1년여 전만해도 DTI, LTV 규제를 완화하면서 집 구입을 부추겼다. 금리도 잇달아 내리면서 부동산 경기를 활성화 시켰다. 정부가 가계부채 증가를 부추겼다는 지적이 나오는 이유다. 2016년 달라지는 주택담보대출에 대해 알아보고, 가계부채에 대한 주요 이슈에 대한 금융당국의 입장을 실었다.


수도권은 2016년 2월1일, 비수도권은 2016년 5월2일부터 새로 주택담보대출을 받으려면 거치기간 없이 원금과 이자를 모두 분할 상환해야 한다. 대출자에게는 금리 변동 가능성을 반영한 가산금리가 적용되며 대출 후에도 모든 부채의 원리금상환액까지 고려한 DSR(총부채 원리금상환비율)평가 시스템이 도입된다. 금융당국은 12월14일 이같은 내용의 ‘가계부채 관리방향 및 은행권 여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았다. 정부가 1천200조원에 달하는 가계대출에 적극적으로 손질을 가하는 모양새다.


대출구조, 처음부터 나눠 갚는 방식


정부는 1천200조원에 달하는 가계대출에 대한 대책을 마련하기 위해 7월22일 ‘가계부채 종합 관리방안’을 발표했다. 구체화 작업으로 은행권은 ‘여신심사 선진화 TF’를 운영(2015년 7월~11월)해 주택담보대출 ‘여신심사 선진화 가이드라인’ 마련했다. 기재부·금융위·금감원·국토부·공정위·한은)과 협의도 완료했다. 여신심사 선진화 가이드라인에 의하면 내년 2월부터 수도권에서 주택구입자금을 위한 대출은 원칙적으로 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식인 비거치식 분할상환만 가능해진다.


원칙적으로 비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 ▲신규 주택구입용대출 ▲주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) ▲주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우 ▲신고소득을 적용한 대출 등이다. 이런 조건에 해당하지 않는 대출은 예전과 마찬가지로 만기 일시상환 대출이나 거치식 대출을 여전히 할 수 있다. 대출자의 부담을 덜기 위해 다양한 예외 규정도 마련했다. 재건축 아파트 등의 중도금 집단대출이나 불가피한 채무 인수, 일시적 2주택 처분 등 명확한 상환계획이 있는 경우는 예외로 인정된다. 아울러 의료비·학자금 등 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우는 비거치식 분할상환 원칙에서 배제된다.


소득증빙자료 객관성 확보


담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았다. 대출시 차주의 원천징수영수증 등 객관성이 높은 ▲증빙소득 등을 우선 활용해 소득을 파악하고, 증빙소득으로 확인이 어려운 경우, ▲인정소득이나 ▲신고소득을 활용해 소득을 추정하되, 최저생계비 활용은 제한된다. 다만, 집단대출(중도금·이주비·잔금대출), 3천만원 이하 소액대출로 소득증빙은 어려우나 영업점장이 별도의 상환재원 등을 확인한 경우에는 제한적으로 최저생계비 활용이 가능하다.


‘신규’ ‘변동금리’ ‘주택담보대출’에 대해 향후 금리 상승 가능성을 감안한 ‘상승가능금리(stress rate)’를 적용해 대출한도를 산정한다. 다만, 집단대출 및 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 채무를 인수한 경우 등에는 변동금리 대출이라도 예외를 적용한다. 대출 후에도 중간 점검 차원에서 모든 부채의 원리금상환액까지 고려한 DSR(총부채 원리금상환비율) 평가 시스템이 도입된다. 정부는 앞으로 대출 신청자들은 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있고, 당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의해야 한다고 당부했다.


가계부채 증가를 부추긴 건 정부?… 금융당국의 주요 이슈에 대한 입장


하지만 불과 1년여 전만 하더라도 정부는 DTI, LTV 규제를 완화하면서 집 구입을 부추겼다. 금리도 연달아 내리면서 사상 첫 1%대에 진입하면서 부동산 경기를 활성화 시켰다. 가계부채 증가를 부추겼다는 지적이 나오는 이유다. 이에 금융당국이 최근 가계부채에 대한 주요 이슈에 대한 입장을 밝혔다.


Q. 그동안 정부가 추진한 부동산을 통한 경기활성화 때문에 가계부채가 증가한 것 아니냐.


A. 최근 가계부채 증가는 저금리 기조 및 LTV·DTI 규제 합리화 뿐만 아니라 주택시장의 정상화 및 구조적 변화 등에 기인한 것으로 LTV·DTI 규제 합리화는 업권별·지역별 규제차이 정비를 통해 주택시장 정상화 및 실수요자 주택매매 애로를 해소했다. 글로벌 금융위기 이후 주택경기 침체로 서민층이집을 제때 팔지 못해 이사도 가지 못하는 등 큰 불편을 겪었다. 실제로 2012년도 주택거래량은 73.5만건으로 2006년 108.2만건의 67.9% 수준에 불과하다.


부동산 활성화로 기존 전세수요가 실수요자 중심으로 내집 마련을 위한 매매수요로 전환되면서 2012년에 73만5천건에 불과하던 주택거래량이 2015년 1월에서 10월 사이에만 100만8천건으로 크게 증가했고, 주택경기의 전후방 연관효과 등으로 인한 내수활성화와 서민경제에 기여했다.


가계부채는 민간 소비나 주택경기 등 실물경제 부문과도 긴밀히 연결되어 있으므로, 균형된 시각으로 접근할 필요가 있다. 다만 최근 가계부채 증가 속도가 다소 빠르므로 ‘가계부채 종합 관리방안(7.22)’을 통해 ①소득 등 상환능력 제고, ②가계부채 질적 구조개선, ③서민·취약계층 지원 등 종합적으로 대응하겠다. ‘냉·온탕’식 직접적 규제 보다는 빚은 ‘상환능력 범위 내에서’, ‘처음부터 나누어 갚도록 하는’ 선진국형 여신심사 시스템 도입을 통해 가계부채의 잠재적 위험을 최소화하겠다.


Q. 여신심사 선진화 가이드라인 시행 기대효과는?


A. 세부적인 가이드라인별 효과를 ‘가계부채 관리협의체’에서 시뮬레이션해 추정한 결과는 다음과 같다. 비거치식·분할상환 대출로 전환되는 규모는 증빙소득이 아닌 신고소득을 활용해 취급하는 대출, LTV 60% 또는 DTI 60%를 초과하는 고부담대출(DTI≤30% 제외), 주택구입을 위한 대출 등 중복부분 및 예외인정 등을 제외할 경우, 비거치식·분할상환 전환 예상규모는 연평균 주담대 신규취급액인 약 126조원(최근 2년간 평균)의 약 20% 수준인 약 25조원으로 추정된다. 또 앞으로 ‘상승가능금리’를 2.7%로 가정시 상승가능 DTI(stress DTI)가 80%를 초과하는 대출은 신규취급액의 약 2.8% 수준으로 추정된다.


상승가능DTI가 80%를 초과하는 경우는 이미 고부담대출로 비거치식 분할상환 대상에 포함되므로 추가 영향은 없을 것으로 보인다. 증빙소득 확인이 어려운 경우 건강보험료 등 인정소득이나 신용카드 신고소득으로 대체 가능하나, 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3천만원 이하로 제한된다. 총체적 상환부담을 판단하기 위해 도입하는 DSR은 대출에 대한 사후관리 선정기준이므로 대출규모 등에 직접적인 영향은 없을 것이다.


Q. 가이드라인으로 인해 대출절벽 발생이나 부동산시장에 충격은 예상하나.


A. ‘가계부채 종합 관리방안(7.22일)’을 마련할 때, 가계부채의 효과적 관리뿐만 아니라, 금융이용 애로나 부동산시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려했다. 은행 여신심사 가이드라인으로 구체화하는 과정에서도 관계부처, 시중은행(지방은행 포함) 등의 현장 의견을 수렴했고, 대출절벽 가능성이나 부동산시장에 미칠 영향이 최소화되도록 다양한 상황을 고려해 세심하게 설계했다.


이번 ‘가이드라인’은 ‘상환능력 만큼 빌리고’ ‘처음부터 나누어 갚는’ 2가지 원칙을 충실히 구현하면서, 다양한 예외외를 인정하고 있다. LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 고부담대출 등의 경우에도 상환방식만 비거치식 분할상환을 선택하면 되고 대출이 거절되지 않는다. 또 상승가능DTI가 80%를 초과하는 경우에도 초과분만 조정되거나, 고정금리로 취급하면 영향을 받지 않는다. 충분한 상환능력을 갖춘 실수요자 또는 불가피한 생활자금 등 다양한 상황에 맞는 예외를 인정해 대출절벽 우려를 차단하겠다. 또한 가이드라인이 부동산 시장에 미치는 영향도 제한적일 것으로 전망한다. 집단대출은 대출 특성, 분양시장 상황 등 고려, 적용하지 않고, 은행 스스로 사업성평가를 통해 리스크 관리를 한다. 더불어 기존에 취급된 주택담보대출이 아닌, 가이드라인 시행 이후 ‘신규’로 취급되는 ‘주택담보대출’에 대해서만 적용된다.


Q. LTV·DTI 규제를 환원할 여지는 없는지?


A. 앞서 밝혔듯 최근 가계부채 증가세는 2014년 8월의 LTV·DTI 규제 합리화 외에도 저금리, 전세값상승, 주택시장 정상화 등 복합적 요인에 기인한다. LTV·DTI 규제 합리화는 지난 10여년 전 주택경기 과열기에 도입된 규제를 합리적으로 보완하는 것이다. 오히려 건전성이 상대적으로 양호하고 금리도 비교적 낮은 은행권 주담대 위주로 확대되며 가계의 이자부담을 경감하는 효과가 있다. 실제로 통계청에 따르면 2015년 3분기 가구당 월평균 이자비용은 8만4천원으로 전년동기 대비 5만4천원 감소했다. 전체 가계 이자부담 경감은 연간 약 1.2조원(1,785만 가구) 추정된다. 따라서 현재 LTV·DTI 규제를 환원할 계획은 없다.


Q. 집단대출에 가이드라인을 적용하지 않는 이유는?


A. 집단대출은 주택 실수요자에 대한 중요한 주택공급 관련 자금지원방법의 하나로 대출구조 자체가 일반 주택담보대출과는 다르다. 획일적으로 규제를 적용하는 것이 불합리하다. 일반 주택담보대출은 차주 소유 주택을 담보로 해 차주의 상환여력등을 평가해 대출이 이루어지나 집단대출은 「선분양」이라는 독특한 제도로 인해 보증기관 또는 시행·시공사 보증을 기반으로 대출이 이루어지는 구조다. 이러한 신용보강을 고려하지 않고 차주 상환여력만으로 대출한도나 대출여부를 결정하기는 곤란하다.


주택건설 완료 후 취급되는 잔금대출의 경우 일반 주택담보대출과 성격이 유사하나, 이미 중도금대출이 실행되었고 상환하지 못한 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 입주과정에서 발생하는 것으로 중도금대출이 기실행된 후 사후적으로 대출공급을 중단하는 것은 입주를 어렵게 하는 등 소비자보호 관점에서도 부정적이다. 집단대출은 은행 스스로 리스크 관리를 하도록 하는 한편, 국토부·기재부 등 관계기관과 함께 주택시장 동향 등을 모니터링하겠다.


Q. 여신심사 가이드라인은 비수도권에 DTI를 적용하는 것 아닌가.


A. DTI를 비수도권에 적용하려는 것이 아니라, 빚은 ‘상환능력 범위 내에서 빌리고’, ‘처음부터 나눠갚는’ 2가지 핵심원칙을 비수도권에 정착시키고자 하는 것이다. 이에 따라 갚을 수 있는 범위 내에서 대출이 취급되도록 차주의 상환능력을 꼼꼼히 살피는 방안을 가이드라인에서 구현한 것이다.


Q. 가이드라인으로 인해 서민층의 대출 문턱이 높아지는 것 아닌지?


A. 대출시 담보가 있더라도 소득 등 상환능력을 꼼꼼히 살피는 것이 여신심사의 기본이며, 대출기관의 의무다. 원칙적으로 대출기관은 대출자가 충분한 대출 상환능력을 보유했는지 확인해야할 의무가 있다. 특히, 주택담보대출의 경우 평균 대출금액이 높아 상환부담이 크기 때문에 이를 상환할 수 있는지에 대한 확인이 매우 중요하다. 확인된 상환능력 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나눠 갚도록 하는 것이며, 서민층의 대출한도를 제약하고자 하는 취지가 아니다. 소득 등 상환능력이 부족한 차주에게 과잉대출을 취급하는 것이 오히려 장기적으로 더 큰 곤란에 빠뜨리는 결과를 낳을 수 있다. 다만 가이드라인으로 서민층의 은행 주택담보대출 이용상 애로가 발생하지 않도록 상황에 맞는 충분한 예외사유를 인정했다.


Q. 일부에서 가계부채 대책의 일환으로 연체 채무를 탕감해야 한다는 주장도 있다.


A. 그간 국민행복기금, 신용회복위원회 등 다양한 채무조정 지원 제도를 통해 채무연체자의 경제적 재기를 적극 지원하고 있다. 2013년 3월 출범한 국민행복기금은 장기연체채권 매입·이관을 통해 2015년 10월까지 총 45만5천명의 상환부담을 경감했으며, 신복위(’02.10월 설립) 협약에 기반한 워크아웃을 통해 총 125만명(~’15.9월)에 대한 원리금감면 등 채무조정을 지원하고 있다. 특히, 채무자의 소득·재산 등 제반 여건을 고려하여, 상환 여력이 결여된 고령자, 기초생활수급자 등에 대해서는 채무상환 유예* 등을 통해 상환부담을 대폭 경감시키는 등 보다 탄력적으로 지원·관리 중이다. 다만, 채무자의 상환능력을 고려하지 않은 ‘대규모 빚 탕감’은 성실 상환자와의 형평성 문제, 고의적인 상환 거부와 같은 도덕적 해이를 야기할 수 있으며, 궁극적으로 자금공급 위축, 이자율 상승 등을 초래함으로써 경제 전반의 효율성에 악영향을 미칠 뿐만 아니라, 신용사회의 근간을 훼손할 우려가 있다.


Q. 가계부채의 총량 관리가 바람직하지 않은 이유는?


A. 직접적인 총량관리를 하면 형식적으로는 은행을 규제하는 것이지만, 실제 부담은 「돈을 빌리는 차주」에 귀착될 가능성이 높다. 주담대 총량을 당국에서 관리하면 은행은 총량에 맞추어 돈을 풀게되고 이 경우 자금수요가 공급을 초과하면서 금리가 오르거나 신용할당 발생 등 시장 왜곡을 초래할 수도 있다. 금융소비자가 자금조달에 애로를 겪을 수 있어 은행 보다 취약한 입장에 있는 차주에게 부담이 될 가능성이 있는 것이다. 가계부채 관리는 빌려주는 측은 물론, 빌리는 측에도 초점을 두어 차주 상환능력을 고려하고 분할상환을 유도하는 것이 바람직하다고 본다.


금융기관 리스크관리 강화, 가계 건전성 제고, 금융소비자 보호 측면 등에서 효과적인 접근이 필요하다. 또한 가계부채는 실물경제 전반과도 연결되어 있어서 규모만 줄이는 대책은 경기에 부정적 영향을 미칠 우려가 있으므로, 거시적·미시적 경제상황을 종합적으로 고려해 가계부채의 안정성을 제고해 나가는 연착륙 대책이 중요하다. ‘거시적 측면’에서 일자리 창출, 가계소득 증대, 취약계층 지원 강화 등의 대책을 추진해 나가고 ‘미시적 측면’에서 ‘상환능력 내에서 빌리고’, ’처음부터 나누어 갚는‘ 원칙을 현장에 구현하여 가계부채 증가속도를 안정적으로 관리하고 잠재적 위험요인을 최소화해 나가는 것이 바람직하다.


MeCONOMY Magazine January 2016




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