셜록홈즈라는 소설에는 '보이는 사실에 기만당하지 마라' 는 내용이 있다. 이 말을 풀어보면 내 눈에 보이지만 그것을 사실이라고 생각하지 말라는 의미다. 가령 어떤 사건이 났는데 범인이 아주 똑똑해서 증거를 남기되 자신이 저지른 범죄를 누군가에게 뒤집어 씌우기 위해 다른 사람의 증거를 남겼다고 치자. 이때 눈으로 본 사실만 믿게 되면 범죄자가 쳐놓은 덫에 걸리고 만다. 사실 뒤에 숨은 본래의 진실을 알아내야 한다는 얘기다.

재테크에는 부동산과 주식, 채권 등이 있다. 이러한 종목 중 주로 부동산과 주식은 서민들이 많이 투자하는 종목이다. 이 종목들은 보여주고 싶은 사실만 숫자로 보여주는 특징이 있어 숫자들을 모아 그래프와 표를 만들어 그럴 듯하게 보여준다. 이렇게 되면 대부분의 사람들은 그러한 숫자(사실)들을 보고 투자해도 될 물건(진실)으로 받아들이는 경우가많다.

투자는 이렇게 해서는 굉장히 위험하다. 왜냐면 여기서 보여주는 숫자는 과거의 데이터에 불과하기 때문이다. 필자는 과거의 숫자가 만들어 내는 결과가 내일 절대로 일어나지 않는다고 생각한다. 그럼에도 투자전문가들은 숫자를 들이대고 오를 것이 라고 투자할 것을 종용한다. 만약 그들의 말대로라면 서브프라임 모기지 사태가 일어나지도 않았을 테고, 1997년도 이전까지 거듭된 성장을 겪은 우리나라가 IMF를 겪지도 않았을 것이다.

숫자는 과거의 데이터일 뿐

이론으로 똘똘 뭉친 이론 전문가들은 지난해, 또는 올해를 보고 미래를 예측한다. 그러나 이론과 실상은 확연히 다르다는 점을 잊지 말아야 한다. 가령 부동산시장을 놓고 봤을 때 과거에 어떤 종목이 성장했는지를 살펴보면 흐름을 대충 읽을 수 있다.

지금까지 부동산 시장에서는 경매에서 분양권으로, 재건축으로, 재개발, 그리고 서울시내 오피스텔시장으로, 지방의 주택시장으로, 다음에는 수도권 주택시장으로 흘러왔으며 최근에는 서울의 주택시장으로 옮겨가고 있는 추세다. 만약 그 시절로 돌아가 그것들을 다시 살 수 있는 기회가 된다면 과연 그렇게 투자할 수 있을까? 추측건대 절대로 할 수가 없다.

왜냐하면 재건축 초기시장에서 재건축 아파트는 열악하고 다 쓰러져가는, 그야말로 쳐다보기도 싫은 매물이었다. 만약 그걸 사서 세를 놓는다면 세입자에게 수시로 수리요청 전화를 받고 수리해줘야하는 애물단지에 불과했다. 거기다 가격은 분양 받았을 때보다 해가 갈수록 반 토막이 나서 재테크로서는 전혀 형편없는 물건이었다. 이렇게 허름한 아파트가 관심을 받게 된 것은 안전진단을 통해 새로운 아파트를 지을 수 있게 되면서부터다. 아파트를 새로 지을 경우 용적률을 높여 일반분양분을 늘리면 조합원들은 거의 공짜로 아파트를 받을 수 있다는 것이 최고의 메리트였다. 당시만 해도 초기에 지은 대부분의 아파트들은 강남이나 강동 등 요지에 지은, 그야말로 토지가치가 높은 아파트가 많았다.

그렇다고 아파트를 건축할 당시에 미래가치를 보고 지었던 것이 아니었기에 97년 IMF 때 개인적인 자금사정으로 아파트를 팔아야 했던 사람들도 꽤나 많았다. 여기에는 어떠한 과거의 데이터도 끼어들지 못한다. 아파트 가격은 계속해서 떨어지고 있었고 내가 수리비로 줘야 할 금액, 재산세, 복비 등도 무시하지 못하는 애물단지만이 숫자에 기록되었기 때문이다.

그렇다면 재개발은 어땠을까?

서울을 비롯한 수도권의 빌라와 단독주택은 2005년까지만 하더라도 경매사이트에 단골로 오르는 종목이었다. 인천에서는 빌라 경매가 하도 많아서 아침에 경매를 시작해서 밤 9시까지 한 경우도 많았다. 하루에 몇 백 개의 빌라들이 경매로 쏟아져 나왔던 것이다. 2005년까지의 이 사실은 무엇을 의미하는 걸까? 빌라는 사면 값이 떨어진다는 말이 유행할 정도로 당시에는 중고차나 마찬가지였다. 게다가 빌라들은 왜 이렇게 부실하게 지은 것인지 물은 줄줄 새서 벽지를 발라도 곰팡이가 생기는 일이 다반사였다. 더군다나 반지하 빌라는 여름철이면 물이 흠뻑 젖어서 도저히 사람이 살 수 없는 경우가 많았다.

빌라에 사는 세입자들의 월세는 밀리는 경우가 많아 집주인으로선 명도소송을 해야 하는 상황도 많았다. 그러다 2004년 7월 도정법 개정으로 서울과 수도권이 재개발 구역으로의 지정됐다. 산동네도 아파트촌으로 변할 수 있는 상황이 마련된 것이다. 재건축과 마찬가지로 용적률 상향으로 일반분양분이 생겨 아파트를 짓게 되면 남는 장사를 하게 되는 셈이었다. 거기다 서울과 수도권이라는 토지의 위치와 가치도 좋아 프리미엄을 더했다. 그렇지만 이 역시 과거의 데이터로 투자를 진행할 수가 없었다. 왜냐면 구입하면 떨어지는 것이 과거의 데이터인데 앞으로 오를 만한 것을 보는 눈은 데이터만 가지고는 예측할 수 없었기 때문이다.

서울의 오피스텔과 수도권 및 지방의 주택 투자 역시 숫자에 기반한 데이터로 미래를 예측하지 못했다. 그럼 현재의 사실을 가지고 진실을 보는 눈은 어떻게 가져야 할까? 사실의 뒤편에 진실을 보는 눈은 맥락을 파악하는 데서 생긴다. 소설에서 언급한 바와 같이 그 사람이 어떤 사람인지 구체적인 설명을 하지 않아도 그 사람의 옷차림, 말투, 눈빛, 행동을 통해 그 사람이 어떤 사람인지 알 수 있는 그런 추론을 해야 한다는 얘기다.

투자에서의 맥락은?

투자에서의 맥락은 저평가와 흐름이다. 내 수준에서 적당하게 투자할 수 있는 물건인가. 아니면 너무 비싼 물건은 아닌가. 만약에 너무 비싸다면 무리할 수밖에 없을 테고 그것은 결국 부담으로 이어진다. 사람들이 좋아하는 유행에 민감한 물건은 너도 나도 달려드니 비쌀 수밖에 없다. 그렇다고 싸게 살 수 없다면, 비싸게 사는 것은 저평가된 것을 사는 것이 아니라 버틸 수 없는 투자를 하는 것이다. 앞으로 이러한 흐름이 오고 있고 반드시 가야 하는데 그러한 흐름을 제대로 짚고 있는 것인가, 이러한 것이 투자에 있어서의 맥락이다. 맥락을 통해서 진실을 볼 수 있는 눈을 가지고 있어야 투자에도 성공할 수 있다.

숫자에 기만당하지 마라

우리가 보는 숫자는 어떠한 사건이 일어날 숫자의 1억 분의 1도 안 될 가능성이 있으며 그 전체를 가지고 분석을 한다 해도 분석이 제대로 될 리 없다. 단지 숫자를 좋아하는 그들이 좋아하는 숫자일 수도 있고, 소설 속의 범인처럼 누군가에게 누명을 씌우려고 의도적으로 뽑아낸 숫자일 수도 있다. 대부분의 투자자는 숫자를 볼 눈도 없고 맥락을 볼 눈도 없으며 진실까지 도달하지 못하고 그 숫자에 기만당하고 만다. 그런 다음에 그 숫자를 진실이라고 믿는다. 2016년에는 숫자에 기만당하지 않는 현명한 투자자들이 되었으면 하는 바람이다.

칼럼 : 조던 JD부동산경제연구소 소장 http://cafe.daum.net/jodan777

MeCONOMY Magazine February 2016