[M이코노미 최종윤 기자] ‘뉴스테이’는 지난해 박근혜 정부가 중산층 주거안정 대책으로 꺼내든 카드다. 이후 관련법 등이 개편되면서 일사천리로 진행됐다. 지난해 뉴스테이로 1만4천호가 공급됐으며, 올해도 정부가 일찌감치 공급촉진 지구설정 등 5만호를 확보하겠다고 밝혔다. 공급이 시작된 뉴스테이는 임대주택과는 어울리지 않는 주변 시세와 비슷한 공급가격으로 규제 철폐로 기업에게만 특혜를 줬다는 꼬리표가 따라 붙었다. 하지만 우려에도 불구하고 뉴스테이는 5대 1, 10대 1 등의 청약률을 보이며 흥행에 성공했다. 공익과 사익사이에 정체성 논란이 계속되고 있는 ‘New Stay’에 대해 알아봤다.
8년 장기거주 보장, 5% 임대료 인상 제한
정부는 지난해 1월13일 ‘2015년도 업무보고회’를 갖고 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안’을 확정해 발표했다. 갈수록 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 이동함에 따라, 자가점유율 비중은 지속적으로 감소하는 반면 임대주택 수요는 꾸준히 늘고 있는 상황이다. 하지만 임대주택은 월세시대에 진입하면서 주거비 부담 증가와 잦은 이사로 서민 및 중산층의 주거불안이 증가하고 있다. 이러한 가운데 현 정부가 꺼내든 카드가 바로 ‘뉴스테이’ 정책이다. 서민층을 위한 공공임대주택과는 별개로 상대적으로 지원이 부족했던 중산층에 대해서 집 구매 여력이 없는 가구들을 위해 기업형 주택임대사업을 집중적으로 육성하겠다는 전략이다.
이런 정부의 ‘New Stay 정책’을 구체화하기 위한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’, ‘공공주택 특별법’ ‘도시 및 주거환경 정비법’ 등도 국회를 통과하면서 본격적인 뉴스테이 시대가 막을 올렸다. 박근혜 대통령은 지난해 9월17일 인천 도화에서 열린 ‘1호 뉴스테이 착공식’에 참석해 “뉴스테이 사업이 장기·안정적으로 거주 가능한 민간임대 공급을 확대해 중산층 주거안정에 크게 기여하게 될 것”이라며, 뉴스테이 공급이 활성화될 수 있도록 기업의 참여를 당부했다.
2015년 1만4천 가구 공급, 4천 초과 달성
각종 규제 철폐, 대형건설사 참여 이끌어
정부가 지난해 1월 뉴스테이 정책을 발표한 지 1년여 만에 1만4천 가구에 공급해 당초 예상보다 4천 가구를 초과 달성했다. 시장의 반응은 당초 예상보다 뜨거웠다. 8월에는 뉴스테이 관련 3법이 국회를 통과했는가 하면 12월에는 시행령이 그야말로 일사천리로 진행됐다. 정부는 각종 규제철폐와 유인정책으로 대형건설사들의 참여도 이끌어 냈다. 가장 먼저 LH 보유 택지 1만호를 공개했고, 당시 공개된 택지에 대해서는 1~5년간 무이자 할부와 국민주택기금 50% 출자 등을 지원했다. ‘임대주택법’은 21년 만에 전면 개편돼 ‘민간임대주택에 관한 특별법’으로 바꿨다.
종래에는 민간사업자라도 임대주택을 건설할 때 주택도시기금을 융자받거나 공공택지를 매입하기만 하면 한국토지주택공사 등과 같이 공공임대주택으로 간주해 임차인 자격이 무주택자로 제한되고, 임차인 선정 및 분양전환에 시군구 승인을 받아야 했다. 초기임대료 분양전환가격 등도 국토부장관이 고시하는 건축비에 연동해 산정해야 했다.
정부는 이로 인해 유주택자나 고품질 주거공간을 원하는 중산층에 대한 임대주택 공급이 이뤄지기 어려웠고, 다양한 임대사업 모델이 개발되는 대신 분양전환을 목적으로 하는 임대주택만 획일적으로 공급돼 복잡한 규제의 적용과 관련해 집단 민원분쟁이 반복되면서 민간에서 주택임대사업 진출을 기피하는 문제가 있었다고 설명했다. 거기에는 첫째, 주택도시기금을 융자받거나 공공택지를 매입하는 경우에도 공공임대주택으로 보지 않도록 해, 6개 핵심규제 가운데 분양전환의무, 임차인 자격, 초기임대료, 담보권 설정 제한을 폐지했다. 임대의무기간은 존치하되 단축(5·10년 → 4·8년)했고, 임대료 증액제한은 존치(연 5%)했다.
다음으로 민간임대주택 건설 시 용적률을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 법정 상한까지 적용할 수 있도록 하고, 특히 300세대 이상 기업형 임대주택에 대해서는 기업형 임대주택공급촉진지구를 도입해, 복합개발을 허용하고 사업절차를 간소화하며 건축규제를 추가적으로 완화할 수 있도록 했다. 또 임대사업자 및 주택임대관리업자에 대한세제 금융 지원 및 택지 우선공급 등 국가 지자체의 지원 근거도 마련했다.
2016년 뉴스테이 공급 본격화, 5만호 사업지 확보
올해에는 뉴스테이 공급이 더욱 본격화 될 전망이다. 국토교통부는 1월14일 ‘2016년 정부 합동 업무보고회’에서 올해는 촉진지구, 민간제안, LH공모, 정비사업 등을 통해 총 5만호 사업지를 확보하고, 2.5만호 영업인가, 1.2만호 입주자모집을 추진하겠다고 밝혔다. 아울러 2017년까지는 총 13만호의 사업부지를 확보하고, 8만호 공급, 4만호 입주자 모집을 추진하는 등 뉴스테이 공급을 지속적으로 확대해나갈 계획이다.
특히, 특별법에 근거해 총 2.5만호에 대한 공급촉진지구를 지정할 계획이며, 이 가운데 1차 선도사업으로 과천 주암지구 등 8개 지구 1.3만호를 지정했다. 4월중에 2차 사업으로 4~5개 추가적으로 공급촉진지구를 지정할 예정이다. 또한, LH 공모부지(1만호) 중 동탄·위례 등 상반기 물량 6천호를 공개했으며, 3월 4개 지구 3천호, 6월 5개 지구 3천호를 공고할 계획이다.
민간투자도 확대한다. 준공 후 기금지분인수 및 임대기간 중 지분매각 허용 등을 통해 FI(재무적투자자) 진입의 걸림돌이 되었던 건설·운영 리스크를 완화할 계획이다. 이를 통해 현재 45개 기관이 참여 중인 ‘임대주택리츠 공동투자협약’에 국민연금, 사학연금, 교직원공제회, 건설공제조합, 건설근로자공제회 등 5개 연기금이 추가 참여를 협의 중이라고 밝혔다. 공급방식도 다각화한다. 토지지원 리츠를 통해 부지를 저렴하게 제공하는 토지임대 뉴스테이 5천호를 시범 공급하고, 활용도가 낮은 상업건물 재건축을 통한 도심형 뉴스테이 700호도 시범 공급한다. 또 이미 준공된 아파트를 매입해 공급하는 매입형 뉴스테이, 리츠의 지분을 협동조합이 인수하는 협동조합 연계 뉴스테이도 1천호 시범공급 등도 추진한다.
뉴스테이 논란, 주변과 차이 없는 임대료·기업특혜
중산층의 주거안정을 위한다는 뉴스테이는 현재 논란도 적지 않다. ‘서민도 아닌 왜 중산층 이냐’, ‘임대료가 너무 높다’, ‘기업에 너무 많은 특혜를 주는 것 아니냐’들이 그것이다. 이에 대해 정부는 앞으로도 서민층의 주거안정을 최우선 정책과정으로 추진해 나갈 계획이나, 중산층의 주거불안을 줄여나가는 것도 정부의 역할 중 하나라고 반박했다.
뉴스테이의 임대료가 중산층도 부담하기 힘들 정도로 높다는 고가의 임대료 지적도 있다. 연간 임대료 상승을 5%로 제한할 것이라고 밝혔지만 예정된 임대료가 주변 민영 아파트 단지의 시세와 큰 차이가 없기 때문이다. 이에 기업 특혜라는 논란도 자연스레 따라 붙었다. 임대주택이라는 것은 현재 주택구입 능력이 없는 사람들을 위한 것이지 구입 의사가 없는 사람들에게 공급되는 집이 아니기 때문이다.
특히 최초 임대료 규제를 풀어준 것에 대한 지적이 많았다. 이에 국토교통부는 “시장기능에 따라 각 지역과 수요계층에 맞는 적정 임대료 수준이 형성될 것으로 본다”면서 “정부가 기존처럼 임대료를 규제하게 되면 민간 임대주택의 품질은 떨어지고 공급물량은 줄어들 것”이라고 말했다. 애초 정부는 기업형 민간임대주택의 예상 월 임대료로 전국은 40만원 중반, 수도권은 60만원 내외, 서울은 80만원 내외 수준으로 예상했다. 이를 기초로 연간 최대 상승률 5%를 적용해 8년 후 최대 임대료를 예상해보면 전국은 60만원 내외, 수도권은 80만원 내외로 나온다. LH의 공공임대 평균 상승률의 두 배인 3.66%를 적용하면 8년차 월 임대료는 전국 50만원 중반, 수도권 70만원 내외가 된다.
2015년 공급된 뉴스테이 임대료는?
그럼 실제 지난해 계약된 뉴스테이의 실제 임대료는 어떨까? 뉴스테이 1호 인천 도화지구에 대림산업이 지난 9월 2천653세대를 공급한 결과 평균 5.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 임대료는 보증금 5천만원~6천5백만원 월43만~월55만원으로 나타났다. 경기도 화성에 대우건설이 선보인 동탄2 행복마을 푸르지오는 보증금 5천만원~8천만원 임대료 월 63만원~84만원으로 형성됐다. 주변 시세보다 조금 낮거나 비슷한 수준이다. 또 위례신도시의 ‘e편한세상 테라스 위례’는 보증금 3억 후반에서 4억 후반 까지 형성됐고, 임대료는 40만원으로 고정이다. 주변 시세와 비슷하지만 이들 모두 흥행에 성공했다. 뉴스테이 1호인 인천 도화지구는 평균 5.5대1의 청약경쟁률을 기록했고, 고가 논란이 일었던 e편한세상 테라스 위례도 평균 10.1대 1의 청약경쟁률을 기록했다.
사흘 만에 15개동 총 360가구가 완판 될 정도로 인기도 끌었다. 낮지 않은 가격에도 임대주택인 뉴스테이의 흥행 요소는 어디에 있을까. 강남구 신사동 e편한세상 테라스 위례 모델하우스를 찾은 김은정(가명·35, 일산 거주)씨는 “기존 임대주택과는 달리 대형건설사가 시공해 품질이 보장이 된데다 임대료 인상률도 정해져 있다는 점”이라며 “특별한 청약조건도 없다고 해서 관심을 갖게 됐다”고 전했다. 가격은 어떻게 생각하느냐는 질문에는 “보증금·임대료 구조지만 기존 서울 주변의 신도시들 시세와 비교해 보면 불합리하다고 느껴질 정도는 아닌 것 같다”고 덧붙였다.
공공재원 투입에 따른 공공성 명확히 해야
올해는 뉴스테이 시대가 본격적으로 열릴 것으로 보인다. 초반 뉴스테이의 흥행은 처음에 반신반의 했던 건설사들은 본격적으로 뉴스테이 사업에 뛰어 들고 있다. 대내외적으로 건설경기가 악화돼 있는 상황에 새로운 시장이 될 수 있기 때문이다. 현재 뉴스테이 사업 수주에 뛰어든 국내 A건설사 최명진(가명) 과장은 “아직은 본격적으로 사업부가 꾸려지고, 계획이 선 것은 아니지만 계속 검토하고 있는 것은 맞다”면서 “사업성만 있다면 기업입장에서는 망설일 필요는 없지 않나”라고 말했다.
뉴스테이가 본격화되는 만큼 논란도 늘고 있다. 참여연대 민생희망본부는(조형수 변호사) 1월18일 이슈리포트를 발간하고 “기업에 주는 각종 택지·세제지원 특혜에도 불구하고 지나치게 임대료가 높다”면서 “중산층을 위한 주거정책이 아닌 민간 임대사업자만 배불리는 산업정책”이라고 비판했다. 이어 공공의 재원을 지원받는 뉴스테이에 기존 공공주택에 적용되는 최소한의 공적 규제조차 적용되지 않는다며 서울 지역의 경우 임대료는 8분위 이상의 고소득층만이 부담 가능한 수준에서 책정될 것이라며 비판했다.
국회입법조사처는 2015년 국정감사 정책자료에서 기업형 민간임대주택은 뉴스테이는 ‘중산층’의 주거안정을 위해 마련된 정책수단으로, 기업형 민간임대주택사업자에게 수익률이 보장되면서도 중산층 수요자가 부담 가능한 임대료를 유지하는 것이 중요하다면서도, 주택유형측면에서 중산층이 선호하는 주택유형은 아파트라는 점에서 국토교통부의 월 임대료 산정결과는 현실적이지 못하다고 지적했다.
국회 국토교통위원회(2015)가 검토한 자료에 따르면, 2015년 3월 기준 아파트 중위 전세가격을 기준으로 월 임대료를 산출한 결과, 월 임대료는 보증금 수준에 따라 서울 85〜149만 원, 수도권 62만 원〜109만 원, 지방 34만 원〜60만 원에 달해 정부 발표와는 차이가 있다. 또 국회 국토교통위원회는 전국의 4인 가족 기준 중산층의 소득범위(월 177〜531만 원) 및 중위소득(월 354만 원), 도시지역의 근로자가구 평균 소득(월 470만 원)을 고려할 때, 서울·수도권에 공급되는 기업형 임대주택의 임대료가 중산층이 부담가능한 수준인지에 대해서는 논란의 여지가 있다고 평가했다.
공공재원 투입의 명분 부족...
세밀한 정책 필요한 시점
뉴스테이 정책은 공공의 재원이 투입되고 국민들의 주거안정이 목적이다. 외국의 주택정책 중 공공의 재원이 투자되는 경우, 정부 지원을 받는 기간 중 입주자 선정 시, 일정소득 이하 가구를 입주시켜야 하고, 임대료에 대해서도 시장임대료에 비해 낮은 임대료를 적용받도록 하는 등의 조치를 취하고 있다. 특히 공적지원을 받는 민간임대주택은 입주자 선정 및 임대에 있어 규제를 받으며 최소 임대 의무기간 등 다양한 규제가 실행되고 있다.
8년의 기간과 5% 이내라는 임대료 인상료 억제만 가지고는 공공재원 투입의 명분이 부족하다는 지적이 많은 이유다. 거기에 의무 임대기간이 끝나는 8년 후를 예상하는 등 뉴스테이에 대한 우려도 끊이질 않는다. 이미 ‘뉴스테이 시대’는 막을 열었다. ‘뉴스테이’ 사업이 장기·안정적으로 거주 가능한 민간임대 공급을 확대해 중산층 주거안정에 기여하려면 지금이라도 보다 더 세밀한 정책이 필요한 시점이다.
MeCONOMY Magazine February 2016
