[ M이코노미 최종윤 기자 ] 현대차 그룹이 2014년 마지막 남은 강남의 노른자기 땅으로 남아있던 서울 삼성동 한전 부지를 10조5천500억원에 낙찰받자 당시 감정가의 무려 3배가 넘는 금액으로 논란이 일기도 했다. 이에 대해 현대차그룹은 한전 부지 인수는 단순한 중단기 수익 창출 목적이 아니며, 글로벌경영 목표로 30여개 그룹사가 입주해 영구적으로 사용할 통합사옥 건립을 위한 것이라고 밝혔다. 지난 2월17일 서울시와 현대차그룹이 6개월간의 사전협상을 마무리하고 연면적 92만㎡에 이르는 개발계획(안)을 발표했다. 사전협상이 마무리된 만큼 이제 도시계획변경, 건축 인허가 등 본격적인 개발 절차에 착수한다. 인허가가 마무리되면 올해 말이나 내년 초 착공해 빠르면 2021년 입주가 이뤄질 전망이다.

지난 2월17일 서울시와 현대자동차그룹이 6개월에 걸친 서울시-현대차 사전협상을 마무리하고, 6개동(연면적 92만㎡) 개발계획(안)을 발표했다. 서울시는 미래 서울의 MICE 산업의 심장부, 현대자동차그룹은 ‘새로운 100년의 상징이자 초일류 기업 도약의 중심’이 될 ‘현대차그룹 글로벌 비즈니스센터(GBC)’의 건립을 알렸다. 현대차그룹이 2월17일 공개한 개발계획안에 따르면 GBC는 7만9천342㎡ 부지에 지상 및 지하를 합쳐 총 연면적 92만8천887㎡ 규모로 조성되고, 그룹 통합사옥으로 사용될 105층 타워를 비롯해 시민과 소통을 위한 공연장, 전시시설, 컨벤션, 호텔/업무시설 등이 들어선다.

랜드마크로서 역할을 할 105층의 메인타워를 비롯해, 현대차부지가 코엑스와 잠실운동장의 중간에 위치하고 있는 만큼 서울시가 계획 중인 ‘국제교류복합지구’ 전체 기능들을 연계시키는 중추적인 역할을 할 것으로 보인다. 2월 사전협상이 마무리된 만큼 이제 도시계획변경, 건축 인허가 등 본격적인 개발 절차에 착수한다.

경제파급효과 265.6조원, 121.6만명 고용창출 효과

‘사전협상제도’란 공공이 큰 틀에서 제시한 가이드라인을 바탕으로 민간이 수립한 개발 계획안에 대해 건축허가 등 법적 개발절차에 들어가기 전에 공공과 민간이 함께 도시계획, 건축계획, 및 공공기여 계획을 종합적으로 협의하고 조정해 공공성 있는 계획(안)을 마련하고, 효율적 사업추진을 도모하는 제도다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 등 관련법령에 따라 도출된 이번 사전협상 결과는 △도시관리계획 △건축계획 △부영향 개선(환경, 교통, 안전) △공공기여 계획 등 현대차 부지 개발의 기본방향에 대해 큰 틀을 마련한 것으로 후속 법정 절차에서 중요한 지침이 된다.

향후 지구단위계획 결정 및 건축허가 등 법적절차를 진행하는 과정에서 전문가·시민·시의회·자치구 등 다양한 이해관계자와 논의를 거쳐 수정·보완하게 된다. 즉, 건축물의 배치나 디자인, 교통대책 내용 및 부담금 규모 등 세부사항들은 향후 건축심의나 교통영향평가 등 법적절차를 거치면서 더욱 구체화되고 보완·발전될 전망이다.

서울시는 “이번 현대차와의 사전협상 완료는 코엑스~종합운동장 일대를 국제 업무와 MICE 산업의 중심지로 육성, ‘세계가 모이는 서울의 새로운 중심’으로 만들어가겠다는 서울시 ‘국제교류복합지구 조성 사업’이 구체적으로 가시화돼 가고 있다는 측면에서 큰 의미가 있다고 밝혔다. 한편 이번 개발에서 나오는 공공기여는 국제교류복합지구의 구현을 위한 다양한 물리적, 재정적 기반을 제공하게 된다. 도시행정학회의 연구결과에 따르면 현대자동차 부지 개발에 따른 경제파급 효과는 총 27년간(인허가 2년, 건설 5년, 준공 후 20년) 265.6조원, 고용창출효과는 121.6만 명으로 전망했다.

서울시, 마이스 산업 경쟁력 핵심지로

현대차부지 개발 방향에서 가장 특징적인 것은 서울 최고 입지에 법정 최대 규모의 수준 높은 건축물(800% 용적률 내에서 799% 용적률 적용)을 통해 미래서울의 새로운 랜드마크를 건설한다는 것을 꼽을 수 있다. 최고 105층 높이의 메인타워(56만 611㎡)를 비롯해 총 6개동으로, 주요 용도는 △전시·컨벤션 (50,251㎡) △공연장(29,850㎡) △호텔(57,496㎡) △업무시설(137,821㎡) △판매시설(86,818㎡)이다. 연면적은 총 92만8천887㎡이고, 건폐율 48.54%, 용적률 799.13% 으로 계획됐다.

국제업무, 전시·컨벤션, 관광숙박, 문화 등 다양한 기능이 복합될 수 있도록 현행 제3종 일반주거지역을 일반 상업지역으로 변경할 예정이다. 또 서울의 핵심산업인 MICE 산업 경쟁력을 획기적으로 제고 할 수 있도록 전시·컨벤션 및 국제업무 시설을 전략적으로 배치해 기존 코엑스와 잠실운동장에 들어설 MICE 복합단지와 함께 향후 서울의 도시경쟁력을 강화하는 핵심적인 공간을 그리고 있다. 서울시의 가이드라인에 따라 전용면적 1만5천㎡ 규모의 전시장 계획이 포함돼 있고, 국제수준의 공연장과 컨벤션 시설은 코엑스~잠실운동장으로 이어지는 MICE 클러스터에 중추적인 역할을 할 것으로 보인다.

서울시 관계자는 “국제기구 유치를 위한 공간은 별도로 할애하고, 다양한 입주 인센티브를 부여하는 등 동 지역을 명실상부한 국제교류복합지구로 조성하는데 일조할 계획”이라고 밝혔다. 부지 내 건물들은 한국 옛 전통 도시의 골목과 집안 건물 사이에 있는 마당에서 영감을 얻어 서로 소통하고 연결되도록 배치된다. 현대차그룹은 GBC는 향후 수도권 광역 교통 허브가 될 영동대로와 코엑스~잠실운동장 일대 국제교류복합지구를 가로지르는 공공보행통로가 교차하는 지점에 위치함으로써 서울을 대표하는 랜드마크 건물을 보유한 공간뿐 아니라 서울 강남의 지리적 랜드마크 역할을 겸하게 될 것으로 전망했다.

‘정사각형 수직타워’ … 건축학 관점의 기념비적 건물 기대

GBC 내 통합사옥용 초고층 건물은 ‘볼륨감 있는 정사각형 수직타워’로 디자인됐다. 현대차그룹은 “현대차그룹의 끊임없는 도전과 영속성을 상징하고, 미래에 대한 희망과 혁신을 표방한다는 의미를 담아 가장 간결하고 순수한 형태를 찾았다”고 설명했다. 현재까지 전 세계에 세워진 100층 이상 초고층 타워들은 바람하중(바람과 물체가 부딪혔을 때 바람에 의해 물체에 작용하는 힘) 최소화를 위해 고층부로 갈수록 층별 면적이 축소되는 형태인 반면, 통합사옥 건물은 층별 면적 차이가 크지 않은 형태를 취한다는 점에서 독특하다.

정사각형 수직타워의 건물 형태를 지지하기 위한 혁신적 구조시스템에도 디자인 요소가 접목됐다. 통합사옥 건물 외벽 안쪽에는 순수한 자연에서 발견되는 피보나치수열의 형태를 재해석한 비대칭의 X-브레이스(건물의 변형방지를 위해 대각선으로 잇는 건축부재)가 설치된다. 건물 외부에서도 형태가 관찰되는 X-브레이스는 바람하중에 의한 건물 움직임을 효과적으로 제어하는 기능과 함께 건물 전체의 독창성을 강조하는 역할을 한다.

현대차그룹의 통합사옥으로 사용될 ‘GBC의 심장부’ 격인 초 고층 건물은 집중과 몰입(Concentration), 소통과 협업(Communication), 유연성(Flexibility) 등의 요건을 원칙으로 창의적이고 스마트한 최신 업무공간으로 구현된다. 통합사옥임에도 불구하고 최상층부 2개 층에 전망대가 설치돼 시민을 위한 열린 공간으로 활용된다. 특히 지붕과 옆면이 투명하게 처리돼 서울시 전경과 하늘까지 한 눈에 조망할 수 있는 전망대에서는 신차 출시 행사와 같은 특별 이벤트 개최도 가능해 이전과는 차원이 다른 체험기회를 방문객들에게 선사할 예정이다.

그룹 통합사옥 건물과 함께 GBC의 랜드마크로 기능하며 부지 명소화에 기여할 공연장은 독립된 건물에 위치하며, 역동적 공연에 최적화된 약 1천800석 규모 대극장과 클래식 전용인 약 600석 규모 챔버홀을 갖추게 된다. 서울시 핵심 지역에 품격 높은 문화공간을 확대 제공함으로써 시민들의 고급문화 수요에 적극 부응하겠다는 현대차그룹의 판단 아래, 공연장 규모는 최초 사업제안 당시보다 1.5배가량 확대됐다.

현대차그룹은 “세계적 수준의 복합 예술공간으로 조성될 공연장은 건축적 아름다움과 뛰어난 공연 예술성을 바탕으로 글로벌 문화 랜드마크로 자리매김할 것”이라면서 “첨단시스템을 활용한 완성도 높은 공연이 펼쳐짐으로써 관람객은 물론 공연자도 만족하는 국내 최고의 공연장이 될 것”이라고 말했다.

전시·컨벤션 시설은 접근성을 고려해 부지 내 저층부에 분산 배치되고, 전시장과 컨벤션의 전환이 가능한 최첨단 가변형 시스템도 도입된다. 40층의 호텔/업무시설 건물에는 6성급 호텔과 프라임급 업무시설이 배치된다. 국제교류복합지구 내 MICE 지원시설인 호텔은 호텔/업무시설 건물 상층부에 위치하며, MICE 참가자 및 외국인 방문객을 위한 고급 숙박시설로 사용된다.

글로벌 럭셔리 호텔의 개발 트렌드와 서울 지역의 수요를 감안해 265실 규모로 계획됐으며, 객실 및 레스토랑에서는 탄천을 포함한 잠실운동장 일대와 강남지역의 조망이 가능하다. 판매시설은 GBC 내 상주인구와 시민들에게 편의를 제공하기 위해 주요 건물 저층부 및 지하에 분산 배치된다. 판매시설은 과도한 상업적 색채 및 주변 상권과의 경쟁을 지양하고, GBC를 매개로 주변상권이 동반 성장해 나갈 수 있도록 차별화되고 활력 있는 공간으로 구현된다.

특히, 단순 상품의 판매 및 소비에 머무르지 않고, 의식주에 대한 다양한 관점을 공유하고 즐기는 라이프스타일 플랫폼으로서 새로운 가치를 창출할 예정이다. 부지 지하 3층에서 지하 6층에는 차량 약3,500여대를 수용할 수 있는 주차장이 위치하게 된다.

서울시·현대차 공공개발의 새로운 모델 제시

1년여에 걸친 개발계획 수립 과정에는 그룹 안팎의 각 분야 전문가와 글로벌 전략컨설팅업체 등이 참여했다. 개발계획의 완성도를 높이기 위해 28명의 국내외 석학 및 오피니언 리더 인터뷰, 100여건에 달하는 국내외 초고층 빌딩 벤치마킹 등도 진행됐다. 전체 부지의 마스터플랜을 조율하고 일관된 건축계획을 유도할 설계책임 건축가(Director of Design)로 국내 1세대 건축가인 김종성(82) 씨가 선임됐다. 시설별 건물 설계에는 해외업체뿐 아니라 역량을 갖춘 국내업체들에게도 참여 기회가 주어질 예정이다.

이날 공개된 현대차그룹의 GBC 개발 계획안은 유관부서 및 기관 등과의 협의, 건축 인허가 협상 등을 거쳐 최종 확정된다. 인허가가 마무리되면 올해 말이나 내년 초 착공해 빠르면 2021년 입주가 이뤄진다. 박원순 서울시장은 “이 프로젝트는 시민과 서울의 미래를 위해서 현대자동차와 서울시뿐만 아니라 많은 전문가들과 시민들이 참여해서 만들어낸 공공개발의 새로운 모델”이라며 “서울의 미래 경제를 견인하고 시민들과 세계인이 즐겨 찾는 미래 서울의 랜드마크”가 될 것이라며 “국제교류복합지구가 완성되면 서울시는 세계적인 마이스산업 메카로 우뚝 서게 될 것”이라고 강조했다.

현대차그룹은 “서울 동남권의 글로벌 업무·상업기능을 강화하는 내용을 담은 서울시의 ‘2030 서울도시기본계획(서울플랜)’ 실현과 현대차그룹의 초일류 기업 도약을 위한 글로벌 컨트롤타워 건립 염원이 반영된 GBC는 시민과 소통하며 24시간 살아 움직이는 대한민국 서울의 랜드마크로 건설될 것”이라고 말했다.

본격 개발 소식에 들뜬 강남구, 삼성동 부동산 시장 ‘꿈틀’

현대차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공이 가시화되자 삼성동 주변 부동산 시장이 꿈틀대고 있다. 현대차그룹이 입주하면 주변 인프라가 더욱 개선되고 주택 수요도 확산될 것이란 기대감이 반영된 것으로 풀이된다. 국토교통부와 부동산114의 자료만 봐도 기대감이 드러나고 있다. 22일 국토교통부에 따르면 표준공시지가도 올랐다. 한국전력 옛 부지인 삼성동 167번지의 공시가격은 2천850만원으로 지난해 보다 11.3%(290만원) 올랐다. 전국표준지공시지가가 평균 4.47% 올른 것에 비하면 상승폭이 더 크다.

부동산 업계에 따르면 서울의 다른 지역이 재건축은 물론 일반 아파트에 대한 매수세도 주춤해지면서 조용한 분위기를 이어가는데 비해 삼성동 일대의 주요 아파트값은 지난해 말부터 꿈틀대며 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 내년 한전부지가 실제 개발에 돌입하면 집값은 물론 인근 오피스 시장까지 활기를 찾을 것으로 현지 부동산 업계는 기대하고 있다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “현대자동차 통합그룹이 들어오는 만큼 그 시너지는 당연히 있을 것으로 본다”면서 “향후 현대자동차 협력사까지 주변으로 포진을 할 것으로 예상되는 만큼 강남지역의 오피스텔 까지 그 파급은 미칠 것으로 예상된다”고 전했다.