[M이코노미 조운 기자]정부가 고령층의 ‘부채감소·노후보장·주거안정’의 1석3조 효과를 가진 「내집연금」 3종세트를 4월25일 출시한다. 은퇴 후 가용할 현금은 없지만 주택을 보유한 고령층을 위한 주택연금의 업그레이드판인 「내집연금」 3종 세트에 대해 알아본다.

어느 나라보다 빠르게 진행되고 있는 고령화 속에서 우리나라 65세 이상 노인 중 ‘빈곤’한 노인의 비율이 OECD 회원국 중 1위를 차지했다. 우리나라 노인빈곤율은 OECD국가 중 노인빈곤율이 가장 낮은 네덜란드(2%)의 25배나 높은 49.6%인 것으로 나타났다. 이는 OECD 평균인 12.6%와 비교하더라도 4배가 높을 정도로 심각한 상황이다. 이런 상황에서 50~60대 노인층의 가계부채 비중이 확대되면서 우리나라 고령층의 노후에 대한 준비가 턱없이 부족하다는 분석이 나타났다. 선진국은 40대 중반부터 부채를 줄여나가는 관행이 형성되어 있어 전 연령대 평균보다 60세 이상의 부채가 낮게 나타나지만 우리나라는 전 연령대 평균보다 60대 이상 고령층의 부채가 더 높게 나타난다. 이러한 문제는 노후소득보장의 기반인 국민연금이 OECD 국가에 비해 늦은 시기에 도입되어 공적연금을 통한 고령층의 소득보장이 미흡했기 때문으로 보인다.

하지만 지난 3월11일 국회 입법조사처는 ‘노인의 빈곤 관련 지표 현황과 시사점’ 보고서에서 우리나라 노인 빈곤율이 높게 나타난데 대해 조사에 사용된 노인빈곤율 지표가 가처분소득만을 고려하고 부동산 등 자산에 대한 고려는 포함되어 있지 않아 현실을 제대로 반영하기 어려운 측면이 있다고 지적했다. 실제로 현 노인층은 과거 ‘내 집 마련’에 대한 꿈을 갖고 살아온 세대로 소득은 없어도 주택, 토지 등 부동산을 소유하고 있는 이들이 많다.

실제로 연령대별 주거점유 현황을 살펴보면, 자가비율은 70대가 72.3%로 가장 높았으며, 60대가 71.5%, 80대가 67.7%로 뒤를 이었다. 이는 다른 30대에서 50대 사이의 연령대에 비해 현저히 높은 수치이다. 따라서 국회 입법조사처는 적어도 약 70%의 노인들이 주택을 자산으로 소유하고 있으므로 이를 소득으로 전환시켜 빈곤을 탈피하는 정책 수단이 요구된다고 밝혔다.

경상북도 대구시 박 모 할머니(76세)의 경우 남편과 사별한 후 연금을 받으며 틈틈이 폐지를 팔아 연명하고 있지만 남편과 살 때 얻은 12평 남짓한 주택을 가지고 있다. 이처럼 주택 등 실물자산 비중은 높지만 은퇴 후 생활에 충당할 유동자산은 부족한 우리나라 현실을 극복하기 위해 정부는 기존의 주택연금을 더욱 강화한 「내집연금」 3종세트를 출시하기로 했다.

주택연금은 만 60세 이상 국민들이 주택을 담보로 제공하고 매월 일정 금액을 연금으로 지급하는 국가가 보증하는 상품으로 자기 집에 계속 살면서 노후생활을 안정적으로 유지하기 위해 2007년 도입했다. 주택연금 가입 시에는 등록면허세, 지방교육세, 농어촌특별세 면제 및 재산세 감면, 대출이자비용 소득공제 등의 세제혜택을 받을 수 있다. 만 60대 이상 고령층의 노후 대비뿐만 아니라 부채감축과 주거안정이라는 세 마리 토끼를 잡겠다는 야심찬 기획을 가진 주택연금 업그레이드판 2016「내집연금」 3종세트에는 무엇을 담았을까?

「내집연금」 3종세트: 연령별·자산수준별 맞춤형 상품

1종) 무거운 주택담보대출의 짐을 덜어주는 「주택담보대출 상환용 주택연금」

주택담보대출 상환용 주택연금은 주택담보대출을 가진 60세 이상 노인들이 주택연금에 가입하여 일부를 인출하여 대출을 갚고 잔여분은 매월 연금으로 수령토록 하는 상품이다. 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상이며 부부기준 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 합산가격 9억원 이하의 다주택자라면 누구나 가입할 수 있다. 주택연금의 일시 인출 가능한도를 현행 50%에서 70%까지 늘려 주택담보대출 상환이 더욱 수월해질 수 있도록 했으며 은행뿐 아니라 제2금융권 주택담보대출을 이용하고 있는 경우에도 은행에서 주택연금을 가입하고 일시 인출하여 대출상환이 가능해진다. 또한 주택연금은 생전에 받은 연금을 사후에 주택으로 갚는 방식이다. 하지만 사후 남은 가액이 있는 경우 자녀에게 상속이 가능하다.

만 70세인 A씨는 3억짜리 주택을 보유하고 있는데 만기 일시상환 주택담보대출 1억원으로 매월 29만원의 이자를 부담하고 있었다. 하지만 ‘주담대 상환용 주택연금’에 가입하면 대출 잔액 1억원을 주택연금 일시인출을 통해 상환하고 매월 31만원의 연금을 수령할 수 있게 된다. 또한 주택연금에 가입하여 소유하고 있던 주택에 붙는 재산세가 약 7만원 감면된다.

2종) 내집마련과 노후생활비 걱정을 동시해 해결 「주택연금 사전예약 보금자리론」

40~50대를 위한 주택연금 가입자 보금자리론 연계 우대 상품은 집을 가질 때부터 주택연금에 가입을 약정하는 상품이다. 주택금융공사에서 판매하는 정책 모기지 상품인 보금자리론을 이용해 집을 사는 신규 대상자가 훗날 60세에 주택담보대출을 전환해 주택연금에 가입할 것을 약속하는 경우 보금자리론 금리를 연 0.15% 우대해 주는 방식이다. 기존 주택담보대출을 갖고 있는 대상자가 주택연금 가입이 약정된 보금자리론으로 전환하는 경우에는 금리를 0.15% 추가우대 받아 사실상 0.3% 우대금리를 받게 된다. 또한 우대이자는 60세 연금 전환시점에서 ‘전환 장려금’으로 일시에 지급된다.

만 40세인 B 부부는 주택연금 연계 보금 자리론으로 30년 만기 분할 상환(연3.2%)한다는 조건으로 1억 5천만원을 빌려 3억원짜리 주택을 마련했다. B부부는 앞으로 20년 동안 원금 8천500만원을 상환하게 된다. 그리고 만 60세가 되는 해 부터는 주택연금으로 전환되어 대출 잔액인 6천500만원을 상환하게 되고 전환장려금 426만원을 일시에 받게 되며 매월 32만원의 연금도 수령할 수 있게된다. 물론 주택연금 가입자의 혜택으로 재산세 및 소득세 20만원을 절감할 수 있다.

3종) 저가주택 보유자의 노후생활비 지원을 위한 「우대형 주택연금」

저가주택 보유계층을 위한 우대형 주택연금 상품인 3종은 주택가격이 1억 5천만원 이하로서 부부기준으로 1주택 소유자에 한해 가입할 수 있다. 저소득층의 생활이 어려운 노인을 위한 상품인 만큼 월지급금을 8~15% 추가지급 해준다. 고령일수록 월지급금이 더 늘어나게 설계되어 있어 노후 지원효과에 충실한 상품이라 평 받고 있다. 시가 1억원의 단독주택 한 채를 소유하고 있는 C부부가 이 ‘우대형 주택연금’을 가입할 경우 종래에는 주택연금 월지급금이 48만원이었으나 13.2% 증가한 55만원의 연금혜택을 수령할 수 있게 된다. 아울러, 주택연금 가입으로 연간 재산세가 약 3만원 감면된다.

「내집연금」 3종세트 가입방법과 기대효과

「내집연금」 3종세트는 가까운 주택금융공사 지점·은행 영업점을 방문하여 상담 절차를 진행해 신청할 수 있다. 신청 시 필요서류(신분증, 주민등록등본 2부, 가족관계증명서 1부, 전입세대 열람내역 1부, 인감증명서 2부)를 미리 준비하면 신속 처리가능하다. 주택금융공사 지점에서 담보주택조사 등 세부 가입요건 충족 여부를 점검하고 확인해 은행 앞으로 보증서를 발급하면 은행 영업점을 방문하여 약정을 맺고 최초 월지급금을 지급받을 수 있다. 이 때 주택연금 가입비 및 보증료도 확인해야 한다. 주택연금의 경우 가입자의 장수 등에 따른 손실을 보증료로 충당하도록 설계되어 있기 때문에 초기 보증료와 연보증료로 구분되어 부과된다. 다만 주담대 상환용 주택연금의 경우 초기보증료를 인하 받을 수 있다.

정부는 「내집연금」 3종세트 도입을 통해 원금과 이자를 고령이 되기 이전에 상환하거나 생애 전반에 나누어 갚아 부채를 감축한다는 목표다. 또 매월 주택연금을 받아서 안정적인 노후 생활을 영위하는 동시에 소비도 진작하여 노후를 대비하고 평생 내집에 거주하면서 평생 연금을 수령하여 주거안정까지도 달성한다는 방침이다. 따라서 정부는 2025년까지 주택연금 가입자가 매년 35%씩 증가토록 하여 고령층 자가 보유 가구의 약 10%가 가입 하도록 한다는 계획이다. 이 같은 추세라면 고령층의 가계부채는 약 22.2조원 가량 감소할 것이며 주택연금의 소비진작 효과도 약 10조원에 이를 것이라는 분석이다.

주택연금 가입 전, Q&A

문제는 주택연금에 대한 대상자들의 인식수준이 낮다는 점이다. 평생 ‘소유’의 개념으로만 생각했던 집이 ‘내 손을 떠난다’는 사실 자체에 대한 불안이 큰 것으로 보인다. 실제로 전라북도 전주시 오OO 씨(72세)는 남편의 병원비로 목돈이 필요하면서 주택연금 가입을 고민하게 되었다. 하지만 “평생 어렵게 장만한 집인데... 하는 생각에 주택연금이 조금 적은 게 아닌지, 집값을 날리는 건 아닌지 하는 걱정이 들었다”고 밝혔다.

또 어렵게 사는 아들에게 물려주지 못한다는 게 마음에 걸려 주택연금 가입을 망설였다고 한다. 하지만 주택금융공사를 찾아가 담당실장과 상담한 후 주택연금에 대해 잘못알고 있던 점, 궁금한 점을 해소한 뒤 아들의 적극적인 지원 속에서 주택연금에 가입해 지금은 누구보다 활기찬 노후를 보내고 있다고 한다. 다음은 주택연금을 가입하려는 대상자들이 궁금해 할 부분에 대한 주택금융공사의 응답을 정리한 것이다.

Q. 주택연금 월지급금은 어떻게 결정되는가?
A. 주택연금 지급액은 가입자의 생존확률, 주택가격상승률, 이자율 변동 등 미래의 불확실한 위험을 합리적으로 예측하여 산출한다. 구체적으로는 주택가격상승률이 높고 연금산정이자율이 낮아질수록, 사망확률이 늘어날수록 연금지급액은 높아지는 구조이다. 가입시점에 결정된 월지급금은 사망시까지 계속 수령할 수 있다.

Q. 주택가격은 어떻게 평가하나?

A. 주택 가치 산정은 한국감정원 인터넷시세와 KB인터넷시세, 국토교통부 주택공시가격, 한국감정원 감정평가액 순으로 적용된다. 다만, 주택연금 가입예정자가 희망하는 경우, 한국감정원 감정평가액을 최우선으로 적용하는 것이 가능하다.

Q. 평생 받는 돈이 주택가격보다 적은데?
A. 매월 받는 주택연금 월지급금으로 평균수명까지 단순 합산시 주택가격 대비 연금액이 낮다고 느낄 수도 있으나, 내 집에서 주거걱정 없이 평생 거주 할 수 있고, 향후 주택가격과 관계없이 평생 일정한 연금을 지급받을 수 있다는 장점이 존재한다. 주택가격과 연금수령액 간 차액이 발생할 경우 이를 상속할 수 있어, 연금지급액이 적다고 하여 주택금융공사가 추가로 이익을 얻는 것은 아니다.

Q. 이용 도중 집값이 오르거나 하락하면 어떻게 되는가?
A. 주택연금 월지급금은 주택가격이 오르거나 내려도 계속 동일하게 지급된다. 주택가격 가입 시 결정된 월지급금은 향후 주택가격상승률 등을 이미 반영하여 산출된 금액이므로 주택가격이 상승하거나 하락해도, 가입시점에 결정된 월지급금 수준은 변동 없이 동일하게 지급된다. 주택연금 가입 후 주택가격이 오르는 경우 주택은 여전히 가입자의 소유이기 때문에, 주택가격이 오르면 가격상승분은 후손에게 귀속된다. 따라서 주택가격이 오르면 오른 만큼 주택연금 수령액 대비 주택가격간 차액은 커지며, 가입자 부부 모두 돌아가시는 시점에 주택 가격이 더 크다면(주택가격>주택연금수령액) 상속인들은 차액을 상속 가능하다. 만약에 연금 중도해
지를 희망할 경우 그동안 수령한 월지급금과 이자, 보증료를 납부하면 해지가 가능하며 중도상환수수료는 없다.

내 집에 대한 인식 개선 중요

정부는 앞으로 주택연금 가입기준 완화 등 제도 개선을 위한 노력을 지속하겠다고 밝혔다. 올해까지 정부는 재건축·재개발 시 주택연금을 계속 유지할 수 있도록 보완하고 가입연령 기준을 ‘주택소유자’에서 ‘부부 중 1인’으로 조정했다. 앞으로는 9억원 초과 주택과 주거용 오피스텔을 담보로 주택연금에 가입할 수 있도록 올 하반기 주택금융공사법 개정안을 국회에 제출할 계획이라고 밝혔다.

앞서 살펴 본 오◎◎ 할머니의 경우 주택연금 가입에 망설였던 가장 큰 이유 중 하나로 형편이 어려운 아들에게 미안한 마음 때문이었다고 말했다. 하지만 정부는 주택을 ‘상속 대상’이 아닌 ‘연금 대상’으로 인식을 바꿔 부채감축, 노후보장, 주거안정 1석3조 효과를 얻을 수 있도록 60세 이상 가입 대상자 뿐 아니라 자녀세대에 대한 홍보도 병행하겠다고 밝혔다. “자신에게 물려줄 것은 집이 아니라, 당신의 행복한 노후입니다”라는 슬로건처럼 ‘내 집’에 대한 인식을 개선하는 것이 중요해 보인다.

MeCONOMY Magazine April 2016