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기획


법원, “소액임차인 지위 악용, 최우선변제권 없다”


(M이코노미 최종윤 기자) 상가나 주택의 소액임차인들은 ‘최우선변제권’이라는 제도가 있다. 사회적 약자임을 고려해 소액임차인에 한해 적용되는 제도로 해당 주택이나 상가가 경매가 되더라도 최소한의 보증금만큼은 최우선순위로 돌려주겠다는 것이다. 하지만 최근 이 같은 제도를 악용하는 경우가 늘고 있다. 지난 4월 춘천지방법원에서 소액임차인임을 인정하면서도, 보증금에 대한 최우선변제권을 인정해 주지 않은 판결이 나왔다. 판결을 살펴보자. ※ 판례번호 : 2016년 4월20일 선고, 2015가단31789


강력한 소액임차인 보호제도


우리나라는 주택임대차보호법·상가임대차보호법에서 사회적 약자인 소액임차인을 보호하는 규정을 두고 있다. 소액임차인은 일정한 요건을 갖추기만 하면 소액임차인보다 선순위 또는 후순위 권리를 불문하고 그 권리보다 우선해 보증금 중 일정액을 변제해 받는다. 소액임차인보다 앞서 권리를 확보한 채권자가 있다고 하더라도 그 채권자보다 우선해 변제를 받기 때문에 나머지 채권자의 권리마저 해하는 강력한 제도다.


물론 임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록 전입신고, 확정일자를 받아야 하며, 배당요구종기 안에 반드시 배당요구를 해야 한다. 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가야하는 경우에도 임차권등기명령제도로 임차보증금을 보호 받을 수 있다. 법은 다방면으로 소액임차인의 권리를 보장해 주고 있는 것이 사실이다.


그러다보니 최근에는 이 소액임차인의 지위를 악용하는 경우가 늘고 있다. 이번에 소개할 판례도 마찬가지다. 법원은 이 경우에도 소액임차인의 최우선변제권을 인정해 줄까.


정상적인 임대차 계약 이후, 경매진행


전진식(가명) 씨는 2014년 5월10일 이창식(가명) 씨로부터 아파트를 임대차보증금 1천300만원, 월차임 40만원, 임대차기간을 2014년 5월27일부터 2016년 5월27일까지 하는 임대차계약을 했다. 이후 2014년 5월27일 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.


한편 아파트에는 2013년 1월28일 아파트에 관해 채무자 주식회사 ★★디자인, 채권최고액 2억4천만원으로 된 근저당권 설정등기가 있었다. 이후 ○○은행은 아파트에 관해 임의경매를 신청했고, 2014년 7월3일 아파트에 관해 개시됐다. 경매의 배당기일에서 경매법원은 2015년 3월25일 실제 배당할 금액에서 소액임차인인 전진식 씨에게 1순위로 1천300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다.


그러자 4순위인 근저당권자가 배당기일에 출석해 피고의 배당액 전부에 대해 이의를 제기하고 소송을 제기했다.


재판부, “최우선변제권, 사회적 약자인 임차인 보호목적”


소송을 제기한 4순위 근저당권자는 전진식 씨는 가장 임차인이거나 주택임대차보호법상 소액임차인을 보호받을 수 없는 임차인이라며, 전진식 씨에게 1순위로 배당된 1천300만원은 순위대로 다시 배당돼야 한다고 주장했다.


재판부는 “대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것”이라며 “주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 목적이 오로지 소액임차인 보호규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하거나 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 경우에는 적용되지 않는다”고 밝혀 소액임차인 보호규정을 악용한 경우에는 적용되지 않는다는 점을 분명히 했다.


재판부는 이번 판결을 통해 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관해 민법에 대한 특례로 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것임을 다시 한 번 밝혔다.


계약당시 채권최고액 매매가격 초과, 시세에 저렴한 임대차 계약 등 고려


본 사건에서 전진식 씨는 공인중개사의 중개로 아파트를 임차했고, 임차보증금을 임대인 측에 입금하고 차임도 몇 번 지급했다. 또 아파트에서 퇴거할 당시 체납 관리비를 정산하고 임대인측에 미납된 차임도 입금했다. 당시 정산한 관리비 내역에는 전기, 수도 등에 대한 실제 사용량이 기재돼 있었다. 재판부는 “전진식 씨가 임대차계약을 허위로 체결했거나, 아파트에 실제로는 전혀 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다”고 밝혔다.


다만 “아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차 계약을 체결했다”며 “전진식 씨는 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다”고 판단했다.


재판부가 고려한 각 사항을 소개하면 다음과 같다. ①임대차계약 체결 당시 아파트의 평균 매매가격은 2억원 정도였지만, 이미 아파트에 관해서 3억1천200만원의 근저당권이 설정돼 있었다. 또 전진식 씨가 임차보증금 잔금을 지급할 때에는 카드회사와 대부업체에 의해 3천만원이 넘는 가압류등기까지 마쳐져 있었다. ②그럼에도 불구 전진식 씨는 임대차계약을 체결했고, 위 같은 권리제한 사실을 계약서에 명기까지 했다.


③또한 임대차계약 체결 당시 아파트의 평균 전세가는 1억4천500만원, 월세는 보증금 2천만원에 차임 65만원 정도였지만, 전진식 씨의 임대차보증금은 1천300만원 차임은 40만원으로 시세에 비해 저렴했다. 보증금 액수도 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 1천300만원으로 정해졌다. ④실제로 피고가 임차한 후 불과 2개월도 되지 않아 아파트에 관해 임의경매가 개시됐다.


⑤전진식 씨는 어린 아들과 함께 급하게 조건이 맞는 집에 이사를 하게 됐다고 주장했지만 입증자료를 제출하지 못했고, 오히려 임차 당시 가까운 거리에 자신 소유의 아파트에 거주하고 있어 굳이 아파트를 임차할 이유를 찾지 못했다. ⑥나아가 전진식 씨는 이번 임대차 직전 다른 경매절차에 참여해 배당금을 수령한 적도 있고, 이전에는 주택건물을 경매로 낙찰 받은 경험도 있어 경매절차에 익숙했다고 재판부는 판단했다.


최근 부동산 시장은 수도권을 중심으로 매매가격은 고공행진에 전세매물은 매매가를 초과하는 등 전세대란으로 이어지고 있다. 그러다보니 전세매물이나 시세보다 저렴한 임대매물이 나오면 제대로 확인조차 하지 않고 전세계약을 체결하는 경우가 늘고 있다.


하지만 이번에 소개한 판례 말고도 지난해 대법원에서도 공인중개사가 채권최고액 합계가 매매가를 넘어서 흔히 깡통주택이라고 부르는 아파트에 대해 주변 시세보다 훨씬 저렴한 임대차계약을 체결한 사안에서 “주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다”는 판결을 내린 바 있다.


최근 부동산 대란 속에 ‘깡통주택’이 늘고 있다. 소액임차인의 최우선변제대상에서 제외될 수 있다는 점을 알고 위험한 거래는 하지 말아야 한다는 것을 명심하자.


★ 올해부터 달라진 소액임차인 범위, 최우선변제금액


올해 3월31일부터 소액임차인 보호범위 확대
서울시 소액임차인 1억원 이하, 최우선변제금액은 3천400만원으로 상향


올해 3월31일부터 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위가 확대되고 변제금액도 증액됐다. 개정 ‘주택임대차보호법 시행령’이 3월31일부터 시행됐다. 법무부는 소액임차의 보증금 보호를 위해 최우선변제 대상 임차인 및 보증금 가운데 최우선 변제금액의 범위와 기준을 확대한 것으로 최근 전세가 상승과 같은 주택임대차 시장 현황을 반영했다고 밝혔다.


이에 따라 서울특별시와 세종시, 또 두 지역 이외에 수도권정비계획업법상 과밀억제권역과 광역시 등을 제외한 그 밖의 지역은 더 많은 임차인이 다른 담보물권자에 우선해 최우선적으로 보증금 가운데 일정액을 변제받을 수 있게 됐다.


서울특별시의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인은 보증금 9천500만원 이하에서 1억원 이하로 확대됐고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 3천200만원에서 3천400만원으로 올라갔다. 세종시의 경우 최우선변제 소액임차인이 보증금 4천500만원 이하에서 6천만원으로, 최우선변제금은 1천500만원에서 2천만원으로 올라갔다.


서울시·세종시 이외에 수도권정비계획업법상 과밀억제권역과 광역시 등을 제외한 그 밖의 지역은 최우선변제 소액 임차인이 보증금 4천500만원 이하에서 5천만원 이하로, 최우선변제금은 1천500만원에서 1천700만원으로 상향됐다. 법무부는 개정으로 서울시 소재 8만 임차가구 등 전국 합계 12만8천 임차가구가 추가로 최우선변제 대상 범위에 포함돼 사회적 약자인 서민의 주거생활이 더욱 안정될 것으로 기대했다.


MeCONOMY Magazine July 2016




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