내일은 알 수 없지만 10년 후는 알 수 있다. 단기투자는 쪽박 차고 장기투자는 부자가 된다. 이 말은 장기투자의 중요성을 이르는 말이다. 그럼 단기투자는 무엇이고 장기투자는 무엇일까? 단기투자는 도박이고 장기투자는 기다리는 투자다. 단기투자는 왜 도박일까? 바로 앞일을 모르기 때문이다. 땅을 샀지만 내일 비싼 값에 팔릴지 알 수 없다. 주식도 마찬가지다. 내일 오를지 알 수 없다. 떨어질 수도 있는 알 수 없는 일에 투자를 하니 도박이라 표현한다.

필자는 도박으로는 돈을 벌 수 없다고 생각한다. 부동산하다 보면 이런 사람들을 수도 없이 많이 보게 된다. 이들은 일명 ‘단타’ 부동산을 산다. 올해 목표는 5개 단타를 친다는 말도 한다. 물론 그럴 수도 있지만 이런 계산은 호황기에나 가능한 일이다. 불황기에는 장기간 묶일 가능성이 크기 때문이다. 그렇다면 호황기에는 모든 물건이 오를까? 그렇지 않다. 떨어지거나 묶이는 물건도 있다. 호황기에 설령 머리를 굴려서 팔아봤자 이것저것 떼고 나면 남는 것은 고작 몇 달간의 생활비 정도다. 이래서는 부자가 못되고 언젠가는 자신이 생활비로 쓰려고 한 단타 물건 때문에 묶여서 몇 년 가는 경우도 부지기수다. 여기에 물건을 살 때 대출 받은 이자를 못 견
디게 되면 파산하게 되거나 겨우 본전치기 하는 경우도 있다. 이래서는 부자가 될 수 없다.

여유자금으로 조금씩 투자하는 방법

그럼 어떻게 해야 할까? 당연히 미래를 예측하고 여유자금으로 사야 한다. 미래를 예측하는 것은 10년 정도 이후를 예측하라는 얘기다. 여유자금으로 해야 한다는 말은 전업으로 하지 말아야 한다는 얘기다. 미래를 예측하고 토지에 투자를 한다고 해보자. 10년 후 확실히 오를만한 땅이 어디인지부터 알아야 한다. 서해안 국가산업단지는 어떨까?

현재 한국은 남동임해공업지역에서 서해안 국가산업단지로 산업물동량이 옮겨가고 있는 중이다. 한국은 아직까지 제조업이 수출하는데 있어서 큰 역할을 하니 돈이 몰리는 곳이 될 가능성이 크다. 그러니 서해안의 국가산업단지가 계속 넓어질 가능성이 있다. 그럼 왜 서해안 국가산업단지 근처일까? 우리나라는 그동안 도심지의 확장으로 인한 도시화와 공업도시의 확장으로 인한 공업화로 토지 가격이 올랐다.

요즘은 서비스의 수요로 인한 효과로 땅이 오르고 있는 중이다. 앞으로는 유커가 많이 오는 서울 쪽 땅값도 오를 것이고 유커가 집중적으로 몰리는 지역이 토지 가격이 오를 것으로 예측된다. 서해안 국가산업단지는 수출입 교역국 1위로 오른 중국의 영향을 받는다. 현재 평택, 서산, 군산 등지에 국가산업단지가 있다. 그 지역 외에도 보령과 같이 항이 있는 지역도 염두에 둘 필요가 있다. 이런 지역이 수출산단이 발달하면서 공업화로 인한 확장이 일어날 것이기 때문이다.

물론 토지가격 상승은 10년 이후에나 가능하다. 국가산업단지의 확장, 주거시설, 상업시설의 확장, 기준시가의 상승 기타 등등의 이유로 앞으로 발전 가능성이 있기 때문이다. 이것이 미래를 예측하는 투자다. 물론 10년 후
가 될지 20년 후가 될지는 아무도 모른다. 그러니 너무 많은 돈을 넣어서 토지에 투자하는 것은 옳은 방법이 아니다.

그렇다면 다른 방법은 뭘까? 각종 빨간 글씨가 붙은 공유지분, 보전임지, 분묘기지권 등이 있는 토지를 싸게 경매로 취득하는 방법이다. 이런 토지는 돈도 별로 들어가지 않는다. 이것저것 걸려있는 악조건의 물건 중에서 자신이 한 달에 동원할 수 있는 자금 정도를 집어넣어 꾸준히 사 모으는 것이 여유자금 투자다. 몇억 원을 대출 받아서 도로 옆 대지, 잡종지를 사는 것 보다는 큰 부담 없이 여유자금으로 조금씩 투자하면 된다.

전업으로 매달리면 안 된다

그럼 여유 있게 투자하려면 어떻게 해야 할까? 따로 소득이 있어야 한다. 전업으로 매달리면 안 된다는 얘기다. 사업가·자영업자·급여소득자·임대사업자 등은 되는데 주식 전업투자자, 토지 전업투자자, 부동산(재개발·재건축·분양권·주택·경매 등등) 전업투자자 등은 안 된다는 얘기다. 안 되는 이유는 주식 전업투자자나 부동산 전업투자자는 기본적으로 단기 투자자이기 때문이다.

다른 소득이 나오지 않으니 이것으로 먹고 살아야 하니 매달 생활비가 필요하다. 그러니 기본적으로 단기투자를 할 수밖에 없다. 이런 상황에서는 장기적인 안목으로 10년 후를 내다보는 투자는 불가능하다. 당연히 10년 후를 내다보지 않으니 오르는 종목에 장기간 묻어두는 식의 투자를 할 수도 없다. 겨우 생활비를 건지는 식 밖에 투자가 되지 않는다.

과거 전업투자자 중 월세도 나오고 발전가능성도 있는 상가를 받은 사람을 만난 적이 있다. 상가를 먼저 팔길래 왜 파냐고 물어보니 다른 것보다 수익률도 좋고 발전 가능성이 있으니 내놓으면 팔린다고 했다. 상가 팔지 않고 월세 나오는 물건을 몇 개 더 사야 하는데 생활할 여유자금이 없으니 팔아야 한다는 것이다.

여유자금이 없이 물건을 사면 아무리 좋은 물건도 생활비를 위해 내다 팔아야 한다는 얘기다. 그러니 부자가 될 수 없다. 부자가 되는 길은 세 가지뿐이다. 오를만한 주식을 사거나, 토지에 장기간 묻어두는 투자를 하거나, 사업을 해야 한다. 주식, 토지는 100배 오르는 종목인데 이것들은 어제 사서 오늘 팔아서는 절대 100배, 1000배 수익을 챙길 수 없다.

앞으로 IOT 시대가 오고 그에 관련된 종목이 내 눈에 들어왔다고 치자, 여유자금이 없는 사람이 그 주식을 계속 유지할 수 있을까. 아니다. 오늘 생활비가 급하니 내다 팔아야 하기 때문이다. 결국 여유자금이 아니면 장기투자를 하기 힘들다는 얘기다.

오랫동안 묻어둘 수 있어야 한다

토지 또한 마찬가지다. 가령 베트남에 투자를 한다고 치자. 앞으로 저개발국은 우리나라에서 그랬던 것처럼 제조업 중심으로 커나갈 수밖에 없다. 제조업 중에서도 조선, 자동차, 철강, 섬유 등은 내수 중심이 아니고 해외로 수출해야 하니 쉽게 수출할 수 있는 항구가 필요하다. 그래서 항구 근처의 땅을 매입해서 오랫동안 가져가면 향후 공업지역이 넓어져서 땅값이 오르리라는 것은 10년, 20년을 내다 본 투자다.

현재 베트남은 커지는 중국 근처에 있어 중국으로 육로 운반 수출이 더 큰 물동량이 예상되는 북부공업도시가 더 유리할 수도 있다. 물론 북부의 항구와 공업도시를 겸한 도시면 더 좋다. 그러나 대부분의 개발도상국은 공산주의를 겪은 나라라 토지소유가 나라인 경우가 많다. 그래서 토지를 사기 힘들다. 만약 살 수 있다면 무조건 항구 그것도 제일 큰 항구이면서 현재 공업지역으로 부지가 선정되고 이미 공단이 돌아간 곳이면 더 좋다.

그런데 생활비가걱정되는 부동산 전업투자자가 그런 땅을 살 수 있을까? 당연히 살 수 없다. 토지, 주식을 사서 오랫동안 묻어두지 못하면 결코 부자가 될 수 없듯이 전업투자자들은 돈을 벌지 못한다. 결국 여유 있게 투자 할 수 있는 사람은 사업가·자영업자·급여소득자·임대사업자 등이 될 것이다. 자신의 일이 있고 투자를 여유자금으로 할 수 있는 사람만이 투자수익을 기대할 수 있다.

저축하듯 투자해야

그럼 어떻게 투자를 해야 할까? 10년 후에 오를 수 있는 곳(토지)이나 종목(주식)에 매월 일정액을 묻어두는 투자를 해야 한다. 한번 사면 10년 후 20년 후까지 잊어버리는 그런 투자가 중요하다. 돈이 생기면 저축을 하되 토지나 주식으로 하면 된다. 물론 10년 후에 오를 것에 투자해야 한다. 그럼 전업투자자는 어떻게 해야 할까?

빨리 월세로 생활비를 쓸 수 있을 때까지 임대할 물건을 만들어야 한다. 그리고 임대사업자로 안정적인 생활비가 들어오면 거기서 남는 돈으로 장기간 투자할 곳에 저축하듯 투자해야 한다. 장기간 여유자금을 가지고 투자를 하면 어떤 장점이 있을까? 첫째 외풍에 시달리지 않는다. 미국에 금리가 오르건 금융위기가 오건 석유값이 내리건 브렉시트가 되건 그리스, 브라질이 파산하건 내 문제가 아니다.

오히려 그럴 때 위기이니 싸게 살 수 있는 기회가 된다. 둘째 내가 산 종목이 오르면 싫고 내리면 좋다. 앞으로 장기간 투자를 해야 하는데 지금 오르면 안 된다. 그렇다고 여기다 빚을 내서 한꺼번에 살 수도 없고 살 필요도 없으니 지금 당장 오르는 것은 기분좋은 일이 아니다.

셋째 여유가 있다. 오르고 내리는 가격에 일희일비할 필요가 없다. 돈이 생기면 투자를 하니 한결 여유가 있다. 떨어질까 봐 안절부절 안 해도 되니 마음이 편안하다. 넷째 희망이 생긴다. 부자가 될 수 있다는 희망이 생긴다. 주식이 커나가는 것이 보이고 토지가 커나가는 것이 보인다. 가격 확인 안 하다가 나중에 확인하면 올라 있는 것에 부자가 될 수 있다는 희망이 생긴다. 전업투자자는 부자가 될 수 없지만 여유자금으로 투자를 하게 되면 부자가 될 수 있다.

MeCONOMY Magazine July 2016