부동산과 주식

우리나라에서는 부동산의 투자비율이 80%를 넘는다. 주식의 비중은 투자비율이 상대적으로 작다. 우리나라 사람들은 왜 부동산을 선호했는가? 그 이유는 많이 올라갔기 때문이다. 그럼 진정으로 많이 올랐을까? 그렇다. 아주 많이 올랐다.

재건축 아파트인 서울 송파구 잠실1동의 주공 15평 형이 1988년 10월에 4,300만원이던 것이 2004년에 8억2,000만원까지 오르면서 약 16년 동안에 19배 상승했다. 서울의 재건축 아파트가 비슷하거나 적게는 10배, 많게는 20배 정도 올랐다고 보면 된다. 그럼 같은 기간 주식은 얼마나 올랐을까?

삼성전자가 98년 34,800원 정도였는데 지금 150만 원을 넘나든다. 43배 올랐다. SKT는 90년대 초반에 8,000원 하던 주가가 595만원까지 갔으니 1만원으로 잡더라도 595배 올랐다. 기사들은 500만원이라고 얘기하지만 정확히는 595만원이 최고가다. 그것이 액면분할 1/10을 거쳐 5,000원에서 500원짜리 주식으로 바뀌었고 595만 원이 59만5천원으로 바뀐 것이다.  이 정도면 강남의 아파트와 우리나라 대표주를 비교해 봐도 부동산보다 주식이 더 올랐다는 걸 한눈에 알 수 있다. 그러나 사람들은 부동산이 더 올랐다고 생각한다. 왜냐하면 부동산은 사고팔기가 쉽지 않고 가격이 떨어지면 매매가 정지되어 팔고 싶어도 팔지 못한다.

그러나 주식은 사고파는 면에서 부동산보다 자유롭다. 게다가 주식은 진득하게 들고 가는 경우가 별로 없다. 그러니 조금 올랐다 싶으면 각종 매체에서 올랐다고 떠들어 댄다. 주식이 5% 오르면 팔아야 하는 이유는 주식에 대한 이해가 없기 때문이다. 주식에 대한 이해는 삼성전자가 48배 올랐는지에 대한 이해다. 이것은 3차 산업혁명의 결과다. 만약 삼성전자의 주식이 이렇게 올랐다고 했을 때 90년 대로 돌아가 삼성전자 주식을 산다면 5% 올랐을 때 팔았을까? 절대 아닐 것이다. 그런데도 팔았다 그 이유는 조금이라도 오르면 팔아야 하는 도박으로 생각했기 때문이다. 주식으로 돈을 벌 수 없는 이유다.

주식은 강남의 부동산과 같이 100배는 오를 좋은 주식을 사야하고, 5% 올랐을 때 팔 것이라면 사지 말아야 한다. 그럼 부동산은 왜 올랐을까? 우리나라의 국민소득이 꾸준히 올라줬기 때문이다. 어떤 물건이 오르는 것은 물건을 사줄 사람이 있어야 하 는 것이고 그 사람의 수입이 올라가면 계속해서 올 라가는 것이 이치다. 어렵게 살았던 시절 300불이 었던 1인당 국민 총소득(GNI)이 2014년 2만8180달 러(약 2968만원)를 기록했으니 약 100배 상승했다. 그러나 우리나라는 최근에 3만불을 못 넘고 2만8 천불 언저리에서 횡보를 하고 있다. 즉 우리나라의 국민소득은 올라가지 못하고 있기 때문에, 부동산의 가격이 오르는 것이 힘겹다고 해석하면 된다.

국민소득과 부동산

그럼 부동산은 어떻게 해야 더 오를까? 크게 두 가 지로 볼 수 있다. 국민소득이 5만불까지 가거나 외국인들이 사주거나 둘 중 하나다. 물론 국민소득이 5만불까지 갈 수 있다. 그러나 우리나라 기업들이 살아줘야 더 갈 수 있는데 삼성전자를 제외하고 눈에 띄는 기업이 없다. 즉 세계 1위를 선도하는 기업이 없다. 전통적으로 강한 철강·조선·자동차 등은 중국에 추격을 허용했고 그들에게 시장을 빼앗기고 있는 중이다. 그래서 우리나라의 국민 총소득이 3만불을 넘어 5만불까지 가려면 세계적인 기업 들이 쏟아져 나와야 한다. 다음으로는 외국인들이 사주는 경우다. 세계 2차 대전 이후 태어난 베이비붐 세대를 겪은 일본, 영국, 프랑스, 미국, 호주 등은 이미 고령화로 접어들었다. 그런데 일본을 제외하고는 부동산 가격이 모두 다 올랐다.

외국인 투자와 부동산

국민소득이 올라서 부동산이 오른 것일까? 그 이유는 외국인들이 많이 사줬기 때문이다. 가장 많이 오른 영국의 런던은 3배드가 있는 집이 300억에 달할 정도로 어마어마한 가격 상승을 겪고 있다.

우리나라 부동산은 여기에 비하면 아직은 여유가 있다. 심지어 우리나라의 부동산은 우리와 비슷하다던 대만보다도 집값이 싸다. 그들의 집값은 평당 2억원을 호가해 32평 정도라면 64억원이다. 일본 부동산연구소가 아시아 대표 도시 집값 조사를 했는데 도쿄의 고급 주택가 아파트 100(평당 7,000 만원 도쿄) 서울 : 73.4(평당 3,000만원 강남) 홍콩 : 212.3, 타이베이 163.4, 싱가포르 145.7, 상하이 129.3라는 결과를 내놨다. 홍콩은 무려 3,200억원 하는 빌라도 있다. 평당으로 따지면 12억원이고 이곳의 한 평 가격이 강남의 아파트 한 채 값이다. 그럼 왜 런던을 비롯해 세계 각국의 집값이 왜 이렇게 올랐는가? 이 또한 외국 인들이 사줬기 때문이다. 외국인들은 집을 사는 이유를 런던을 놓고 살펴보자.

외국인은 크게 러시아 기업인 및 정치인, 이탈리아 마피아, 아랍의 부호들, 중국의 기업인 및 정치인 4그룹으로 나뉠 수 있다. 이들의 공통점은 투명성이 떨어진다는 점이다. 자신이 잘못되어도 자신의 처자식은 잘 먹고 잘 살 수 있도록 할 수 있게 만들어 놓기를 바라기 때문에 부동산을 사서 부를 축적하는 것이다.

독재자의 핸드북에서는 아프리카의 독재자 사무엘 도에 관한 내용이 나오는데 그가 쿠데타로 정권을 잡았지만 자신의 권력이 영원하지 않다는 것을 알았다. 꾸준히 엘리트를 관리했지만 결국 또 다른 쿠데타 세력에 의해 제거되면서 그는 고문을 받게 된다. 그리고 그들이 원하는 것은 ‘어디에 재산을 감췄는가?’에 맞춰진다. 그러나 사무엘도는 결국 입을 열지 않고 죽음을 택한다. 어차피 얘기해봐야 재산을 다 빼앗길 것이기 때문이다. 그러니 차라리 자신이 입 다물고 죽어버리면 처자식이라도 잘 먹고 잘 살기 때문이다.

위에 언급한 4그룹은 다 그런 심정이었을지 모른다. 심지어 아랍의 부호들도 언젠가 자신의 권력기반이 무너지면 도망갈 곳이 있어야 했다. 그래서 첫 번째, 집이 있어야 할 것이고 두 번 째, 그것이 현금이어야 한다고 생각한 것이다. 그러니 재산도피 수단으로 세계인이 원하는 도시의 최 고급 주택가를 선점한 것이다. 싱가포르와 홍콩은 외국인들이 부동산을 사준 이유가 조금 다르다. 홍콩은 중국으로 가는 관문이고 외국의 기업이 중국에 진출하기 위한 교두보로서 안성맞춤이다. 더군다나 오랫동안 영국령이어서 영어가 되는 고급인력을 쓸 수 있다. 싱가포르는 아시아 금융허브의 역할을 하는 등 외국인들이 투자를 할 이유를 충분히 갖추고 있다.

영주권 특혜와 부동산

도쿄는 현재 도쿄만 살아나고 다른 지방 도시들은 다 죽는 극단적인 상황이 나타나고 있다. 부동산이 오르려면 사줄 사람이 있어야 하고 그것은 내국인 이건 외국인이건 사줘야 하는데 현재 우리나라는 외국인의 매매가 일어나지 않고 있다. 설령 부동산에 투자를 한다고 해봐야 겨우 제주도 한곳 뿐이다. 제주도의 부동산은 중국인이 사줘서 크게 올랐다. 적은 돈으로 큰 효과를 볼 수 있었기 때문이다.

제주도는 5억~7억원 이상 외국인 투자자에게 일단 거주 자격만 부여하고 5년 투자 유지를 확인한 뒤 영주권을 주는 정책을 쓰고 있다. 고액 투자자에 대해선 영주권 발급 절차를 간소화하겠다는 전략이다. ‘고액’ 기준은 10억원 이상이 유력한 것으로 알려졌다.

이규홍 법무부 외국인 정책과장은 “부동산 투자 현장조사를 해보면 중국인 투자자 가운데 ‘영주권을 즉시 주면 돈을 더 투자하겠다’는 사람이 꽤 있다”며 “외국인 투자자 유치를 늘리기 위한 조치”라고 설명했다. 즉 5억원에 영주권 주고 서울과 같은 곳은 10억원 주고 영주권 주면 우리나라 부동산을 살릴 수 있다는 것이다. 물론 지금 우리나라는 부동산 과열기에 접어들어 중국인에게 영주권 주려고 법 고칠 일 없을 것이다. 그런데 여기에는 문제 도 안고 있다. 캐나다가 중국인들 때문에 오랜 전통 인 투자 이민제를 폐지하고 영주권을 주지 않는 것으로 마무리된 것처럼 우리나라도 가격만 올라가고 서민들의 월세만 올리는 일이 되지는 않을지 걱정스럽다. 지금 당장은 어떻게 될지 지켜봐야 할 일이지만, 그래야만 우리나라 부동산도 가격이 올라가게 되는 것은 확실하다.

외국인, 한국 부동산 살 이유 없어

사실 부동산이 올라간 런던, 도쿄, 타이베이, 홍콩, 뉴욕 등에 비하면 우리나라는 외국인에게 매력적인 도시가 아니다. 만약 중국의 정치인들이나 기업 인이 우리나라에 부동산을 사놓으려면 중국과 대등할 정도로 국력이 강해져야 한다. 미국이나 영국 이라면 가능하겠지만 우리나라는 여전히 그러한 조건을 갖추지 못했다. 외국인들이 한국 부동산에 관심을 갖는 것은 원 스톱 쇼핑이나 영주권으로 인한 특혜 정도를 바라는 차원에서다. 중국의 원스톱 쇼핑은 그들이 한국에 오는 유커의 동선을 모두 빼앗아 그들이 한국에서 돈을 쓰더라도 모조리 쓸어가겠다는 의도가 담겨있다. 즉 그들이 와서 쓰는 쇼핑센터, 호텔, 골프 장 등을 모두 사서 유커들이 들어오면 그들을 상대로 장사를 하겠다는 뜻이다.

다시 말해 유커가 직접 장사를 해서 먹고 돈 쓰는 것을 모두 벌겠다는 의도가 담겨 있다고 봐야 한다. 이것이 바로 제주도의 부동산이 오른 이유다. 더군다나 5억원이라는 돈은 중국의 부호들에게 아주 적은 돈이다. 그 돈으로 영주권을 주고 한국을 드나들 때 여러모로 편리를 주다 보니 그냥 사두는 것에 불과하다. 중국은 13억 인구의 국민 총소득이 8,000불에 불과한 것처럼 보이지만 그중 1억 명의 평균 소득은 8만불이다. 우리나라 인구보다 2배 많은 인원이 우리나라 국민총소득의 세 배 가까운 금액을 번다는 얘기다. 소위 해외에서 명품을 사들이고 캐나다의 영주권 제도를 폐지시킬 정도로 부동산을 통째로 사버리는 이들이 그들이다.

3차 산업혁명과 주식에 대한 이해

그렇다면 주식은 어떤가? 상승면에서 우리나라의 주식이 부동산을 압도한다. 그러나 우리나라의 주식을 투자하는 사람들은 거의 대부분 데이트레이딩을 하는 정도에 불과하다. 그렇게 주식에 투자해 봐야 큰돈을 못 번다. 5% 오르면 많이 오르는 것이라 생각해 팔고 자기가 천재라 생각하지만 주식은 그렇게 하는 게 아니다. 물론 잡주를 사서 그렇게 올랐으면 팔고 빠지는 게 좋지만 삼성전자와 SKT가 왜 올랐는지에 대한 심오한 이해가 있다면 다시 생각해봐야 한다. 이를테면 1차·2차·3차 산업혁명이 있었고, 그중 삼성전자 와 SKT는 3차 산업혁명의 중심에 있다.

3차 산업혁명이란 컴퓨터 제어 자동화를 통한 생산체제를 뜻 하는데, 컴퓨터를 통한 자동화 시스템으로 대량 생 산을 하고 연결을 하는 데 있어서 중요한 역할을 했다. 삼성전자의 메모리는 모든 컴퓨터·노트북·스마트폰으로 이어지는 정보화기기들에 중요 부품이었기에 3차 산업혁명과 4차 산업혁명으로 넘어가는 중요한 시점에도 세계 1위 기업으로 뛰어난 활약을 하고 있다. 앞으로는 4차 산업혁명인 사물 인터넷 (Internet of Things, 약어로 IoT) 시대가 열린다. 우 리나라의 부동산과 사물인터넷 시대의 주식은 확장성에서 비교가 안 된다. 우리가 투자를 하는 데 있어서 언제까지 우리나라 부동산만을 붙잡고 있어야 할까. 새로운 시대가 열리는데...

누가 내 치즈를 옮겼을까

이 글을 쓰다 보니 생각나는 책이 있다. 누가 내 치 즈를 옮겼을까? 스펜서 존슨이 쓴 책의 제목이다. 예전에 읽었지만 얼마 전 자유게시판을 보다가 동영상을 보게 되었다. 변하지 않는 진실은 있는 법이고 바뀌지 않는 가치관은 있는 것이다. 이 책을 다시 한 번 꺼내 보면서 이 얘기를 다시 한 번 생각하게 한다.

내용을 대충 정리하면 엄청나게 큰 미로에 생쥐 두 마리와 작은 인간 두 명이 살고 있다. 생쥐들의 이름은 스니프와 스커리다. 인간은 현실에 안주하는 사람(헴)과 늦었지만 도전을 추구하는 사람(허)이 등장한다. 여기서 치즈는 우리가 이루려고 하는 목 적·자유·돈·명예·직업 등등 우리가 추구하거나 영위 하려고 하는 목표다. 그리고 미로는 우리가 그 목표로 향하는 데 있어서 험난한 과정이라고 보면 된다. 생쥐 두 마리와 헴과 허는 오늘도 미로를 헤매며 치즈를 찾아서 돌아다닌다. 그러다가 어느 날인가 C라는 치즈가 거대하게 쌓여있는 창고를 발견 하게 된다. 그들은 모두 이러한 창고가 있다는 것에 즐거워하고 그곳에 앉아 많은 치즈를 즐기게 된다. 더 이상 치즈를 찾아 돌아다닐 필요가 없어진 것이 다. 그들은 치즈를 찾으러 돌아다니면서 필요한 운동화를 슬리퍼로 바꿔 신고 집도 치즈가 많이 쌓여 있는 창고 근처로 이사를 가게 된다. 그러나 생쥐 두 마리와 헴과 허의 행동양식은 달랐다.

생쥐 두 마리는 이 치즈창고가 아무리 많이 쌓여있다고 해도 운동화를 신고 미로를 뛰어다니길 두려워하지 않고 안주하지 않았으나 작은 인간 헴과 허는 운동화가 어디 있는지 모를 만큼 주저앉아 치즈를 즐기고 있다. 그러던 어느 날 그 많던 치즈가 모두 사라지고 만다.

조금씩 먹어 없어지고 있었고 오래된 치즈는 이미 썩어버려 먹을 수 없게 되어 버린 것이다. 이때 반응이 서로 다르다. 생쥐들은 목에 걸고 있던 운동화를 찾아 익숙한 미로로 뛰어들었고, 새로운 치즈창고를 찾아 나서지만 꼬마인간 헴과 허는 내 치즈를 누군가가 훔쳐 갔다고 생각한다. 생쥐 두 마리는 끊임 없이 미로를 헤매어 N이라는 커다란 치즈가 있는 창고를 찾는다. 그러나 헴과 허는 그 순간에도 계속해서 누군가가 내 치즈를 옮겼다거나 다시 가져다 놓을 것이라는 희망을 버리지 않는다. 그리고 치 즈가 없어져버린 치즈창고에서 그대로 앉아 남 탓 만을 하고 있다. 인간은 어떤 어려운 일이 생겼을 때 상황을 분석하고 새로운 도전을 하지 않는 것은 점 점  더 상황을 악화되게 만들 것이란 생각을 못한다. 그래서 다음날도 그리고 또 다음날도 헴과 허는 치 즈창고에 계속해서 출근을 한다. 그러나 이미 없어 져버린 치즈는 다시 돌아오지 않았고, 그 상황에 그 들은 분개하고 남 탓을 하며 계속해서 머문다. 그러다가 허는 헴에게 얘기한다. 이러지 말고 다른 치즈 창고를 찾아보는 것은 어떻겠냐고.

하지만 헴은 허에게 이렇게 얘기한다. 미로는 위험한 곳이야 여기서 안전하게 기다리면 누가 가져간 치즈를 다시 가져올 거야. 그러나 하루 이틀이 지나면서 초조해진 허는 차라리 여기서 굶어 죽느니 새로운 치즈창고를 발견하는 편이 낫다고 생각하고 헴에게 같이 새로운 치즈창고를 발견하러 가자고 한다. 그러나 헴은 그 변화를 두려워하며 거부한다. 결국 혼자 나선 허는 미로를 찾아 헤매는 것이 오히려 즐겁고 흥분되기까지 한다는 것을 깨닳게 된다. C 창고로 가볼까도 생각해보지만 지금의 여행이 즐겁고 흥분된다는 사실에 더 기쁘다. 그러다가 치즈 몇 조각을 발견하고 모험이 그다지 위험하지 않으며 과정 또한 조금의 보상이 있다는 사실에 더 즐거워한다.

그러다 헴이 생각난 허는 C 치즈창고로 돌아와 길 을 다니다가 주은 치즈를 주면서 미로에는 치즈가 많지는 않지만, 그래도 우리가 찾아다닐 보람은 있 다고 설득한다. 그러나 헴은 이곳이 안전하며 치즈가 예전의 치즈 맛이 아니고 그 치즈가 훨씬 낫다고 얘기한다. 결국 헴을 설득하지 못한 허는 또다시 혼자서 미로의 모험을 하다가 N이란 치즈가 가득 쌓여있는 치즈 창고를 발견하게 된다. 그리고 그곳에서 생쥐 두 마리와 조우를 하게 된다. 허는 미로를 찾아 헤맨 보람이 있다는 것을 알게 되었고 아직까지 C 창고에 있는 헴을 생각하지만 결국 미로를 다시 돌아가는 것은 불가능하기에 N 창고에 다시 남아 치즈를 즐기게 된다.

부동산과 더불어 투자할 곳 찾아야

부동산 관련된 일을 하면서 수많은 투자자를 만났다. 그들의 특징은 대부분 재개발만 하는 곳만 찾는다. 거기에도 분류가 있다. 재건축을 찾는 사람은 재건축만, 분양권을 하는 사람은 분양권만 찾는다. 재개발을 찾는 사람들에게 지방에 길이 있다고 말 해주면 웃어 버린다.  여전히 부동산에 투자처를 찾는 사람들은 지방만 하던 사람들은 아직도 지방만 하고 수도권에 묻어 놓은 사람들은 수도권을 찾는다. 그러나 이제 부동산은 지는 해와 같다.

이미 저출산과 고령화가 진행 중이며 기업들은 외국으로 나갔다. 이러한 상황에서 땅값이 오르기 힘 들고 경제성장률이 올라가는 건 어렵다. 임금이 높 고 노조가 힘이 센 한국에서 기업하고자 하는 외국 인들도 없다. 필자는 앞으로 부동산은 지지 않는 투자만 해야 한다는 점을 강조한다. 가령 주택연금이나 셰어하우스, 농지연금 등과 같은 투자는 지지 않는 투자다. 4차 산업혁명이 일어나는 거대한 물줄 기는 외국인들의 돈이 몰리는 투자이기 때문에, 우리는 이미 썩어버린 치즈창고에서 우두커니 서 있는 것은 아닌지 생각해 보아야 한다.

MeCONOMY magazine September 2016

칼럼니스트 <조던> : JD부동산경제연구소 소장 / http//cafedaumnet/jordan777