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오피니언


<조던 칼럼>작은 빌딩 살 수 있는 투자법


우리가 부자라 부르는 사람들은 서울 역세권에 빌딩을 소유한 사람들이다. 이들이 소요 한 부동산은 최소 30억에서 50억 정도하는 작은 빌딩이다. 그럼 이들은 어떻게 해서 빌딩을 소유할 수 있었을까? 방법은 토지와 주식에 투자해 원금에 10 ·50·100배는 벌어야 한다. 최소 3억에서 5억을 투자해 30억에서 50억 원을 벌어야 하는데 그러려면 부동산이 10배 정도는 올라줘야 가능하다.

 

작은 빌딩은 월세를 어느 정도 받을 수 있을까? 30억 정도의 빌딩이라면 적어도 800만원 정도의 임대료를 받을 수 있다. 30억 벌기가 힘들까? 물론이다. 힘들다. 월급쟁이로는 벌 수 있는 돈이 아니기 때문이다. 그렇다고 임대사업을 해서 벌기가 쉬울까? 역시나 힘들다. 자영업을 해서도 벌기 힘들다. 우선 월급쟁이의 경우 연봉이 1억 정도를 받는다고 해도 30년간 꼬박 벌어야 30억이 된다. 물론 레버리지를 일으키면 된다. 그렇지만 15억 정도의 레버리지를 일으키면 이자가 월세를 까먹어 실제로 손에 쥐는 돈은 별로 없다. 그러니 30억 정도 현금으로 소 유해야 가능하다. 부자가 되려면 월급쟁이이면서 투자에 나서야 한다


물론 200만원 버는 월급쟁이도 마찬가지다. 이들이 부자가 되는 방법은 월급쟁이- 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자 이러한 과정을 거쳐야 한다. 다음은 임대사업자다. 임대사업자라고 한다하더라도 다 같은 임대사업자가 아니다. 가령 지방에 아파트 몇 채 가지고 있는 임대사업자도 있고 수도권에 구 분상가 몇 개 가지고 있는 임대사업자도 있다. 그리 고 빌라를 많이 가지고 있는 임대사업자도 있다. 일반인이 보기에는 꽤 훌륭하다고 볼 수 있으나 실체를 들여다보면 그렇지도 않다. 세입자 공실에 시달리고 전화 오면 가슴 떨려 두근대는 임대사업자는 또 다른 형태의 월급쟁이일 뿐이다. 그러니 이러한 임대사업자도 자신이 직접 노동은 하지 않지만 임대수익은 힘들여 일하는 노동의 대가로 볼 수 있다. 그러니 진정한 의미의 임대사업자가 아니다.

 

나는 임대사업자일까?

 

만약 자신이 임대사업자라면 이 테스트를 해보라. 세입자한테 전화가 왔다. 그런데 가슴이 콩닥콩닥 뛰고 전화를 받기 싫다면 진정한 의미의 임대사업자가 아니다. 잘 나가는 건물주라면 자신에게 직접 전화가 오지 않고 대부분 자신이 거래하는 부동산 사장에게 전화가 온다. 그들이 알아서 임대를 맞춰 주고 들어오면 나가려 하지 않는다. 그리고 임대사업자가 전화를 하면 세입자가 황송해한다. 혹시나 나가라고 하거나, 월세 올려달라고 할까봐 오히려 불안해한다.

 

우리 집주인은 들어온 지 몇 년인데 월세 올리지 않을 테니 장사나 잘하라고 해. 얼마나 고마운지 몰라라며 세입자는 자신의 집주인의 사소한 일에도 칭찬을 마다하지 않는다세입자에게 두려운 건물주는 진정한 의미의 임대 사업자가 아니다. 그럼 어떻게 해야 진정한 의미의 임대사업자가 될 수 있을까임대사업자 - 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자 순이다여기서도 여유자금이라는 말이 등장한다. 이 말은 생활비를 쓰고도 남는다는 말이다. 역으로 말하면 생활비가 남아도 진정한 의미의 임대사업자는 아니라는 말과 동일하다. 다음은 자영업자이다. 프랜차이즈 3, 4개씩 돌리면서 3개월만 되면 몇 억씩 잉여자금이 생기는 자영업자를 두고 하는 말이 아니다


그냥 동네에서 자주 볼 수 있는 치킨집, 호프집, 편의점, 부동산을 운영하는 자영업자를 말한다. 흔히 우리들은 부동산중개업을 하면 부동산을 잘 알고 큰돈을 벌 수 있다고 생각한다. 그러나 넓은 시각으로 보면 부동산을 잘 알긴하나 동네 부동산을 잘 아는 것이고 넓은 흐름은 모르는 경우가 많다. 신문이나 방송에 자주 나오는 부동산 전문가들 역시 마찬가지다. 책을 쓰고 유명해 방송에도 자주 나오고 큰 기업에 소속되어 있는 부동산 전문가도 월급쟁이에 불과하다. 사실 그의 재산은 아파트 한 채가 전부다. 그것도 자신이 투자한 것이 아닌 자신의 부인이 산 아파트라고 한다. 그럼 이들은 어떻게 해야 하나? 이들도 마찬가지로 자영업자 - 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자 순이다.

 


왜 사기 힘들까?

 

부자의 기초적인 단위가 되는 꼬마빌딩은 통 건물이기 때문에 사기가 힘들다. 다시 말해서 구분등기 가 되어있는 경우가 거의 없다. 서울의 홍대나 강남을 가보면 대부분 1인이 건물을 전체를 소유하고 있다. 그러니 현금으로 몇 십억은 가져야 살 수 있는 물건들이다.

 

분명히 말하지만 건물을 살 때 레버리지를 많이 일으키는 것은 소용없다. 어차피 레버리지 때문에 순수 월세 소득은 얼마 안 되기 때문이다. 그리고 레버리지를 많이 일으켰다면 향후 은행 담당자가 바뀌었을 때 일부 상환해야 하는데 그게 만만치 않다. 돈이 별로 없는 상태라면 원금상환도 버겁다. 그러니 레버리지 안 일으키고 살 수 있어야 한다. 그리고 건물을 재건축할 수 있는 자금 정도는 가지고 있어야 한다. 그럼 이런 부자의 기초단위는 왜 중요한가?

 

그것이 대를 이어 부가 대물림되고 있기 때문이다. 자식을 많이 낳지 않으면 건물 하나만 있어도 대물림되고, 그 자식이 헛짓만 안 하면 그 자식과 그 자식에게도 대물림된다. 물론 입지가 좋은 곳이어야 하는데 우리나라에서 그럴만한 곳은 서울의 역세권 빌딩 정도밖에 없다. 만약 자신이 주식투자와 토지투자를 안 하고 있다면 부자가 되는 것은 힘들다는 얘기다.

 

사업가라면 여유자금을 부동산에 투자하라

 

사업을 하는 경우도 마찬가지다. 사업은 자신이 얼마인지도 모를 큰돈을 벌다가도 한 순간에 그 많은 돈을 잃어버리는 경우가 다반사다. 특히 사업을 살리려고 온갖 부동산을 다 털어 넣다가 알거지가 되는 경우도 많다. 이럴 경우에 대비해서 사업이 기울면 먹고 살만한 출구를 마련해야 하는데 아내에게 빌딩을 사주고 자신은 부도를 맞는 경우가 이에 속한다. 우리가 TV에서 봤던 ‘38세금기동대가 맞닥뜨리는 그런 부류다. 자신은 세금 몇 십억을 체납하고 한 푼 없지만 이혼한 전부인과 호화 생활을 하는 부류다. 그는 진정한 의미에서 사업에 실패할 것을 예상한 합리적인 비관주의자다


가장 불쌍한 사람은 처음 부도를 맞았는데 자신의 전 재산을 다 털어 넣은 사람이다. 이런 사람들은 사업체가 무너질 정도의 어음부도를 맞았는데 앞뒤 안 가리고 전 재산 다 털어 넣어 부도를 막았지만 결국 막아내지도 못하고 빈털터리가 된 후 경제사범이 되어 구속된 경우다사업하는 경우라면 여유자금을 빌딩에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 다시 정리해보자. 자영업자·월급쟁이·임대사업자는 여유자금으로 주식, 토지투자 -> 30배 차익 -> 빌딩 투자 -> 부자. 사업하는 사람은 여유자금으로 빌딩 투자 -> 부자가 될 수 있다. 그러니 사업가가 아니라면 부자가 되는 한 가지의 길은 여유자금으로 주식, 토지 투자는 필수다.



MeCONOMY magazine October 2016


칼럼니스트 <조던> : JD부동산경제연구소 소장 / http//cafedaumnet/jordan777





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