[M이코노미 이홍빈 기자] 올해를 끝으로 재건축초과이익환수제가 본격적으로 재시행될 것으로 보인다. 남은 시간은 6개월, 시간여유가 많지 않다. 강남구 개포와 고덕 일대는 이미 부담금을 벗어났고, 건축심의를 준비 중에 있는 반포주공1단지는 조금 여유가 있다. 서울시의 정비계획 심의를 받고 있는 잠실주공 5단지는 빠듯하다. 조합도 설립 안 된 은마는 사실상 환수제를 피할 수 없을 것으로 전망된다.

발등에 불 떨어진 재건축 시장

재건축초과이익환수제 즉, 재건축 부담금 부활에 많은 관심이 쏠리고 있다. 올해를 끝으로 내년부터 본격적으로 시행될 재건축초과이익환수제도로 인해 재건축 시장에 막대한 부담금이 부과될 것이라는 전망 때문이다. 해당 제도는 2006년 노무현 정권 당시 부동산 투기를 막고 주택시장을 안정화 하고자 만들어졌다. 하지만 글로벌 금융위기가 터진 이후 국제경기와 함께 국내경기도 불황이 이어 지자 부동산 시장을 위축시킨다는 지적에 2013년부터 2017년 연말까지 제도 시행이 한시적으로 유예됐다.

재건축 부담금은 재건축을 통해 발생한 초과 이익에 대해 부담금을 부과하는 제도다. 재건축을 통해 조합원 1인당 평균이익이 3,000만원 이하일 경우 부담금은 발생하지 않지만 이를 초과하는 이익이 발생할 경우 단계별로 부담률이 증가하는 구조다.

예를 들어 재건축으로 인해 조합원 1인당 초과이익이 1억원 발생했다고 가정해보자. 초과이익 1억원을 1,200만원×조합원수+9,000만원 초과금액의 40%×조합원수를 대입해보면 1인당 부담금 1,600만원이 발생한다. 초과이익의 16%라는 적지 않은 금액이다. 하지만 초과이익이 늘어나면 날수록 부담금은 더욱 커진다. 2억원의 초과이익이 발생했다고 가정해 보자. 부담금은 3,200만원일까? 아니다. 2억원을 2,000만원×조합원수+1억1,000만원 초과금액의 50%×조합원수를 대입하면 1인당 부담금은 6,500만원이다. 초과이익의 약 33%를 부담금으로 져야한다.

이 때문에 초과이익이 수억원 이상 발생할 것으로 예상되는 재건축 주택일수록 부담금의 압박은 매우 크다. 아파트 재건축은 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 및 승인 → 조합설립 인가 → 건축심의 → 사업시행 인가 → 관리 처분계획 인가 → 준공 및 입주 → 청산 및 조합해산 순으로 진행된다. 하지만 재건축초과이익환수제가 내년 부활을 앞둔 상황에서 재건축 인허가 절차마다 최소 3~6개월씩 걸린다는 점을 감안하면 재건축 시장의 발등에 커다란 불이 떨어진 상황이다.

도심주택 물량 확보 vs 부동산시장 안정화,

재건축초과이익환수제 존·폐 두고 갈등

재건축초과이익환수제가 올해 12월 31일 기준으로 추가 유예 연장이 종료됨에 따라 해당 제도를 두고 반대 여론이 뜨거운 것으로 나타났다. 지난 4월26일 부동산 리서치회사 닥터아파트가 만20세 이상 회원 1,286명을 대상으로 재건축초과이익환수제 유예 종료와 관해 설문조사를 실시한 결과 ‘사장상황에 따라 유예여부를 결정해야 한다’는 의견이 30.7%로 가장 높게 나타났다. 그러나 ‘초과이익환수제를 폐지해야 한다’는 의견이 28.4%로 뒤를 이었고, ‘한시적으로 1년 유예연장을 해야 한다’가 7.6%, ‘2~3년 유예연장을 해야 한다’가 11.5%로 집계됐다. 초과이익환수제 유예·폐지 의견에 47.6%가 긍정적 반응을 보인 것이다. 반면, 예정대로 2018년부터 초과이익환수제를 시행해야 한다는 의견에는 16.9%만이 손을 들었다.

전문가들도 뚜렷한 온도차를 보였다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 ‘재건축초과이익환수제도를 폐지하고 재건축 사업 등으로 도심주택 물량을 확보해야 한다’고 주장했다. 반면, 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 ‘부동산시장 안정화와 사회적 형평을 위해 재건축부담금 제도가 필요하다’고 강조했다.

박합수 수석부동산전문위원은 “재건축 부담금은 소유자가 매매여부와 상관없이 미실현 이익에 대한 평가상 금액을 기준으로 납부해야 하기 때문에 주택가격 하락 시에는 재산권 침해 소지도 있을 수 있다”며 “조세 차원의 배려대상인 1주택자에 대한 예외 구제수단도 없다. 양도소득세 부과 시 재건축 부담금을 공제하는데 보유 기간·가격 등 요건을 채운 1주택자는 양도세가 면제되는 경우가 많아 공제 혜택을 볼 수 없다”고 지적했다.

이어 “2014년 9월 대규모 신도시 개발이 중단되고, 도시재생사업으로 주택공급 체계로 전환됐다. 재건축 부담금 부과가 강행되면 재건축은 중단될 수밖에 없고 참여정부 시절 시작한 2기 신도시와 이명박정부 보금자리주택 사업이 마무리단계에 접어든 상태에서 재건축마저 중단되면 5년 후 쯤에는 주택 공급 부족사태를 맞게될 수 있다”며 안정적인 주택 공급을 위해서는 재건축부담금 제도를 폐지하고 재건축사업으로 도심주택 물량을 확보해야 한다고 주장했다.

이에 조명래 교수는 “재건축초과이익환수는 주변 개발로 인해 오른 지가에 대한 과세가 아니라 재건축이란 개발로 형성된 이익 일부를 환수하는 비조세적 부담금”이라며 “개발부담금은 개발 종료 시점의 지가에서 개발 개시 시점의 지가, 정상지가 상승분, 개발비용 등 일정 부분을 공제한 후 일정 비율로 산정된다. 재건축초과이익환수가 위헌이면 개발이익환수에 관한 법률 등에 의한 각종 부담금제가 모두 위헌”이라고 응수했다.

아울러, “부담금으로서 재건축초과이익환수는 조세부과인 양도세와 다르다. 부담금이라도 부당한 부담은 금하도록 돼 있으나, 재건축초과이익환수는 ‘초과이익’분에 대해 누진율을 적용해 그 크기에 따라 비례적으로 부과되므로 과잉금지원칙에 위배되지 않는다. 초과이익이 발생하지 않으면 환수제 역시 당연히 적용되지 않는다. 환수제는 주택재건축사업에서 발생하는 초과이익을 환수함으로써 주택 가격 안정과 사회적 형평을 기해 국민 경제의 건전한 발전과 사회 통합에 이바지 하는 것을 목적으로 한다”며 이제는 환수제가 제대로 실시돼야 한다고 강조했다.

재건축초과이익환수제 만든 김수현 사회수석 靑 복귀,

제도 정상 시행 가능성 ↑

한편, 재건축 부담금 제도에 대한 찬반 의견이 극명하게 갈라져 있는 가운데 올해 연말까지 유예된 재건축초과이익환수제가 예정대로 실시될 것이라는 전망에 크게 무게가 실린다. 5월 조기 대선으로 정권이 바뀐 것은 물론, 2006년 재건축초과이익환수 제도를 직접 만든 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수가 청와대 사회수석으로 임명됐기 때문이다.

2000년 중반 노무현 정권 당시 국내 주택시장은 투기장이라고 불릴 정도로 과열돼 있었다. 이에 정부는 각종 부동산 규제 등으로 부동산 시장의 열기를 식히려는 노력을 보였다. 그리고 그 중심에는 김수현 사회수석이 있었다. 김 수석은 노무현 정부 당시 대부분의 시간을 대통령비서실에 근무하며 주택정책과 관련된 업무를 담당한 도시·주택 전문가다.

김 수석은 2003년 국정과제비서관 재직 당시 주택정책에 일부 관여했고, 이후 국민경제비서관, 사회정책비서관으로 있으면서 주택정책을 주업무로 다뤘다. 노무현 정부의 부동산 정책 화두는 ‘개발이익 환수’였다. 이를 위해 주택건설업체나 개인이 가격 급등으로 갖게 되는 이익을 줄이는 것이 사전에 투기를 막고 주택 가격을 안정화시킬 것으로 예상하고 다양한 환수제도를 만들었다. 그리고 2006년 3월 김 수석이 사회정책비서관으로 부임하고 얼마 뒤 주택시장 합리화 방안에 따라 ‘재건축 환수제’가 등장했다.

당시 재건축 환수제에 대해 정부에서는 “재건축으로 인해 개인노력과 무관한 요인으로 일반 아파트에 비해 집값이 큰 폭으로 상승하고 있고, 재건축 아파트에 투기 수요가 유입돼 인근 집값을 자극하고 다시 재건축 아파트 값이 오르는 악순환이 반복된다”고 평가했다.

이와 함께 국토교통부에서도 ‘재건축초과이익환수제 폐지는 없다’며 제도 시행 가능성에 잔뜩 무게를 실었다. 지난 3월 20일 국토교통부는 “2014년 국회에서 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 개정되면서 올해 말까지 관리처분인가를 신청하는 사업장에 대해 재건축 부담금이 면제된다”면서 “재건축 부담금에 대한 폐지 또는 추가유예 등에 대해 검토된 바 없다”고 밝혔다.

5건의 사례, 재건축 부담금 극명한 온도차

‘33만원~5,544만원’

재건축초과이익환수제는 2006년 부동산 투기를 근절하고자 생겨난 정책이다. 당시 노 전 대통령 임기 중 연간 전국 아파트 가격 상승률은 25%에 달할 정도 투기 열풍이 일었다. 초과이익 부담금은 재건축 단지가 사업을 시작한 시점부터 준공될 때까지 오른 집값에서 해당 지역의 평균 집값 상승분을 뺀 나머지 금액에 부과하는 부담금이다. 하지만 초과이익을 계산하는 기간이 매우 긴 만큼 실제 제도가 도입된 이후 2012년 말 유예가 결정될 때까지 환수제 적용을 받은 단지는 5곳에 불과하다.

실제 초과이익 환수금을 부담한 단지를 살펴보면 모두 조합원 수가 수십명에 불과한 작은 연립주택이라는 특징이 있다. 서울 강남권 대단지 아파트를 겨냥했던 제도가 유예되면서 규모가 크지 않아 상대적으로 사업이 빨리 진행된 곳들에만 적용된 것이다. 2006년 제도가 도입된 이후 2010년 처음으로 중랑구 연립주택 2곳에 대해 부담금이 적용됐다. 당시 조합원 수가 20명인 중랑구 묵동 ‘정풍연립’에는 조합원 1인당 144만원, 중랑구 면목동 ‘우성연립’에는 15명의 조합원에 351만원씩 부담금이 매겨졌다. 이후 2011년 송파구 풍납동 ‘이화연립’ 조합원 29명이 33만원씩 부담금을 납부했다. 재건축초과이익환수제로 인해 과도한 부담금이 부과될 것이라는 우려는 없는 것처럼 보였다.

하지만 강남구 청담동 ‘두산연립’ 조합과 용산구 한남동 ‘한남연립’ 조합의 경우는 조금 달랐다. 두산연립 조합에는 조합원 1인당 633만원씩 부담되며 적지 않은 부담금 충격이 있었다. 그러나 한남연립에 비하면 다른 조합의 부담금은 세발에 피에 불과했다. 한남연립 조합에는 총 17억1,872만7,000원이라는 재건축 부담금이 부과되면서 조합원 1인당 5,544만원이라는 거액을 뱉어내야 했다.

한남연립 조합은 서울 용산구 한남동 825에 1980년대 지어진 2층짜리 32가구 규모 한남연립을 지하1층~지상7층의 총42가구짜리 동양파라곤 아파트로 재건축해 2011년 12월 준공했다. 이에 용산 구청은 한남연립이 재건축을 통해 조합원당 평균 1억9,100만원의 이익을 냈다고 보고, 2012년 9월 이같은 부담금을 부과했다.

하지만 조합은 이를 인정할 수 없다며 곧바로 반격에 들어갔다. 한남연립과 두산연립은 2012년 행정법원에 ‘재건축초과이익 환수부담금 부과처분 취소청구 소송’을 제기했다. 그러나 법원은 이들의 손을 들어주지 않았다. 제도 시행에 따른 적법한 절차로 부과된 부담금이기 때문이다. 현재 해당 조합들은 항소심을 재기한 상태로 부담금 납부 결과는 헌법재판소의 결정 이후 윤곽을 드러낼 것으로 보인다.

‘올해 안에 마무리해야 부담금 없다’,

활활 타오르는 재건축 시장

재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 3,000만원을 초과할 경우 최고 50%를 부담금으로 납부하도록 한 제도다. 부담금은 재건축 준공인가 시점 집값에서 재건축 추진위 설립이 승인된 당시 집값에서 시세 상승분 및 개발비용 등을 빼고 계산한다. 하지만 부과금 산정방식이 생각만큼 간단하지 않은데다가 실제 적용 사례가 적어 부담금 규모를 미리 파악하기 힘든 현실이다.

김은진 부동산 114 주택시장분석 및 컨설팅 팀장은 “초과이익환수제가 적용되면 조합원의 부담이 늘고 재건축 사업성이 떨어지기 때문에 이를 피하기 위해 재건축 단지들이 사업추진에 속도를 내고 있다. 초과이익환수제를 피하기 위해서는 올해 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 한다”고 전했다.

이에 재건축 정비사업조합들은 사업을 서두르고 있는 모습이다. 제반 절차와 이를 수행하는 데 걸리는 시간 등을 종합해 보면 최소한 사업시행인가 단계이거나 건축심의에 진입을 해야 올해 말까지 관리처분인가를 신청할 수 있어서다. 그 중에서도 서초 신동아아파트와 방배5구역 재건축 사업에 많은 관심이 모이고 있다. 올해 강남권 재건축 시장의 최대어로 꼽히는 이유에서다.

이와 함께 송파지역 재건축 바람이 가락동과 방이동 등 남쪽으로 확산되고 있는 모습이다. 함영진 부동산114 리서치 센터장은 “송파구 남쪽으로 문정지구와 동남권 유통단지 개발, 위례 신도시 및 하남 감일지구 조성 등 대형 개발 호재가 적지 않아 잠실을 중심으로 형성됐던 재건축 투자 수요가 빠르게 남하하고 있다. 내년에는 1만 가구에 달하는 헬리오시티가 입주를 시작하는 만큼 일대 재건축 사업이 더욱 탄력 받을 것으로 보인다”고 설명했다.

경매시장도 뜨겁게 달궈졌다. 지난 5월 20일 부동산경매전문업체 지지옥션은 “5월 셋째 주 응찰자가 가장 많았던 경매물건은 지난 15일 서울동부지방법원 4계에서 경매가 진행된 서울 송파구 신천동의 전용면적 60.3㎡ 미성아파트다. 이 아파트는 유찰 없이 처음으로 경매에 나왔지만 47명의 응찰자가 몰리며 감정가 5억8,000만원의 120.8%인 7억5,000만원에 낙찰됐다”고 알렸다. 지지옥션에 따르면 해당 아파트는 인근 아파트와 통합재건축이 진행 중으로, 재건축을 거칠 시 소형 임대주택 188가구를 포함한 1,878가구 규모의 대단지로 변신하게 된다. 또한 조건부 서울시 건축심의도 통과한 상태로 연내 관리처분 인가 신청 가능성도 매우 높은 것으로 확인된다.

MeCONOMY magazine June 2017