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부동산

10·24 가계대책발표에 주택시장 ‘지켜보자’ 분위기...관망세 속 서울 0.19% 올라

대책발표와 함께 ‘조합원 재당첨 제한’, ‘기준금리 인상예고’ 등 악재 겹쳐

10·24 가계부채 종합대책이 발표되자 부동산시장에 관망세가 이어지면서 서울 아파트가격 상승세가 주춤한 모양새다. 국내 금리인상까지 가시화되는 가운데 당장은 시장을 예측할 수 없으니 ‘지켜보자’는 분위기가 우세한 것으로 분석된다.


지난 27일 부동산114가 조사·발표한 자료에 따르면 10월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.19% 올랐다. 정부의 대책발표에 시장은 큰 반응 없이 전주와 비슷한 흐름을 이어가고 있다.

한편 서울 재건축 시장은 0.26% 상승하면서 지난주보다 오름폭이 0.03%p 커졌다. 대책 발표 직후인데다가 매도-매수 간의 눈치보기 속 호가 상승, 저가매물 거래로 인한 잠실·둔촌·개포 주공 등 주요 재건축 단지의 매매가격 상승이 원인으로 풀이된다.

신도시는 0.03%, 경기·인천은 0.02% 상승했다. 실수요의 간헐적인 거래 외엔 한산한 분위기를 나타내며 전주보다 오름폭이 감소했다.

전세시장은 서울이 0.06% 올랐고 신도시와 경기·인천은 각각 0.01%, 0.02% 하락했다. 전세매물과 수요 모두 많지 않아 조용한 모습이다. 동탄, 이천, 양주 등 새 아파트 입주가 진행되는 지역은 전세매물 소진이 더뎌지며 전셋값이 떨어졌다.


집값...서울은 ‘송파’, 신도시는 ‘광교’, 경기·인천은 ‘구리’가 가장 많은 오름세 보여

이번 조사에서 서울은 송파(0.41%)의 오름세가 가장 높았다. 다음은 ▲강북(0.37%) ▲강동(0.27%) ▲강서(0.27%) ▲강남(0.24%) ▲마포(0.19%)순이었다. 송파는 문정동 올림픽훼밀리타운, 신천동 잠실파크리오, 잠실동 잠실엘스 등이 500~4,000만 원 가량 올랐다. 투자와 실 거주를 동시에 생각하는 수요자들이 일대 대단지 아파트 거래에 나서면서 매매가격이 꾸준한 오름세를 보이고 있는 것이다.

강북은 번동 주공1단지가 250~1,500만 원 가량 올랐다. 주변 장위뉴타운과 비교해 낮은 시세와 동북선개발 등의 기대감으로 매수세가 이어졌다. 강동은 둔촌동 둔촌주공 1·2·3·4단지가 250~1,500만 원 가량 올랐다. 수요자들의 관망세가 짙어지며 매수세가 줄었지만 간간이 저가매물을 노리는 거래로 매매가격이 소폭 상승했다. 강서는 마곡동 마곡엠밸리 14·15단지 등이 1,000만 원 가량 올랐다. 이달 말 입주를 시작하는 LG전자 등의 영향으로 매매가격이 상승했다.


신도시는 ▲광교(0.09%) ▲평촌(0.08%) ▲김포한강(0.07%) ▲분당(0.05%) ▲판교(0.02%) ▲일산(0.01%) ▲산본(0.01%) 순으로 상승했다. 광교는 신분당선 인근 아파트 위주로 매매가격이 올랐다. 이의동 광교자연앤힐스테이트가 250~500만 원, 상현동 광교상록자이(A29)가 250~750만 원 가량 상승했다. 평촌은 소형 아파트 위주로 매물이 귀해 매물이 출시되면 바로 거래가 성사될 정도다. 호계동 무궁화경남이 250~500만 원 가량 올랐다.

김포한강은 장기동 고창마을한양수자인 1차와 수정마을쌍용예가가 각각 500만 원씩 상승했다. 거래가 많지는 않지만 로얄층 위주로 거래되면서 매매가격이 올랐다. 분당은 구미동 무지개대림이 500만 원, 정자동 상록우성이 1,000만 원 가량 상승했다.


경기·인천은 ▲구리(0.09%) ▲과천(0.08) ▲부천(0.07%) ▲안양(0.07%) ▲김포(0.07%) 순으로 상승했다. 구리는 토평동 토평한일이 1,000만 원, 인창동 토평금호베스트빌 1단지가 500만 원 상승했다. 2022년 개통되는 지하철8호선 연장선 토평역의 호재로 수요 문의와 거래도 꾸준한 실정이다.

과천은 전반적으로 조용한 분위기를 나타내는 가운데 서울 재건축 아파트 영향으로 일부 단지의 호가가 오르는 모습이다. 원문동 주공 2단지가 500만 원, 주공 4단지가 500만 원 가량 상승했다. 부천은 여월동 여월휴먼시아 4단지가 500만 원, 송내동 송내자이가 500~750만 원 올랐다. 한편 양주(-0.11%), 이천(-0.07%) 등은 일대 입주물량 영향으로 매매가격이 하락했다.


전셋값...‘강동’, ‘김포한강’, ‘안양’이 가장 많이 올라

서울은 전반적으로 전세수요가 한산한 가운데 주거여건이 양호한 단지에 일부 전세입자들의 발길이 이어지며 국지적인 상승세를 이어갔다. 강동(0.38%)이 가장 많은 오름세를 보였고 ▲송파(0.24%) ▲강서(0.22%) ▲강북(0.21%) ▲광진(0.20%)이 뒤를 이었다. 

강동은 둔촌동 신동아프라임, 명일동 우성 등이 1,000~3,000만 원 가량 올랐다. 송파는 잠실동 잠실엘스, 문정동 올림픽훼밀리타운, 오금동 대림 등이 1,500~2,000만 원 가량 상승했다. 강서는 가양동 강서한강자이, 염창동 한화꿈에그린 1차 등이 2,000~5,000만 원 가량 올랐다.


신도시는 ▲김포한강(0.14%) ▲평촌(0.05%) ▲산본(0.03%) ▲판교(0.02%) ▲분당(0.01%) 순으로 상승했다. 김포한강은 최근에 입주한 신규 아파트 위주로 전세수요가 많아지면서 구래동 한강신도시3차푸르지오(Aa-03)가 500만 원 가량 올랐다. 평촌은 호계동 무궁화금호가 750만 원, 평촌동 초원부영이 500만 원 상승했고 산본은 산본동 묘향롯데가 1,000만 원 가량 올랐다. 

반면 파주운정(-0.24%), 위례(-0.09%), 동탄(-0.08%)은 하락했다. 파주운정은 대형 아파트 위주로 전셋값이 하향 조정되며 야당동 한빛마을5단지캐슬&칸타빌이 500만 원 가량 떨어졌다.


경기·인천은 ▲안양(0.07%) ▲하남(0.07%) ▲김포(0.06%) ▲고양(0.02%) ▲구리(0.01%)순으로 상승했다. 안양은 관양동 평촌더샵센트럴시티가 500만 원, 평촌동 인덕원대우푸른마을이 500만 원 가량 올랐다. 대규모 단지임에도 전세 매물이 귀해 가격이 올랐다. 하남은 신장동 대명강변타운이 500만 원 상승했다. 편리한 주거환경을 갖춰 수요자들의 선호도가 높은 것으로 풀이된다. 

김포는 장기동 현대청송1차 3단지가 500만 원, 고촌읍 수기마을힐스테이트 2단지가 500만 원 오르며 조건이 양호한 매물 위주로 거래가 이어졌다. 한편 이천(-0.15%), 시흥(-0.14%), 의정부(-0.10%), 화성(-0.09%), 양주(-0.08%)등은 지역 내 새 아파트 입주로 전세매물 소진이 더뎌지며 전셋값이 하락했다.

부동산시장의 3가지 악재, ‘가계부채 종합대책’ ‘조합원 재당첨 제한’ ‘기준금리 인상예고’

수도권 아파트값 오름세가 유지되고 있지만 거래량 감소는 이어질 전망이다. 10월 24일 정부는 신(新)DTI(총부채상환비율)를 내년 1월부터 적용하고 DSR(총부채원리금상환비율)을 내년 말에 도입하며 HUG 중도금대출의 보증한도까지 낮춘다는 내용이 담긴 가계부채 종합대책을 발표했다. 대출 가능 비율을 산정할 때 해당 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타대출 이자상환액에서 원금까지 포함하는 신(新)DTI만 시행 되도 추가 대출이 힘들어 진다.

여기에 8·2 대책에서 언급됐던 재건축조합원 5년 재당첨 금지조치까지 시행되면서 주택 거래하기는 더 복잡해졌다. 지난 9월 28일 국회를 통과, 10월 24일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 서울 전역과 경기 과천, 성남 분당구 등 투기과열지구 내 재건축·재개발 등 도시정비 사업에서 한 번이라도 조합원 분양이나 해당 아파트의 일반분양에 당첨된 경우 투기과열지구 내에서는 5년간 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없다. 무턱대고 재건축·재개발 주택을 여러 채 구입할 경우 자칫 조합원 동 호수 배정을 받지 못할 수도 있다는 얘기다. 조합원 분양의 당첨일은 관리처분인가 시점이며 일반분양 당첨일은 청약 당첨일이다.

대출 시장 여건도 좋지 않다. 한국은행이 지난 10월 19일 기준금리를 1.25%로 동결한 가운데 기준금리 인상이 필요하다는 소수의견이 나오면서 금리인상이 가시화 되고 있다. 이주열 한국은행 총재는 지난 10월 23일 국회 기획재정위원회 국정감사에서 "물가상승률이 한은의 목표 수준인 2%, 경제성장률이 잠재성장률 2.8~2.9% 수준에 도달할 경우 금리 인상을 고려할 수 있다"고 언급했다.

통계청에 따르면 소비자물가 상승률은 2%를 이미 넘었다. 지난 9월 소비자물가는 전년 동월보다 2.1% 상승해 올해 9월까지 누계로 보더라도 2.1% 물가상승률을 유지했다. 이에 한은도 올해 10월 경제전망에서 소비자물가 상승률 전망치를 2.0%로 상향 조정했다. 이런 상황에 3분기 경제성장률이 1.4%로 발표되면서 지난 1분기(1.1%)와 2분기(0.6%) 성장률을 더해 3분기 말까지 누적 성장률이 3.1%를 웃돌게 됐다. 4분기 경제성장이 없더라도 정부의 연간 성장률 목표치(3.0%)를 뛰어넘어 금리 인상 여건이 충분히 마련된 것이다.


김민영 부동산114리서치센터 선임연구원은 “정부의 다주택자 대출 옥죄기로 주택시장은 당분간 위축된 모습을 보일 것”이라며 “(가계부채 종합대책은)다주택자 및 투자수요를 타깃으로 한 대책인 만큼 서울 재건축 아파트 중심으로 관망세가 짙어지며 가격 상승세에 제동이 걸릴 전망”이라고 예상했다. 그러면서 “실수요자의 경우 ‘빚내서 집 사지 말라’는 정부의 기조에 매수를 보류하거나 대출이 어려워지기 전 서둘러 매수에 나서야 할 것”이라고 덧붙였다.

정부의 재건축조합원 재당첨 제한에 대해 이미윤 부동산114리서치센터 책임연구원은 “재당첨 금지는 그동안 일반분양에 대해서만 규제를 했지만 8.2대책 시행으로 정비사업 조합원 분양까지 처음으로 확대 적용된 것”이라고 설명하면서 “재건축 다주택자는 재당첨 제한에 걸리지 않기 위해서 기존 주택과의 재건축 사업 속도 차이가 5년 이상 나는 단지를 선택해야 한다”고 조언했다.

한편 금리인상으로 주택시장이 경직될 수 있다는 우려에 대해서는 기우에 불과하다는 목소리도 있다. 김은진 부동산114리서치센터 리서치팀장은 M이코노미뉴스와의 통화에서 “금리가 오른다 해도 상승기조로 돌아선다는 의미가 있을 뿐 단기에 급격히 오르진 않는다”며 “여러 대출규제와 맞물려 시장에 악재요인이 많아지긴 했지만, 금리인상 하나만 놓고 본다면 단기적 관점에서 볼 때 시장에서 체감할 정도로 파급력이 크진 않을 것”이라고 분석했다.
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