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기획


재건축 안전진단 강화에 서울아파트값 ‘주춤’

이미 안전진단 마친 강남권과, 그렇지 않은 비강남권 희비 엇갈릴 수 있어


<M이코노미 박홍기 기자> 정부가 설 연휴 이후 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표하면서 으름장을 놓자 서울 재건축 아파트값 오름폭이 둔화됐다. 지난 24일 부동산114가 조사·발표한 자료에 따르면 2월 넷째 주 서울 재건축 아파트 값은 0.15% 올라 전주(0.78%)보다 상승폭이 줄었다.


특히 재건축 추진 단지가 상당수 몰려 있는 양천구와 노원구는 재건축 안전진단 강화발표 이후 매수문의가 끊기다시피 했다. 매도자 역시 시장 상황을 좀 더 지켜보려는 관망세가 역력했다. 강남권 재건축 시장도 오름세가 주춤했다. 주요 재건축단지의 경우 단기간 급등에 따른 부담으로 관망세가 나타났다.

이런 분위기 속에 2월 4주차 서울 아파트 매매가격은 0.40% 올랐다. 신도시와 경기·인천은 각각 0.14%, 0.02% 상승해 전주와 비슷한 흐름을 보였다. 한편 본격적인 봄 이사철을 앞두고 있는 상황에서 전세시장은 별다른 움직임 없이 조용한 모습이다. 같은 시기 아파트 전셋값은 서울이 0.05% 올랐고 신도시와 경기·인천은 각각 0.01%, 0.04% 하락했다.


집값...서울은 ‘송파’, 신도시는 ‘광교’, 경기·인천은 ‘광명’이 가장 많은 오름세 보여

서울은 송파(1.14%)가 가장 많은 오름세를 보였고 ▲종로(1.14%) ▲성동(0.98%) ▲동작(0.87%) ▲광진(0.56%) ▲마포(0.54%) ▲용산(0.49%) ▲영등포(0.47%) ▲강남(0.32%) ▲강동(0.28%) ▲성북(0.20%) ▲동대문(0.19%)등이 뒤를 이었다.

송파는 가격급등에 따른 부담으로 주공5단지 가격이 떨어졌으나 잠실동이나 신천동, 방이동 등 대단지 아파트가 강세를 보이면서 상승세를 견인했다. 신천동 진주, 잠실동 잠실엘스, 방이동 올림픽선수기자촌, 문정동 올림픽훼밀리타운 등이 500만원~1억원 정도 올랐다.

종로는 지난해 초 입주한 경희궁자이가 가격상승을 이끌었다. 대부분의 면적이 3,500만원~5,000만원 올랐다. 광화문 도심 인근에 대단지, 새 아파트라는 희소성이 크게 부각됐다. 성동구는 중소형 면적에 대한 매수세가 간간이 이어지면서 옥수동 옥수하이츠와 옥수삼성, 응봉동 대림1차, 금호2가동 금호자이2차 등이 500만원~1억원 정도 상승했다.

한편 재건축 안전진단 강화로 매수문의가 끊긴 양천과 노원은 아직까지 가격이 크게 조정되는 모습은 나타나지 않았지만 거래는 동결된 모습이다.


신도시는 ▲광교(0.34%) ▲분당(0.26%) ▲위례(0.19%) ▲판교(0.14%) ▲동탄(0.12%) ▲평촌(0.10%) ▲일산(0.07%) 등이 올랐다. 광교는 실수요가 꾸준히 유입되면서 오름세가 이어졌다. 수원시 이의동 광교자연앤힐스테이트를 비롯해 광교e편한세상 등이 500만원~1,500만원 상승했다.

분당은 가격이 오르고는 있으나 추격매수세는 다소 주춤해졌다. 정자동 로얄팰리스, 야탑동 현대IPARK, 서현동 시범삼성, 한신 등이 500만원~3,000만원 올랐다. 위례는 매수세가 간간이 이어지고 있는 가운데 매물이 부족해 가격이 오른 양상을 보였다. 성남시 창곡동 위례호반베르디움(A2-8)을 비롯해 위례센트럴푸르지오(2-9BL) 등이 500만원~2,500만원 상승했다.


경기·인천은 ▲광명(0.09%) ▲용인(0.09%) ▲의왕(0.07%) ▲과천(0.06%) ▲안양(0.05%) ▲고양(0.04%) ▲성남(0.04%) 등이 올랐다. 반면 ▲오산(-0.12%) ▲안성(-0.08%) ▲안산(-0.02%) ▲인천(-0.02%) ▲광주(-0.01%) 등은 하락했다.

광명은 설 전후로 거래가 조금씩 이뤄지면서 가격이 올랐다. 하안동 e편한세상센트레빌, 철산동 주공12단지와 철산래미안자이 등이 500만원~1,500만원 상승했다. 용인은 실수요가 유입되면서 올랐다. 신갈동 기흥역롯데캐슬스카이, 풍덕천동 e편한세상수지, 동천동 수진마을1단지써니벨리 등이 150만원~1,000만원 상승했다. 반면 1분기 3,000가구 넘는 물량이 입주하는 오산은 하락세를 보였다.


전셋값...‘종로’, ‘광교’, ‘하남’이 가장 많이 올라

서울의 ▲종로(0.81%) ▲광진(0.26%) ▲동작(0.23%) ▲마포(0.14%) ▲용산(0.13%) ▲관악(0.10%) ▲성북(0.09%) ▲영등포(0.09%) 등은 오름세를 보인 반면 ▲노원(-0.04%) ▲은평(-0.03%) ▲강남(-0.02%) 등은 하락세를 보였다.

종로는 광화문 등 도심 직장인 수요가 이어지면서 경희궁자이가 1,500만원~5,000만원 상승했다. 광진은 중소형 면적에 전세수요가 유입되면서 광장동 신동아파밀리에, 자양동 우성7차, 구의동 강변우성 등이 250만원~3.500만원 올랐다. 반면 전세수요가 잠잠한 노원과 은평, 강남 등은 소폭 하락했다.


신도시는 ▲광교(0.07%) ▲분당(0.02%) ▲일산(0.02%) 등은 소폭 상승한 반면 ▲김포한강(-0.23%) ▲위례(-0.11%) ▲중동(-0.01%) 등이 하락했다. 김포한강은 입주여파로 운양동 한강신도시2차KCC스위첸(Ac-16), 구래동 한강신도시3차푸르지오(Aa-03) 등이 1,000만원~2,000만원 내렸다. 위례는 입주2년차 단지가 도래하면서 전셋값이 떨어졌다. 학암동 위례롯데캐슬 등이 500만원 정도 하락했다.


경기·인천은 ▲안양(0.09%) ▲하남(0.09%) ▲의정부(0.08%) 등은 오른 반면 ▲오산(-0.30%) ▲광명(-0.28%) ▲안산(-0.27%) ▲김포(-0.26%) ▲안성(-0.21%) ▲화성(-0.08%) ▲시흥(-0.07%) ▲평택(-0.04%) ▲의왕(-0.04%) 등 아파트 입주가 몰린 지역 중심으로 떨어졌다.

오산은 매매시장과 마찬가지로 입주물량이 크게 늘면서 하락했다. 내삼미동 세교신도시호반베르디움, 원동 대원 등이 1,000만원~1,500만원 떨어졌다. 광명은 1,430가구의 광명역호반베르디움이 2월 입주를 시작하면서 전셋값이 내렸다. 철산동 주공8단지, 하안동 e편한세상센트레빌 등은 500만원~3,000만원 하락했다. 안산은 오는 4~5월에 1,500가구가 입주를 앞두고 있어 약세를 보였다. 초지동 행복한마을서해그랑블 등이 2,000만원~3,000만원 가량 하락했다.


결함 없으면 재건축 불가능’...정부, 재건축 안전진단 강화방안 발표

국토교통부는 지난 20일 재건축 안전진단 평가항목 중 구조안전성의 비중을 20%에서 50%로 높이는 내용을 골자로 하는 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표했다. 아파트 재건축 사업을 결정하는 첫 단추인 안전진단 기준을 대폭 강화시켜 재건축 남발과 사회적 자원의 낭비를 막겠다는 취지다.

재건축 안전진단 제도는 재건축이 필요한지 검증하고 사업시행 여부를 결정하기 위해 2003년 도입됐다. 현행 안전진단의 평가항목을 보면 ▲구조안전성(20%) ▲주거환경(40%) ▲시설노후도(30%) ▲비용분석(10%) 등인데, 정부는 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지를 관철하기 위해 여기서 구조안전성 항목의 가중치를 50%까지 높인다는 계획이다. 이렇게 되면 재건축 연한을 채워도 건물에 안전상 큰 결함이 없다면 원칙적으로 사업을 추진할 수 없다. 재건축 연한을 상향하는 것보다 더 강한 규제라는 목소리가 나오는 이유다.


정부의 잇따른 ‘재건축 옥죄기’는 시장과열의 주범인 재건축 시장의 병폐를 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지가 반영돼있다. 지난 1월 김현미 국토교통부 장관은 “건축물 구조적 안정성이나 내구연한 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다”며 준공 후 30년인 현행 재건축 연한을 40년으로 상향할 수 있는 가능성을 시사했고, 이어 국토부가 최고 8억4,000만원에 이르는 재건축 부담금 예상액까지 공개하면서 재건축 시장은 연일 살얼음판을 걷고 있다.

임병철 부동산114 책임연구원은 “이미 안전진단을 마친 서울 주요 강남권의 재건축 단지들은 관련 악재에 둔감한 편이어서 재건축 안전진단 강화에 따른 강남권과 비강남권의 희비가 엇갈릴 수 있다”며 “다만 오는 4월 양도세 중과 시행을 앞두고 있는데다 재건축 연한 강화, 보유세 강화 등이 예상돼 추격매수가 쉽지만은 않은 상황”이라고 진단했다.

MeCONOMY magazine March 2018



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정부 “의대 정원 확대는 불변”... 의협 차기회장 “대정부 강경투쟁”
대한의사협회가 임현택 차기 협회장을 중심으로 대정부 강경 투쟁에 나설 전망인 가운데 정부는 의대 정원 확대가 의료 정상화의 필요조건이라는 원칙을 고수하고 있다. 이상민 행정안전부 장관은 27일 ‘의사 집단행동 대응 중앙재난안전대책본부’ 회의에서 “27년 만의 의대 정원 확대는 의료 정상화를 시작하는 필요조건”이라며 “의대 정원을 늘려서 절대적으로 부족한 의사 수를 확충해야한다" 고 강조했다. 이 장관은 "의사들은 갈등을 멈추고 대화의 장으로 나와 의료 정상화 방안을 발전시키는데 함께 해달라"고 말하며 "의대 교수들은 전공의들이 하루빨리 복귀하도록 설득해주고 정부와 대화에 적극 나서달라"고 촉구했다. 전공의에 이어 의대 교수들마저 사직서 제출이 이어지면서 의료 공백이 심화할 것으로 보인데. 그런 가운데 정부는 공중보건의사(공보의)와 군의관 200명이 현장에 추가로 투입할 예정이다. 한편, 임현택 의협 차기 회장 당선인은 "전공의 등이 한 명이라도 다치면 총파업을 하겠다"며 강경대응 입장을 굽히지 않아 의정 간 갈등이 쉽게 끝나지 않을 전망이다. 26일 결선투표에서 당선된 임현택 회장의 임기는 오는 5월 1일부터지만, 의대 입학정원 증원에 반발해 꾸려진 의협의