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부동산


강남권 상가 ‘빨간불’...서울 1분기 상권임대료, 2%넘게 떨어져

“임대인·임차인 상생 통해 상권 살리기 선행돼야”


올해 1분기 서울 상권임대료가 2%넘게 떨어졌다. 최저임금 및 물가인상 영향으로 외식업계 등 유통시장 분위기가 위축된 가운데 연초 강추위와 미세먼지에 따른 소비위축 영향이 맞물리면서 주요상권 내 유동인구가 줄어든 것으로 분석된다. 부동산114가 지난 20일 내놓은 자료에 따르면 올해 1분기 서울 평균 상권임대료는 ㎡당 3만2,700원으로 전 분기 대비 2.1% 하락한 것으로 나타났다.


‘공실多’...강남권역 내 주요 상권, 모두 약세

한때 외부 수요유입이 활발했던 강남 주요 상권들이 주춤한 모습을 보이고 있다. 올해 1분기 강남권역 내 주요 상권 임대료가 모두 마이너스를 나타내며 약세를 보인 것이다. 삼성역(-2.7%) 상권의 낙폭이 가장 컸고 ▲압구정(-1.5%) ▲신사역(-1.1%) ▲강남역(-0.9%) 등이 뒤를 이었다. 

신사역 일대는 국내 최초 애플스토어 입점에도 불구하고 한산한 분위기가 이어졌다. 오픈 초기 입점으로 집객효과는 확실했지만 단발적 이슈에 그치면서 유동인구가 크게 늘어나지 못했다. 오히려 임대인들의 눈높이만 높아지면서 일대 점포들의 임대 호가가 상승했고 이를 버티지 못하는 임차인들이 생겨 공실까지 등장하는 등 상권 분위기는 더욱 위축됐다. 

김민영 부동산114 선임연구원은 “가로수길 메인 도로 공실이 장기화된다면 상권 침체로 이어질 가능성이 높다”고 분석했다. 한편 강남역 상권은 신학기 시즌 도래로 10대~20대 유동인구가 꾸준히 이어졌다. 패션 의류 브랜드 위주로 명맥이 유지됐지만 수요 유입이 증가하는 분위기는 아니었다는 것이 부동산114 관계자의 설명이다.


도심권역, 종로3가·종각역 일대 수요 꾸준하지만 공실도 곳곳에

도심권역은 종로3가(6.9%)를 중심으로 임대료가 상승했다. 이곳은 전통 있는 요식업종이 밀집해 있고 최근 익선동이 신흥 상권으로 떠오르면서 외부 수요 유입이 증가하는 등 활발한 분위기를 띄는 편이다. 익선동은 서울 마지막 한옥마을로 지정되며 프랜차이즈 업체 입점 제한 등으로 기존의 특색 있는 모습을 당분간 이어갈 전망이다. 다만 김민영 선임연구원은 “상권의 규모가 작고 상권 확장이 쉽지 않기 때문에 적절한 컨텐츠와 함께 일대 상권과 연계해 발전할 수 있는 새로운 방안이 필요해 보인다”고 조언했다. 

한편 종각역 상권 평균 임대료는 전분기 대비 8.4% 가량 상승한 ㎡당 6만3,900만원으로 조사됐다. 임대인들의 눈높이가 높아 대로변 일대 공실은 여전하다. 젊음의 거리 일대 유동인구는 꾸준한 가운데 유흥 및 요식업종이 밀집해 있어 30대 직장인 위주로 외부 수요 유입이 이어지고 있다.


신촌·마포권역, 망원동 상권은 ‘활기’...이대상권은 ‘주춤’

신촌·마포권역은 망원동(9.5%) 상권의 임대료 상승폭이 컸다. 망원동 상권은 소규모 요식업이 ‘포은로’ 일대 포진해 있고 SNS, 매스컴을 통해 입소문이 번지며 외부 유입 수요가 꾸준히 이어지고 있다. 유명세를 탄 직후보다는 유동인구가 안정화되면서 상권이 자리를 잡은 모습이다. 지리적으로 가까운 홍대, 연남동 등 주변 상권과 함께 상권 클러스터를 이뤄 수요자들의 상권 이동이 활발한 것도 특징 중 하나다. 

한편 전반적으로 위축된 이화여대 상권을 살리기 위한 노력이 지속적으로 진행되고 있다. 최근 서대문구가 이대상권을 패션문화거리로 지정하고 청년몰 조성사업을 추진하면서 개성 있는 소규모 점포들이 들어서고 있다. 매스컴 영향으로 일부 요식업종이 인기를 얻는 등 외부 유입 수요도 소폭 증가하는 추세다. 다만 김 선임연구원은 “대로변 등 A급 입지의 점포는 여전히 임대료가 높아 임대료 수준이 조정되지 않는 이상 상권 활성화도 쉽지 않아 보인다”고 말했다.


이태원 상권 임대료, 3분기 연속 하락세...북촌·서촌은↑

이태원 상권 임대료가 3분기 연속 하락세다. 한동안 높았던 임대료가 최근 경리단길 상권이 한 풀 꺾이면서 점차 안정화 되는 모양새다. 인근 해방촌 상권에 이색적인 점포들이 들어서며 활기를 보이는 가운데 해방촌 골목 사이에는 리모델링 중인 다가구 주택들을 쉽게 볼 수 있다. 

한편 북촌과 서촌 상권은 모두 상승했다. 북촌 내 유동인구는 내국인보다 외국인이 많다. 한옥마을 특유의 분위기로 관광객 방문이 꾸준한 가운데 상권 진입로에 위치한 매물이 ㎡당 4만5,000원 수준에서 출시되며 평균임대료(4만2,900원/㎡)가 상승했다. 북촌에 비해 서촌은 내국인 수요가 대부분으로 활기를 보이는 분위기다. 누하동, 통의동 일대는 ㎡당 3만원~4만원 수준에서 매물이 출시됐다.

프랜차이즈 입점→임대료 상승→공실→상권 위축...“임대인·임차인 상생 통해 상권 살리기 선행돼야”

상권에는 흥망성쇠가 존재하기 마련이지만 최근 흥에서 망까지의 기간이 더욱 짧아지고 있다. 특색 있던 상권이 핫플레이스로 거론이 되기 시작하면 1~2년 사이에 프랜차이즈 업체들로 채워지고 기존 상권의 매력이 사라지면서 한때 괜찮았던 상권으로만 남겨진다. 오랫동안 꾸준했던 상권도 마찬가지다. 대기업, 투자수요들의 손길이 닿으면 임대인들의 눈높이는 올라간다. 그 눈높이는 상권 상황과 무관하게 유지되거나 더 높아지고 이를 감당하지 못하는 임차인들은 퇴거 수순을 밟으면서 상권이 침체기로 들어서는 것이다.


최근 신사동 가로수길도 이런 분위기가 감지되고 있다. 높아진 임대료에 공실이 증가하고 유동인구가 점차 줄어들고 있다. 2~3년 간 반짝 떠올랐던 경리단길 상권도 활기가 꺾였다. 기존 임차인들이 해방촌 등 보다 저렴한 지역으로 이동하면서 과거 북적거렸던 수요들도 함께 옮겨간 듯하다. 더 낮은 가격의 임차를 줄 바엔 공실이더라도 임대료를 고수하는 것이 임대시장의 관행으로 자리 잡은 모양새다. 종각역, 이대입구 등 주요 상권에서 이런 분위기가 감지된 지 오래됐고 대로변 공실 장기화는 이어지고 있다. 일각에서는 상권 살리기를 위한 노력도 함께 진행 중이지만 임대인의 버티기로 임차인 들이기가 쉽지 않은 상황이다. 

김 선임연구원은 “상권이 살면 장기적으로 상가 가치 또한 오른다”며 “임대인과 임차인의 상생을 통해 상권 살리기가 선행된다면 장기적으로 상가 가치 또한 오르는데 도움이 될 것”이라고 제언했다.

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