올해 하반기 주택시장 전망조사 결과 상승과 하락 전망이 팽팽하게 맞서고 있다.

 

상반기 다주택자 양도소득세 중과가 시행되는 등 정부의 각종 규제정책이 본격화된 가운데 하반기에는 보유세 개편과 금리인상이 맞물리면서 방향성에 대한 확신이 부족한 분위기다.

 

부동산114가 지난 5월28일부터 6월13일까지 전국 2,357명의 소비자를 대상으로 ‘2018년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사를 실시해 2일 공개한 자료에 따르면, 10명 중 4명은 보합을 선택했고, 하락과 상승전망은 엇비슷하게 나타났다.

 

‘강남권 재건축’으로 매매가격 상승 vs ‘공급과잉’으로 매매가격 하락

 

많은 소비자들은 매매가격이 상승할 것으로 전망하는 이유를 ‘서울 강남권 재건축아파트 상승’(31.97%)으로 꼽았다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화와 초과이익환수제 시행에도 불구하고 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 해당하는 강남권의 희소성은 더 높아진다는 분위기다.

 

이외에 ‘아파트 분양시장 활성화’(31.53%)나 ‘실수요자 매매전환’(24.53%) 등도 주택가격 상승요인으로 선택했다. 

 

 

반면 매매가격이 하락한다고 전망한 소비자들은 ‘입주 등 주택공급과잉’(29.44%)과 ‘대출규제 및 금리상승’(26.11%), ‘정부의 각종 규제정책’(21.39%) 등을 주요 이유로 선택했다.

 

올해 아파트 입주물량이 역대 최대물량(약 45만가구)으로 예고되면서 일부 지역은 전세가격이 마이너스로 돌아섰는데 이런 요인들이 매매가격 전망에 부정적 영향을 미치는 것으로 분석된다.

 

전세가격 상승 ‘매수심리 위축의 반작용’ vs 하락 ‘입주물량 증가’

 

전세가격이 상승할 것이라고 전망한 이유로는 ‘매수심리 위축으로 인한 전세거주’(36.60%)라는 응답이 가장 많은 비중을 차지했다. 최근 1~2년 사이 서울 등 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 판단이다.

 

또 ‘전세물건 공급부족’(23.59%)과 ‘분양을 위한 일시적 전세거주’(20.38%) 등도 전세가격 상승 요인으로 봤다.

 

 

한편 전세가격이 하락할 것으로 전망한 소비자 2명 중 1명은 ‘입주물량과 미분양 증가’(48.99%)를 핵심 이유로 꼽았다.

 

올해 아파트 입주예정 물량이 역대 최대수준으로 예상된 가운데, 최근 들어 미분양 주택이 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락요인으로 인식되는 것과 무관하지 않아 보인다. 

 

하반기 부동산 시장, 가장 큰 변수는 ‘정부 대출규제 및 금리변화’

 

소비자가 선택한 하반기 부동산 시장의 가장 큰 변수는 ‘정부의 대출규제 및 금리변화’(30.21%)다. 미국 등 주요 선진국을 중심으로 금리 인상이 본격화된 가운데 한국은행도 1차례 수준의 기준금리 인상을 예고한 상황이다.

 

또 하반기에 도입될 DSR(총체적상환능력비율)은 주택담보대출에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 대출금이 산정된다는 점에서 DTI(총부채상환비율)보다 강력한 대출규제로 평가된다.

 

‘아파트 입주물량 증가 등 초과공급 변수’(17.86%)에 대한 응답 비중도 높았다. 올해 아파트 입주물량은 45만1,593가구(6월 말 조사기준)로 역대 가장 많은 물량이 예고됐다. 이 영향으로 수도권 전세가격이 마이너스로 돌아섰고, 일부 지역은 미분양물량도 증가세다.

 

게다가 내년(약 37만가구)까지도 아파트 입주예정 물량이 상당해 공급과잉 변수가 당분간 시장 흐름에 영향력을 높일 전망이다.

 

 

다음으로는 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건’(16.04%)에 대한 응답이 뒤를 이었다. 최근 미국과 중국을 중심으로 무역전쟁 조짐이 나타나면서 수출경기 둔화의 목소리가 커지고 있다. 일자리(소득)와 높은 밀접함을 가진 부동산 시장의 변동성을 높이는 요인으로 볼 수 있다.

 

한편, 최근 부동산 시장의 가장 큰 이슈 중 하나인 ‘보유세 등 정부의 부동산 시장 규제 지속 여부’(15.53%)는 상대적으로 낮은 응답 비중을 나타냈다. 아직은 보유세 개편의 구체적인 방향성이 논의 중이고 실제 제도 시행까지는 유예기간도 상당할 것으로 예상돼 조금 더 지켜봐야 하는 변수로 해석된다. 

 

하반기 부동산 시장에서 예상되는 큰 변수에 대해선 이외에도 ▲민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(7.76%) ▲주요지역 재건축아파트 가격흐름(7.59%) ▲전세가격 안정흐름 지속 여부(4.62%) 등의 예측이 있었다.