들썩이는 집값을 잡기 위해 정부가 ‘종합부동산세 강화’라는 카드를 꺼내들었다.
정부는 13일 오후 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 고가주택에 대한 세율을 인상하고 3주택 이상 보유자에 추가 과세하는 것을 골자로 하는 ‘9·13 부동산 대책’을 발표했다.
종부세 인상 외에 공정시장가액비율 100%까지 상향조정, 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 기준 강화, 투기지역 내 임대사업자 대출 규제 강화, 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 등의 내용도 이번 대책에 포함됐다.
정부의 ‘9·13 부동산 대책’의 핵심은 3주택 이상 다주택자와 조정대상지역 내 2주택 보유자에 대해 종부세를 추가 과세하는 것이 핵심이다.
김 부총리는 “투기와 집값은 반드시 잡겠다는 정부의 의지는 확고하다. 이런 차원에서 현장과 전문가 의견 등을 꼼꼼히 살펴보고 금융, 세제 등에 걸쳐 강도 높은 대책을 마련했다”고 말했다.
당초 정부의 세법 개정안에서는 3주택 이상 보유자에 대해서만 추가 과세하기로 했지만, 최근 수도권과 일부 지역의 갑작스러운 주택시장 과열 양상에 따라 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자도 3주택 이상 보유자와 동일하게 과세하는 방향으로 결정됐다.
이에 따라 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에게는 현행보다 0.1~1.2%p까지 세율이 누진적으로 인상돼 최대 3.2%의 세율이 적용된다.
조정대상지역 외 2주택자와 시가 18억원 이상의 1주택자에 대해서는 과표 3억~6억원 구간을 신설, 현행보다 0.2~0.7%p까지 세율을 누진적으로 인상해 과세형평을 맞췄다. 과표 3억원 이하는 현행 0.5%의 세율이 적용된다.
과표 3억원 기준으로 1주택자에게는 현재 94만원의 종부세가 부과되지만, 이번 대책이 적용되면 104만원이 부과돼 종부세가 10만원 늘어난다.
만약 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 내 2주택 보유자가 합산 시가 19억원 주택(과표 6억원)을 보유하고 있다면 종부세가 187만원에서 415만원으로 두 배 이상 뛰게 된다.
김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 “이번 종부세 개편은 점진적으로 인상하려던 시기를 앞당겨 추진하고자 하는 것”이라며 “과세를 강화해 투기 수요를 철저히 차단하겠다”고 말했다.
세부담 상한선도 상향조정된다.
세부담 상한선은 당해연도에 납부하는 보유세가 전년도 재산세와 종부세의 150%를 초과하면 150%까지만 납부하도록 한 것이다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 내 2주택자는 앞으로 이것이 300%까지 확대된다.
이같은 조치로 정부는 종부세가 7,200억원 정도 걷힐 것으로 내다봤다. 세수 증가분은 서민주거안정을 위해 사용한다는 계획이다.
김 부총리는 “이제까지 종부세수 규모가 3,000억원 정도 됐다. 이번에 발표한 개편안에 따르면 당초 3,000억원 기준으로 약 4,200억원원 증세가 예상된다”며 “국회, 지자체와 협의를 더 거쳐야겠지만, 정부 입장에서는 이번 개편으로 더 걷히는 증세분에 대해서는 서민주거안정을 위해 사용할 계획”이라고 설명했다.
종부세 개편안은 내년 1월1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 등 규제지역 내에서 2주택 이상 보유자가 신규 주택을 구입할 목적으로 은행에서 주택담보대출을 받는 것이 금지된다. 담보인정비율(LTV)이 0%라는 의미다.
1주택 세대도 규제지역 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 다만, 이사나 부모봉양, 직장 근무 등 실수요이거나 불가피한 사유일 경우에 한해서 예외적으로 가능하다.
또한 실거주 목적이 아니고서는 규제지역 내 공시가격 9억원 이상의 고가주택 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 무주택세대가 주택구입 후 2년 내 전입하거나 1주택 세대가 기존주택을 2년 내 처분하는 조건에 한해 허용된다.
만약 차주가 이같은 약정을 위반하면 차주의 주택관련 대출이 3년간 제한된다.
오는 14일부터는 2주택 이상 보유자가 주택담보대출을 받을 때 10%p씩 강화된 LTI와 DTI(총부채상환비율)를 적용받는다.
이와 함께 대출기간 동안 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정도 체결해야 한다.
정부는 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적으로 확인해 주택구입이 확인되면 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출을 3년간 제한할 계획이다.
다주택자의 전세자금대출도 막힌다.
2주택 이상 보유자에 대해서는 전세자금대출에 공정보증이 금지된다. 다만, 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지는 공적보증을 제공하고, 무주택자라면 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다.
전세대출에 대해서도 정부는 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유슈 변동 여부를 확인하도록 해 실거주하지 않는 것으로 확인되면 전세대출을 회수하고 2주택 이상 보유한 경우라면 공적보증 연장을 제한하기로 했다.
공정시장가액비율이 2022년까지 100%로 상향조정된다.
김 부총리는 “당초에는 5%p씩 2년에 걸쳐서 80%인 기준을 90%까지 올리고, 이후에 시장을 봐서 100%까지 올릴 계획이었다”면서 “이번 개편안에서는 100%까지 올리는 안을 확정기어 4년동안 5%p씩 올려 100%까지 올리는 것을 결정했다”고 말했다.
이어 “가격급등 지역의 시세상승분을 반영해 공시가격을 점진적으로 현실화하고, 주택유형별, 지역별, 가격별 형평성이 제고되도록 하겠다”고 덧붙였다.
조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준은 현행 3년에서 2년으로 강화된다. 대책 발표 이후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.
고가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 요건은 2년 이상 거주했을 때 장기보유특별공제 최대 80%를 적용하기로 했다. 현재는 거주기간 요건없이 보유 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용한다. 2년 미만 거주한 경우라면 일반 장기보유특별공제율인 15년, 최대 30%가 적용된다. 2020년 1월1일 이후 양도분부터 개편안의 적용을 받는다.
주택임대사업자에 대한 세제혜택이 조정되고, 대출규제가 강화된다.
앞으로 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대등록하면 양도세를 2주택 보유자는 10%p, 3주택 이상 보유자는 20%p 중과하고 종부세도 과세된다.
현재 주택임대사업자에 대해 공시가격 기준으로 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택에 대해서는 양도세를 중과하지 않고 종부세도 과세하지 않는다.
조정대상지역 다주택자가 8년 장기임대주택(수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하)을 양도하면 양도세를 중과하지 않았지만, 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택을 임대등록해도 양도세가 중과된다.
또한 8년 장기 임대등록한 주택은 종부세 합산이 배제됐지만, 앞으로는 1주택자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택을 임대등록해도 종부세가 부과된다.
오는 14일부터 투기지역·투기과역지구 내 주택을 담보로 하는 주택임대사업자에 대한 대출에 LTV 40%가 도입된다.
특히, 투기지역·투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지되고, 주택담보대출을 이미 보유한 주택임대사업자에 대한 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출도 금지된다.
김 부총리는 “주택임대사업자는 현재 LTV 규제를 받지 않고 금융회사가 자율적으로 60~80% 수준의 LTV를 적용하고 있다”면서 “그러나 대책 발표일 이후 투기·투기과열지구 내에서는 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용받도록 하고, 고가주택 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없도록 하겠다”고 강조했다.
한편, 정부는 이날 부동산 대책을 발표하면서 수도권 내 공공택지 공급을 통한 주택공급 계획을 대략적으로 밝혔다.
서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고 주택수요가 많은 지역을 중심으로 공공택지 30곳을 추가로 개발해 총 30만호의 주택을 공급하겠다는 것이다.
김 부총리는 “입지가 우수한 도심 내 주택공급도 확대하겠다. 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도지역 변경 등 도심 내 규제 완화를 포함해 다양한 주택공급방안을 지자체와 협의해 마련하고, 소규모 정비사업도 활성화하겠다”고 말했다.
구체적인 계획은 오는 21일 국토부가 발표할 예정이다.
