2019년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성으로 인해 조정기에 진입할 것으로 전망된다. 역대 가장 강력하다고 평가받는 9‧13 부동산 대책이 본격적으로 시행되면서 수요 위축이 심화될 것으로 예상되기 때문이다. 또 금리 인상, 주식시장 불안, 경제성장률 둔화와 가계대출 부담이 부동산 시장에도 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트 값이 하향 조정될 전망이다. 여기에 2019년도 아파트 공급이 전국적으로 약 40만 가구에 육박할 것으로 예상되면서 특히 지방의 공급과잉 리스크가 더 커질 것으로 보인다. 이에 부동산114가 내놓은 자료를 바탕으로 2018년 아파트 시장을 정리하면서 2019년 시장 상황을 예측해봤다.
2018년 전국 집값 8.67% 올라...서울은 18.11%
문재인 정부 들어 크고 작은 부동산 대책이 발표됐는데 대부분은 고강도 수요 억제책이었다. 2018년 상반기 서울 아파트 시장은 8‧2 부동산 대책에도 불구하고 재건축 아파트와 새 아파트 위주로 상승세를 이어가다 재건축초과이익 이슈가 불거지며 냉각되는 모습을 보였다. 그러나 하반기 들어 박원순 서울시장이 여의도‧용산 통합개발을 발표하면서 시장은 이상과열 양상으로 번졌다. 매도인들은 매물을 걷어 들이거나 한 주에 수천만 원씩 호가를 높였다. 지금 아니면 집을 못 산다는 불안감에 추격매수까지 따라붙으며 서울은 물론 분당, 광교, 광명, 과천, 용인 등으로 풍선효과가 나타나기도 했다.
이에 정부는 세제와 금융, 공급을 망라한 9‧13 부동산 대책을 발표하며 진화에 나섰다. 종합부동산세 강화를 비롯해 다주택자에 대한 주택담보대출을 금지하고 양도소득세를 강화하는 내용이 담겼다. 또 입지가 우수한 3기 신도시를 조성해 30만호를 공급한다고 발표했다. 서성권 부동산114 책임연구원은 “이는 주거복지 로드맵에서 발표한 공급 방안보다 한층 구체적인 내용으로, (정부가) 수도권 내 입지가 우수한 지역을 대상으로 양질의 주택을 공급하라는 시장의 요구를 받아들이며 과열을 진정시킨 것”이라고 분석했다.
2018년 아파트 매매가격은 전국이 8.67% 오른 가운데 지역별로는 서울이 18.11% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 경기도는 분당, 판교, 광교, 광명, 과천, 용인 등 서울 접근성이 좋고 새 아파트가 많은 지역을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 6.68% 상승했다.
지방 광역시에서는 광주가 가장 높은 상승률을 보였다. 남구 봉선동, 서구 치평동 등 학군이 좋은 지역에 투자수요가 몰리면서 7.02% 상승했다. 이어 대구가 4.18% 상승했다. 신규 아파트 공급이 줄었고 학군과 거주여건이 좋은 수성구와 재개발‧재건축 사업이 활발한 중구가 가격 상승을 이끌었다. 대전도 서구와 유성구 등 주거환경이 좋고 세종시 접근성이 좋은 지역을 중심으로 강세를 보이면서 3.49% 상승했고 세종도 분양시장 활황에 힘입어 3.02% 상승했다.
반면 경상권과 충청권 아파트 시장은 침체된 모습이다. 경상권과 충청권 아파트 값은 2016년 이후 3년 연속 하락장이 지속됐다. 경남은 2.67% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 조선 중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어졌다. 그동안 경남에서 유일하게 매매가격이 올랐던 진주 아파트 값도 하향 조정됐다. 경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 2.06% 하락했다. 울산과 부산도 부동산 시장 규제와 분양 및 입주 물량 증가로 매매가격이 각각 2.09%, 1.38% 하락했다. 제주도 미분양 주택 증가와 관광업 침체 영향으로 0.67% 내렸다.
“입주물량 쏟아지면서 전세가격 안정...2008년 이후 최저치”
2018년 아파트 전세가격은 전국이 0.15% 올랐다. 서 연구원은 “전세시장은 2018년 전국이 0.15% 변동률을 보이면서 2008년 이후 최저치를 기록했다”며 “최근 2~3년간 분양시장이 호황기를 보내면서 분양한 약 45만 가구의 신규 아파트가 공급되며 전세시장에 숨통이 틔었기 때문”이라고 말했다. 전세수요가 분양시장과 매매시장으로 분산된 것도 전셋값 상승폭을 줄이는데 한몫 했다는 평가다.
지역별로 보면 광주가 4.12% 변동률로 전국에서 전셋값이 가장 많이 올랐다. 서구와 동구 등 구도심 지역 재개발‧재건축 이주수요와 학군수요가 몰리면서 전셋값 상승폭이 컸다. 서울은 아파트 전셋값이 1.94% 올랐지만 2008년 이후 최저치를 기록했다. 직주접근이 좋은 중구와 종로가 소폭 상승했고 매년 전셋값 상승률이 높았던 강남3구는 안정적인 모습을 보였다. 서울시에서 강남권 재건축 아파트 이주시기를 조정하면서 전세수요가 분산됐기 때문이라고 부동산114는 설명했다. 이어 ▲대구(1.21%) ▲대전(1.07%) ▲전남(0.24%) 순으로 전셋값이 올랐다. 대구와 대전은 학군이 좋은 지역으로 전세수요가 몰리면서 전셋값이 강세였다.
반면 울산(-2.64%)은 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했고 부산(-1.94%)도 전셋값이 하락했다. 새 아파트 입주가 대거 진행되면서 구도심과 노후 단지를 중심으로 전세매물이 적체되면서 전셋값 하락폭이 컸다. 이외에 ▲충남(-1.65%) ▲경북(-1.41%) ▲경남(-1.23%)도 지역경기 침체와 공급과잉 영향으로 전셋값이 내렸다.
2019년, 文정부 수요 억제효과 본격화...“아파트 시장 조정기 진입”
2019년 아파트 시장은 문재인 정부 들어 내놓은 수요 억제책들이 본격적으로 시장에 영향을 미치면서 조정기로 진입할 것으로 예상된다. 서 연구원은 “거시경제 불확실성과 다주택자 규제에 따른 투자심리 위축이 불가피해 보이는데다, 실수요자들은 기존 아파트 매수보다는 시세보다 저렴한 분양가의 신규 청약을 노릴 것으로 예상되기 때문에, 최근 급등한 지역을 중심으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래 위축이 심화될 것으로 보인다”면서도 “일부 비 규제지역의 풍선효과와 함께 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요 심리로 신축, 랜드마크, 직주근접 아파트에 대한 수요 쏠림 현상은 이어질 전망”이라고 내다봤다.
때문에 아파트값 하락에 따른 충격은 지역별로 다르게 나타날 수 있다. 우선 투기지역이나 투기과열지구로 지정된 서울과 분당, 평촌, 광명, 과천 등 일부 수도권 지역은 2018년 한 해 동안 폭등한 가격에 피로감이 쌓여 소폭 하향조정 될 것으로 보인다. 다주택자들의 임대 사업자 등록과 양도소득세 중과 등으로 매물 잠김 현상이 지속됨은 물론 재건축초과이익 환수와 재건축 조합원 지위 양도금지, 안전진단 강화 등 이어지는 재건축 관련 규제로 서울을 비롯해 수요자들이 선호하는 지역의 아파트 공급 또한 충분하지 않기 때문이다.
반면 수도권을 제외한 기타지역은 일부 개발호재가 있는 지역을 제외하고 공급과잉 리스크와 지역기반 산업 침체가 맞물리면서 하락폭이 커질 것으로 보인다는 것이 부동산114의 설명이다. 특히 경상권과 충청권 아파트는 기존 미분양 아파트 물량이 쌓여 있는 상황에서 2019년 입주물량도 상당해 공급 리스크는 더 커질 것으로 우려된다.
전세시장의 경우 전체적으로 안정적인 모습을 보이면서도 2018년보다는 전셋값 상승폭이 커질 거라는 전망이다. 서 연구원은 “서울을 비롯한 수도권은 재건축‧재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있다”며 “과거 사례를 비추어 볼 때 공급물량이 많지 않은 상황에서 매매시장이 침체되는 경우 수요자들이 아파트값 하락에 대비해 전세시장에 머무르며 전셋값이 상승했다”고 말했다.
그러면서 “무주택자에게 유리해진 분양시장에 진입을 준비하는 수요 또한 전세 재계약을 하면서 수도권 아파트 전셋값 상승폭은 2018년보다 커질 것”이라고 내다봤다. 반면 지방 아파트 전세시장은 2019년에도 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지며 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 전망이다. 특히 충청, 경상권은 역전세난 우려가 커질 전망이다.
남양주·하남·인천계양에 3기 신도시...“양적 아닌 질적 공급해야”
한편 정부가 9‧13 후속 대책으로 발표한 3기 신도시 공급계획은 주택수급 불균형 해소와 시장 불안 심리 해소에 어느 정도 긍정적으로 작용할 것이라는 것이 부동산114의 분석이다. 국토교통부는 12월19일 정부서울청사에서 경기도 남양주와 하남, 인천 계양에 제3기 신도시를 건설하고 과천에도 중규모의 택지를 조성하는 내용을 골자로 하는 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 발표했다.
김현미 국토교통부 장관은 이날 브리핑을 통해 “지난 9월21일 3만5,000호 공급 계획에 이어 지방자치단체와 충분한 협의를 거쳐 오늘 2차 공급 계획으로 41곳에 15만5,000호의 입지를 확정했다”며 “그중 100만㎡ 이상의 대규모 택지는 남양주, 하남, 인천 계양, 과천 등 네 곳에 12만2,000호이며, 중소규모는 37곳에 3만3,000호”라고 밝혔다.
다만 서 연구원은 “택지 조성에서 아파트 공급까지 최소 3년 이상의 기간이 소요될 것으로 보이고 주택공급 효과의 후행성을 고려했을 때 긴 호흡으로 매듭을 풀어야 한다”며 “양적 공급에 그치지 않고 주거환경 등 수요자의 선호도를 반영한 질적 공급이 필요하다”고 제언했다.
