[M이코노미 박홍기 기자] 올해 하반기 서울 아파트 시장은 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지면서 혼조세를 나타낼 것으로 예상된다. 하반기에도 대출규제 등 9·13 부동산 대책의 영향권 아래 있는 가운데 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물려 보합 수준에서 박스권을 형성하며 상승과 하락을 반복할 것으로 보이기 때문이다. 입지나 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등 개발 재료에 따라 아파트 값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상을 보일 전망이다.

 

상반기 아파트 값 0.36% 떨어져...7년 만에 하락 전환

 

부동산114가 6월26일 발표한 ‘2019년 하반기 아파트 전망’에 따르면 지난해 급등세를 나타냈던 수도권 아파트 매매시장은 9·13 대책 발표 이후 상승폭이 줄면서 올해 들어 본격적인 하락세를 보였다. 보유세 인상 방침은 물론 다주택자에 대한 주택담보대출 금지, 양도소득세 중과를 골자로 한 9·13 대책이 영향을 발휘하면서 수도권 아파트 시장은 거래가 감소와 함께 가격 약세를 이어갔다. 그러다 4월 말 공시가격이 확정되고, 3기 신도시 추가 지정 발표로 시장의 불확실성이 해소되자 집값 바닥심리가 작용하면서 강남 재건축 아파트를 중심으로 반등세를 나타내기도 했다.

 

구체적으로 올해 상반기(5월31일 기준) 아파트 매매가격은 전국적으로 0.36% 하락했다. 2012년 하반기 이후 7년 만에 하락 전환하는 모습을 보였는데, 주로 지방의 하락폭이 컸다. 경남이 0.93% 하락해 가장 큰 낙폭을 보였고 뒤이어 ▼충북(-0.73%) ▼경북(-0.70%) ▼울산(-0.68%) ▼강원(-0.65%) ▼부산(-0.62%) 순으로 하락폭이 컸다. 반면 이른바 ‘대대광’으로 불리는 ▲대전(1.20%) ▲대구(0.28%) ▲광주(0.37%)는 비규제 지역 풍선효과와 분양시장 호조에 힘입어 매매가격이 상승했다. 전남도 광양과 여수 등 전세비율이 높은 지역을 중심으로 갭투자 수요가 늘면서 0.15% 상승했다.

서울은 상반기 0.32% 하락했다. 부동산 시장 규제의 직격탄을 맞은 강남4구가 하락세를 이끌었다. 다만 4월 이후부터 집값 바닥론이 확산되고 재건축 규제에 따른 장기적 공급 희소성이 고개를 들면서 잠실주공5단지, 은마, 둔촌주공, 개포주공 등 주요 재건축 단지를 중심으로 매매가격이 상승하며 낙폭을 줄였다.

신도시를 비롯한 경기(-0.53%)도 매매가격이 떨어졌다. 오른 가격에 대한 가격조정의 영향도 있겠지만 정부의 3기신도시 공급계획 발표로 인한 향후 공급 리스크와 입지적 열위에 대한 우려가 적지 않은 영향을 미친 것으로 분석된다. 과천과 광명, 하남 등 지난해 가격 상승폭이 컸던 지역에 대한 하향조정이 이뤄졌고, 평택과 안성 등은 미분양 리스크가 커지면서 약세를 보였다. 

 

상반기 전세시장, 1.07% 하락하며 안정세...2008년 이후 최저치 

 

상반기 전세시장은 전국적으로 1.07% 하락하면서 2008년 하반기 이후 최저치를 기록했다. 최근 2~3년간 신규 입주물량 증가로 전세시장에 숨통이 트이면서, 일부 지역에서는 갭투자 전세매물 출시로 역전세 현상을 보이기도 했다.

 

시도별로는 경기가 1.76% 하락하며 전국에서 전셋값이 가장 많이 떨어졌다. 의왕, 안양, 양주 등 새 아파트 공급이 많은 지역에서 새 아파트 갈아타기 수요가 늘면서 기존 아파트 전셋값 하락폭이 컸다. 이어 경남(-1.57%)과 서울(-1.12%)이 뒤를 이었다. 서울은 신규 입주가 몰린 송파구, 성북구 등이 전셋값 하락을 견인했다. 경남도 김해와 진주 등 공급이 많은 지역을 중심으로 전셋값 하락폭이 컸다. 이외에는 ▼울산(-1.09%) ▼강원(-0.78%) ▼경북(-0.64%) ▼인천(-0.64%) ▼부산(-0.62%) 순으로 하락했다.

반면 대전(0.44%)과 대구(0.31%)는 전셋값도 동반 오름세를 이어갔다. 입주물량이 상대적으로 적고 구도심 도시정비사업에 따른 이주 수요가 늘자 전셋값이 상승했다. 또 청약 대기 수요자들이 전세시장에 머무르면서 전셋값을 끌어올리기도 했다.

 

“하반기 아파트 시장, 하향 안정 추세 이어질 전망”

 

올해 하반기 아파트 시장은 9·13 대책 등 수요 억제책의 효과가 지속되면서 전체적으로 하향 안정 추세가 이어질 것으로 전망된다. 서울의 경우 다주택자들의 임대사업자 등록과 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김 현상, 강남권을 중심으로 한 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등으로 아파트 값의 추가 조정은 제한적일 것으로 보인다. 

서성권 부동산114 수석연구원은 “최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만, 정부의 부동산 규제 기조가 확고해 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 상승반전은 쉽지 않을 것으로 판단된다”면서도 “미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등의 여파로 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 것으로 보인다”고 내다봤다.

반면 신도시를 포함한 경기·인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상된다. 또 지방은 대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 전망이다. 

 

한편 재건축 시장은 ▲조합원 지위양도금지 ▲재건축초과이익환수 ▲안전진단 기준 강화 ▲분양가 통제 등 전방위적 규제에도 공급 희소성 부각으로 소유자들의 버티기가 진행되면서 전고점 수준의 가격을 형성할 것으로 보인다. 일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제 탓에 낮아진 주택 구매력 등으로 상대적으로 하향 안정 기조를 이어갈 전망이다. 특히 최근 공급물량이 많았던 2기 신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것으로 예상된다. 

다만 지역이나 가격, 면적별로 차별화된 움직임을 보일 전망이다. 서성권 수석연구원은 “특히 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림이 두드러질 것으로 보인다. 실수요가 뒷받침 되는데다 전용 85㎡, 공시가격 6억이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하기 때문”이라고 분석했다.

 

아파트 전셋값, 하반기도 공급확대 등으로 안정세 유지

 

아파트 전세가격도 하반기에 안정세를 유지할 전망이다. 서 수석연구원은 “신규 아파트 입주물량이 17만1,333가구로 상반기 대비 약 24% 감소하지만, 주택임대사업자의 임대매물 출시와 재개발·재건축 사업 속도조절로 이주 수요가 많지 않을 것”이라고 분석했다. 서울의 경우 상반기 헬리오시티 입주발 전셋값 약세가 하반기에도 재현될 것으로 보인다. 강동구에서만 고덕그라시움(4,923가구‧9월 입주예정)을 비롯해 9,115가구가 입주에 들어가고, 서울 전체적으로 상반기보다 3,560가구 증가한 26,361가구가 입주할 예정이기 때문이다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사기준 강화와 정비사업 규제로 사업시행 인가를 받은 재개발 재건축 사업장이 사업진행 속도 조절에 나서면서 예년과 달리 이주수요도 크지 않을 것이란 분석이다.

다만 전체적으로는 상반기보다 전세수요는 증가할 것으로 보인다. 최근 몇 년간 급등한 아파트 값에 대한 피로감이 높아졌고 실수요자들이 유리해진 분양시장에 진입하기 위해 전세시장에 머무를 것으로 전망되기 때문이다. 반면 서울을 제외한 경기‧인천과 지방 아파트 전세시장은 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지면서 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것으로 보인다. 특히 경상권은 전셋값 하락폭이 커지면서 역전세난 우려가 커질 전망이다.

 

 

김현미 국토부장관 “주택시장 과열 시 추가대책 즉각 시행”

 

최근 정부의 부동산 규제 기조를 봐도 아파트 시장의 하향 안정 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 김현미 국토교통부 장관은 6월26일 “매일 주택시장 동향을 주시하고 있다”며 “과열조짐이 조금이라도 보이면 준비하고 있는 여러 가지 정책을 즉각 시행할 것”이라고 밝혔다. 김 장관은 이날 서울 목동 SBS 스튜디오에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 ‘최근 강남 등 일부 지역 집값이 다시 반등할 조짐을 보인다’는 취지의 질문에 이같이 답했다. 

그는 ‘재건축·재개발 규제로 주택공급이 줄어들어 오히려 집값을 올리는 것 아니냐’는 질문엔 “동의하지 않는다”고 잘라 말했다. 김 장관은 “재개발·재건축 등 규제는 참여정부 때부터 있던 정책인데, 과거 정권에서 대출·청약 등의 규제가 풀리면서 재건축으로 과도하게 쏠려 급등이 나타났다”며 “최근 재개발·재건축 규제는 2014년부터 이어진 흐름이다. 이를 차단하기 위해 기존에 풀었던 규제를 정상화한 것”이라고 설명했다. 김 장관은 아파트 공급 물량에 대해서도 “올해에만 서울에서 7만7,000가구가 공급되기 때문에 위축됐다고 보기 어렵다”고 반박했다. 김 장관이 집값 과열 조짐이 보일 경우 즉각 주택시장을 옥죄겠다는 의지를 밝힘에 따라 조만간 추가 부동산 대책이 나올 것이라는 전망이 나온다.

 

MeCONOMY magazine July 2019