지난해 10월 서울 전체와 경기 12개 자치구가 토지거래허가구역으로 묶인 이후 인천·경기 지역에서 매매거래가 급증하는 풍선효과가 나타난 것으로 확인됐다.
19일 부동산 중계 플랫폼 직방에 따르면, 올해 1월부터 4월까지 경기·인천 아파트 매매 거래량은 6만6294건으로 전년 동기(5만13건) 대비 약 33% 증가한 것으로 집계됐다. 투자자들이 거래가 까다로운 서울 대신 인천·경기 내 교통 여건과 가격 접근성이 좋은 지역에 몰렸기 때문이라는 분석이다.
경기도 내에서는 구리시가 전년 동기 대비 265% 급증하며 거래 증가 폭이 가장 컸고, 화성시 동탄구(+136%), 용인시 기흥구(+115%), 안양시 만안구(+92%) 등도 두드러진 증가세를 보였다. 인천에서는 서구와 부평구가 각각 34% 늘었고, 연수구도 24% 증가하며 3개 구가 거래를 주도했다.
구리시의 1~4월 거래량은 2025년 468건에서 2026년 1708건으로 265% 늘며 경기도 내 가장 큰 증가 폭을 나타냈다. GTX, 지하철 6호선 연장 추진, 노후 단지 재건축 진행 등의 호재가 맞물리며 구리 일대 매수 문의가 이어지는 것으로 알려졌다.
동별로는 인창동이 186건에서 778건으로 가장 많이 늘었다. 동구릉역, 구리역이 위치해 있어 서울 접근성이 상대적으로 우수하고 역 인근으로 대단지들이 포진해 있어 실수요 및 투자수요의 유입이 활발하다는 평가다.
화성시 동탄구는 거래량이 1537건에서 3635건으로 136% 늘었고, 용인시 기흥구 역시 1429건에서 3073건으로 약 115% 증가했다. 동탄구는 GTX와 SRT 등 광역교통망을 기반으로 한 신도시 수요가 이어졌다. 기흥구는 서울 접근성 개선과 함께 인근 반도체 산업단지 및 용인 반도체 클러스터 기대감에 따른 직주근접 수요 영향도 일부 반영된 것으로 해석된다.
안양시 만안구와 군포시 역시 거래 증가세가 뚜렷했다. 안양시 만안구는 거래량이 592건에서 1135건으로 약 92% 늘었고, 군포시도 813건에서 1525건으로 약 88% 증가했다. 두 지역 모두 1·4호선(안양), 1호선(군포) 등이 관통하며 서울 접근성이 우수한 편이다. 안양시 만안구에서는 4250세대 규모의 래미안안양메가트리아가 올해 174건 거래되며 거래를 주도했다.
한편 경기도 내 토지거래허가구역으로 지정된 성남시 분당구와 과천시는 같은 기간 거래량이 각각 30%, 77% 감소했다. 분당구는 1811건에서 1274건으로, 과천시는 374건에서 86건으로 줄며 경기 지역 중 거래량 감소 폭이 가장 컸다.
토지거래허가구역 내에서는 실거주 목적의 허가를 받아야 거래가 가능한 데다, 대출 규제 등으로 자금 조달 부담도 커지면서 매수 진입장벽이 높아진 영향이 거래량 감소로 이어진 것으로 보인다. 다만 분당구의 경우 2026년 4월 거래량(406건)이 1월(356건) 대비 회복되는 흐름도 나타나고 있어 추이를 지켜볼 필요가 있다.
인천은 같은 기간 전체 거래량이 9,030건에서 10,472건으로 16% 늘었다. 구별로는 서구(1,832→2,454건, +34%)와 부평구(1,381→1,856건, +34%)가 가장 큰 증가 폭을 보였고, 연수구(1,507→1,871건, +24%)도 뒤를 이었다. 반면 남동구(-6%), 동구(-11%), 미추홀구(-1%) 등의 지역은 전년과 비슷하거나 소폭 줄어드는 흐름을 보이며 지역 내 온도차가 나타났다.
◇ 강화된 대출 규제로 자금 조달 문턱 높아져
직방은 2026년 1~4월 경기·인천 거래 흐름은 광역교통 접근성과 함께 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역을 중심으로 거래가 집중되는 양상을 보였다고 분석했다.
최근 임대차시장 불안 등으로 일부 전월세 수요가 매매시장으로 이동하는 흐름이 나타나는 가운데, 강화된 대출 규제로 자금 조달 문턱이 높아지면서 수요자들은 자신의 자금 여건과 실거주 조건에 맞는 지역을 선택적으로 찾는 모습이다.
특히 토지거래허가구역에서는 실거주 목적의 매수만 가능한 만큼, 즉시 입주가 어려운 수요자들이 비규제지역이나 상대적으로 진입 부담이 낮은 인접 지역으로 관심을 돌리는 흐름도 일부 나타난 것으로 보인다.
서울 접근성이 양호하면서도 가격 부담이 상대적으로 낮은 경기 남부권과 인천 주요 지역 등을 중심으로 거래가 늘어난 데에는 이러한 수요 이동 흐름이 복합적으로 반영된 것으로 해석된다.
안성우 직방 대표는 “정부가 토지거래허가구역 내 세입자 낀 주택에 대해서 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하기로 한 조치는 사실상 해제됐다기보다는 거래 경직성을 일부 완화한 수준으로 보는 시각이 보다 현실적인 해석에 가까워 보인다”며 “수도권 거래 흐름은 향후 정책 변화와 금리 여건 등에 따라 다시 조정될 가능성이 있는 만큼, 실제 거래 증가와 매물 변화가 어느 정도 이어질지는 조금 더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
