10억 원대 아파트가 등장하고 아파트 가격이 고공행진을 하면서 시민단체들은 지난 10여 년간 아파트 분양 원가 공개를 요구했지만 건설사들은 영업비밀이라면서 심지어 국토교통부가 자료를 요구해도 알려주지 않고 있다. 건설사들에 대한 불신이 커지고 있는 가운데 이제는 1억 원부터 5억 원을 호가하는 재건축·재개발 부담금이 사회적인 이슈가 되고 있다.

지난 4월 국내 최대 규모의 저층 재건축단지인 서울 송파구 가락시영아파트 재건축 사업계획이 취소되면서 불거진 추가부담금이 사회적인 이슈가 되고 있다. 재건축조합은 지난 2004년 주민 83.35%의 동의를 얻고 재건축을 결의했고 2007년 일부 수정한 사업시행계획을 57.22% 찬성으로 통과시켰다. 조합원에게 큰 영향을 미치는 사항을 변경하려면 조합원 3분의 2 이상이 동의해야 하는데 그 요건을 갖추지 못한데다가 조합원 추가 부담금은 당초 예상보다 최대 1억 원이 넘는다. 사업취소 이후 호가가 수천만 원 떨어졌고 앞으로 가격이 더 떨어질 것이라는 게 업계의 전망이다.

재개발·재건축 전망 밝지 않다

부동산 114 함영진 리서치 센터장은 “지난 4월 법원 판결 이후 가락시영아파트 거래시장은 소강상태로 분위기는 썩 좋지 않다”며 “용적율 상향에 따라 3종종상향 인가가 계속 유효한 것인지 정리돼야 한다”고 말했다. 가락시영아파트 가격은 면적이 46~56㎡ 정도 되는 것이 지난해 5억 2천만 원에서 6억 2천만 원 정도했는데 지난 2월에는 5억 3천만 원에서 6억 5천만 원까지 상승했다가 판결 이후 4억 9천만 원에서 6억 5백만 원까지 가격이 조정돼 매물이 출하되고 있다. 3.3㎡ 기준 4천만 원을 호가하던 매물이 3천 769만 원 정도로 가격이 내려온 셈이다. 그러나 아직도 서울이나 수도권의 다른 지역 분양가와 비교하자면 2~3배 이상의 프리미엄이 붙어 있는 상태다.

함 센터장은 “서울 옥수 13 재개발지구는 도심이라서 공급 분위기는 좋은 편이지만 최근 추가부담금에 대한 문제로 인해 조합원 거래가 활발한 것으로 보이지는 않는다”며 “서울숲이나 용산과 인접해 있어서 상대적으로 수요자가 많고 특히 서울지역 실수요자들에게 각광을 받는 지역이다”고 말했다. 분위기가 좋든 좋지 않든 추가부담금은 가락시영아파트만의 문제는 아니라는 얘기다.

2012년에 입주한 옥수 래미안아파트는 99.174㎡ 기준 7억 5천만 원에서 8억 5천만 원을 호가한다. 신규 분양할 때 3.3㎡ 기준 2천만 원 안팎의 시세에서 현재 2500만 원에서 2800만 원까지 가격이 상승한 셈이다. 최근 부동산 시장은 경기 침체에 따라 대형보다는 중소형 아파트 위주로 좋은 성적을 거두고 있는데 금호역 주변이 옥수 리버젠보다 선호될 것으로 보인다는 게 함 센터장의 설명이다.

함 센터장은 “경기 성남 구도심의 중동3구역은 위치는 좋은데 LH가 구조조정이 되면서 주춤하고 있는 상황이다”며 “수정구, 중원구에 재개발 할 곳이 많아서 구도심 재개발이 잘 안 되고 시세차익에 대한 기대심리가 낮아지고 있는데 우선 LH 부채를 줄이는 것이 쉽지 않고 판교 임대아파트 입주민을 다시 선정할 정도로 사업추진이 잘 안 되고 있는 것 같다”고 말했다.

분양가를 내려야 팔리는 상황

국민은행 박합수 팀장은 “용적률 상향은 재건축에 있어서 호재이고 사업성에 절대적인 영향을 발휘한다”며 “이 자체는 사업주체인 조합에서 환영하는 것”이라고 말했다. 박 팀장은 “가락시영이든 둔촌주공이든 대치청실이든 일부 종상향이기도 하지만 용적률이 기존보다 50%가 늘어나니까 전체적인 사업성 개선 효과가 나타나는 셈”이라면서 “종상향을 받기 위해서 준주거지역으로 바꿔달라고 하는 경우도 있다”고 설명했다.

사업 취소 판결이 종상향과 연관이 없는 것은 아니지만 일반분양보다 추가분양을 더 많이 늘릴 수 있으니까 일반분양에 따른 분양대금이 더 많은 수입이 되고 사업성이 개선되므로 이 자체는 대세의 영향이 거의 없을 것이라는 게 박 팀장의 견해이다. 종상향을 하는데 조합원이 반대할 이유는 전혀 없고 사업성이 좋아지니까 정책적인 규제완화이므로 그걸 반대할 이유도 없다는 얘기다. 층수제한도 없어진다. 2종 15층이 평균이니까 사업마다 다르지만 20층, 30층까지 제한이 없다. 대략 3종 주거지역은 서울시 가이드라인에 따라 35층 정도로 한다.

추가부담금과 관련해서 박 팀장은 “종상향을 하면 추가부담금이 줄어든다”고 말했다. 사업비용 대비 분양대금(수익)이 작기 때문에 비용을 다 충당하지 못한 결과 조합원들이 나눠서 부담하는 것이 추가부담금이다. 사업성이 좋으면 사업비용보다 수익이 크게 나고 그렇게 된다면 사업수익을 배분할 수도 있지만 사업성이 좋지 않아서 사업비용이 부족한 것이 일반적이다. 나중에 아파트 가격이 올라가면서 이득을 보는 경우는 있지만 사업성 자체가 좋아서 재건축이나 재개발 자체의 수익을 보는 경우는 거의 없다는 얘기다.

박 팀장은 “서울 옥수지역도 추가부담금이 있다고 하는데 전반적으로 조합원들이 다투는 이유가 추가부담금이고 조합사업에서 자체적으로 제일 큰 문제로 항상 문제가 돼 왔다”고 말했다. 조합 이익이 많으면 비용을 상쇄할 수 있는데 그렇지 않은 게 현실이기 때문이다.

아파트 건축비 자체는 3.3㎡당 공사비가 400~450만 원 정도로 일부 올랐지만 건축비용 부담 보다는 아파트 값이 떨어져서 미분양이 나오고 있다. 게다가 시장 침체로 인해 수요가 많지 않아서 조합 입장에서는 사업성이 나오지 않으므로 부담금이 발생했다. 결국에는 시장의 문제이다. 시장의 흐름이 플러스에서 마이너스로 바뀌었는데 바뀐 시장에서 과거와 같은 사업성을 기대한다는 것은 어리석은 일이다.

이러한 상황에서 빚을 내서 추가부담금을 내봤자 조합원들에게는 그만큼 빚만 느는 결과를 보게 될 것이기 때문이다. 즉, 재건축, 재개발 시장이 지지부진할 수밖에 없다는 얘기다. 이에 당분간은 수도권 부동산 시장은 이런 분위기가 지속될 전망이다. 고분양가 아파트는 이미 매력을 잃었다. 분양가를 내려야만 팔리는 시대상황을 읽어야 한다는 얘기다.

호구 노릇하는 조합원의 지위 문제

저성장 시대 경기 불황으로 인해 부동산 시장이 침체된 것도 문제이지만 재건축·재개발 문제에 있어서 가장 근본적인 문제점은 조합원의 지위에 있다. 국토연구원 이범현 책임연구원은 “조합원의 지위는 일반적으로 반소비자, 반사업자이다”며 “ 사업주체이지만 권한은 많지 않고 비용만 분담한다”고 말했다.

권한이라고 해봤자 시공사를 선정하는 투표권을 행사하는 정도이고 시공비용이 얼마나 들어가는지 추진위의 준비과정에서 발생한 비용 계산이 적정한지 등등 핵심적인 중요한 내용을 제대로 파악하기 어렵다.
조합에서 감사가 있기는 하지만 건설사의 관행상 사업비용을 투명하게 공개하지도 않는다. 그저 비용이 증가한 만큼 조합원들에게 부담을 지울 뿐이다.

이 책임연구원은 “조합 추진위를 지금보다 엄격한 잣대로 선정한다거나 사업의 공개 투명성과 객관성을 높인다거나 하는 식으로 개선이 필요하다”고 제안했다. 실제로 부동산 시장에서 일반분양이 더 유리하므로 더 비싼 재개발아파트나 재건축아파트는 인기가 없을 수밖에 없다. 조합원 입장에서는 재개발이나 재건축에 대한 현행 시스템을 고집해야 하는 이유가 없는 상황이지만 시스템 전환은 쉽지 않다. 현재 법체계의 틀 안에서 현행 시스템이 만들어져 있고 그 안에서 사업성이 있다는 판단 하에 조합원들의 동의에 따라 사업이 진행되는 방식이다.

물론 재개발이나 재건축의 경우에는 안전에 대한 문제가 대두되는 상황에서 주거환경의 질을 확보한다는 차원에서 추진 필요성이 전혀 없지는 않다. 그러나 사업자는 시공비를 가지고 들어온다는 식의 건설업자들의 인식은 전환이 필요하다. 유통과정에서 중간마진을 잔뜩 챙기는 식으로 조합원들에게 너무 많은 책임과 부담을 전가하고 있기 때문이다. 이로 인해 공공의 지원이 필요하지만 이 또한 쉽지 않다.

1970년대 후반 미국에서 차관을 들여 건설한 반포아파트는 설계부터 시공까지 고품질로 만들어졌다. 반면 바다모래를 사용하거나 급하게 건설된 국내 아파트들은 균열, 누수 등의 문제로 인해 재건축이나 재개발이 필요한 경우가 있다. 이는 시공과정상 기준을 완화했거나 공기 단축에서 나오는 기술적인 문제로 보인다. 더 심각한 문제는 우리나라의 거의 대부분의 아파트들이 재개발이나 재건축이 필요한 상황이라는 점에 있다.

그렇다고 해서 재개발조합이나 재건축조합을 만들면 조합원들은 ‘밑빠진 독에 물 붓기’ 식으로 건설사들의 요구에 따라 호구 노릇이나 해야 하는데 이 노릇을 하기 싫다면 사업지부를 해체해야 한다. 사업지부를 해제하면 조합원 지위도 해제된다. 그러나 문제는 여기에서 끝나지 않는다. 청산비용도 사회적인 이슈이므로 사회적 비용에 넣어야 한다. 뉴타운의 경우에는 서울시가 추진위원회에서 사용한 비용의 50~70% 정도를 지원하고 있지만 일반적인 재개발, 재건축 사업에는 지원을 받기 어렵다.

결국 조합원들은 이래도 호구, 저래도 호구 노릇이다. 추가부담금이 생길 수밖에 없는 상황인데 근본적인 해결방법에 대한 공공의 진지한 고민이 필요하다. 추가부담금이 적정한 수준에서 책정됐는지에 대한 검증절차가 필요하다. 예를 들자면 검증위원회를 설치하는 식으로 공공이 적극적으로 개입해서 분양가를 낮춰 서로 상생할 수 있는 방법을 찾을 필요가 있는 것이다.

시스템 전환이 필요한 이유

시장 상황과 조합원의 불리한 지위로 인해 조합원들이 파산할 지경에 이르렀지만 문제해결방법을 찾기는 어렵다. 더군다나 조합원 지분 방식보다는 일반분양 방식이 가격도 낮출 수 있고 사업하기에 더 유리하다는 게 업계의 주장이지만 100% 일반분양 방식으로 전환하기 위해서는 시스템 전환이 필요한데, 실제로 이러한 사례는 찾아보기 어렵다. 일부 일반분양으로 전환된 아파트에서 발생한 부담금 역시 조합원에게 되돌아올 뿐이다.

사업비용 산정에 대한 투명성이 보장되지 않은 상황에서 재개발이든 재건축이든 추가부담금 산정의 기준이 되는 공사비용, 금융비용, 조합운영비용 등이 과다하게 산정됐는지 따져보고 충분히 사업성이 있는지 따져보고 하는 것은 조합원이 결정해야 한다.

서울시에서 뉴타운 청산비용을 지원해준다고는 하지만 추진위원회와 조합위원회 여러 단계 중에 추진위원회에서 사용한 비용의 50~70%까지만 지원해준다. 조합은 법인세만 감면받을 뿐이다. 한국주택협회 박종혁 과장은 “수도권의 공동주택 공시가격이 전년대비 -0.7%로 하향조정되고 있지만 재건축이나 재개발사업은 시차적으로 최소 5년 이상, 길게는 7~8년에서 8~9년까지 걸리는 사업이므로 가격이 조금이라도 오를 것”이라고 말했다.

박 과장은 “일대일 재건축의 경우에는 일반분양분이 극히 적을 수도 있지만 일반분양분이 전체물량의 50%가 넘는 곳도 있다. 조합원 부담분 완화 방법의 일환으로 일반분양분을 늘려야 하지만 용적율 제한이 있어서 한계가 있다”고 설명했다. 용적율을 늘려 사업성을 좋게 하기 위해 도정법이 개정되고 지자체 조례가 용적율 제한을 완화하고 있지만 사업성이 좋지 않아서 입주권을 포기하고 현금 청산을 받기도 한다.
재건축이든 재개발이든 사업비용의 투명성과 객관성이 확보돼야 한다는 것은 사회적인 요구이다.

현재 공공관리제도가 시행 중이어서 서울시의 경우 사업시행인가가 나면 설계도서를 바탕으로 건설회사들이 공사비 입찰을 하기 때문에 조금이나마 보완이 될 수 있겠지만 근본적인 해결이 어려운 상황이다.
박 과장은 “재건축이나 재개발정비사업의 추가부담금은 도정법을 개정한 후 시장상황이 좋지 않아서 올해 말까지 관리처분계획 인가를 받은 지역은 재건축부담금 부과가 중지된다”며 “법이 폐지되면 재건축부담금 부담이 줄어들어 시장에 유리하게 작용할 수 있다”고 말했다.

속내 알 수 없는 추가부담금

국토교통부는 임대주택에 대해서는 표준건축비를 적용하고 재건축이나 재개발에 대해서는 기본형건축비를 적용한다. 이에 따르면 연도별 표준건축비나 기본형건축비나 인상 폭이 그리 크지 않다. 1㎡를 기준으로 2012년도 표준건축비는 163만 원이다. 전년도 162만7천 원보다 고작 3천 원 올랐다. 여기에 3.3058을 곱하면 9917.4원이다. 1만 원도 안 된다. 99.174㎡(30평형)이라고 하더라도 29만7522원이 올랐을 뿐이다.

기본형건축비는 건축자재, 인건비 등 700여 개 주요 항목을 분석해 물가변동분을 반영해서 매년 3월 1일, 9월 1일 정기 고시한다. 지난 2월 국토교통부에서 고시한 분양가상한제 기본형 건축비는 직전 고시(2013년 9월 1일) 대비 0.46% 상승했다. 분양가상한액은 택지비, 택지비 가산비, 기본형건축비, 건축비 가산비를 합산한다. 지난해 3월 1.91%, 9월 2.1%, 지난 3월 0.46% 상승했다. 이번 기본형건축비 상승요인은 철근, 동관 등 원자재 가격은 하락했지만 투입가중치가 높은 노무비 상승에 따른 것이며, 분양가 상한액은 전체 분양가 중에서 건축비가 차지하는 비중에 따라 차이는 있으나 약 0.18~0.28% 정도 오를 것으로 분석된다.

지난 9월 1일 고시 이후 기본형건축비 변화(공급면적 3.3㎡당)는 541만7천 원에서 544만2천 원(전용 85㎡, 공급면적 112㎡, 세대당 지하층 바닥면적 39.5㎡)으로 올랐다. 6개월간 인상분은 544만2천 원에서 541만7천 원을 뺀 2만5천원뿐이다. 99.174㎡(30평형)이라고 하더라도 75만 원이다.

인상요인을 분석한다면 노무비 1.074% 상승이 기본형건축비 0.35% 상승에 영향을 줬고 통신내선공 3.30%, 미장공 5.52%, 철공 7.35%, 위생공 6.11%, 내선전공 1.15% 상승했다. 재료비는 0.13% 하락했는데 이는 기본형건축비 0.05% 하락에 영향을 줬고 철근 -0.52%, 동관 -3.55%, PHC파일 -0.72% 등 하락한 부분도 있다. 이번 개정된 고시는 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용되며, 분양가격은 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 감안해 결정된다.

따라서 실제 인상되는 분양가는 기본형건축비 인상분보다 낮을 것으로 예상된다는 게 국토교통부의 설명이다. 업계에 따르면 건축비는 3.3㎡당 400만 원에서 450만 원 정도로 추산된다. 기본형건축비는 재건축재개발사업에서 일반분양분에 적용한다. 반면 조합원 부담분은 금융비용 증가나 미분양 손실 등 운영손실까지 포함되는 구조라서 조합원에게 불리하다.

분양가는 일반적으로 택지비와 건축비를 합산하는데 지역주택조합사업의 경우에는 사업이 정상적으로 추진되는 경우 일반사업보다 15~20% 정도 저렴하게 입주할 수 있다는 장점이 있지만 부동산시장의 상황이 변화된 시대에는 오히려 부담만 가중될 수 있다. 재건축이나 재개발사업에서 조합원에게 요구하는 추가부담금은 1억 원에서 5억 원을 호가한다. 실제로 건축비용은 일 년에 150~200만 원 정도 올랐을 뿐이다. 그렇다면 10년이라고 해봤자 2천만 원 정도인데 1억 원에서 5억 원을 더 요구한다는 것은 너무 수상쩍다.

조합원 괴롭히는 낡은 제도 자체를 청산해야

모든 정책과 제도가 부조리하지 않다면 민간사업자 손실을 제도적으로 보상하는 것은 원칙상 합리적이지 않다. 보다 근본적인 문제는 현실에 적합하지 않은 낡은 제도로 인해 민생경제가 고통을 겪고 있다는 점이다. 조합을 구성해서 조합원들이 재건축이나 재개발사업을 추진할 수 있는 제도를 만들어 준 취지는 일반분양보다 저렴하게 입주하도록 하기 위해서였다.

이러한 방식이 부동산 시장에 도입한지 수십 년의 시간이 흘렀고 이제 부동산 시장은 변화해서 낡은 제도는 도움이 아닌 부담이 될 뿐이다. 그렇다면 이제는 조합원에게 불리한 낡은 제도를 폐지하는 방향이 바람직하다. 이와 관련 제2의 용산참사를 막기 위해 재개발·재건축 사업관리를 공공주도로 바꾸는 ‘도시 및 주거환경 정비법 개정안’이 2014년 1월 1일 통과됐다. 외국에는 없는 재개발·재건축사업 추진으로 인해 파산 지경에 내몰린 민생경제에 대한 책임이 공공에게 있다는 사실을 위정자들이 알고 있다는 점은 불행 중 다행이다.

그렇다면 이제부터라도 정책 개선이 낡은 제도의 한계를 뛰어넘어야 한다. 이러한 차원에서 서울시가 추진하려고 했던 뉴타운사업에 대한 청산비용만을 사회적 비용에 넣어서 마치 지자체가 부조리한 제도의 문제점을 모두 해결하고 있는 듯한 인상을 주는 것은 옳지 않다. 낡은 제도 자체를 청산해서 조합원을 괴롭히는 재건축·재개발 사업의 문제점을 근본적으로 치유해야 하기 때문이다.

MeCONOMY June 2014