2일 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 당초 일몰 기한인 2026년 5월 9일 예정대로 종료하되, 제도 간 정합성을 높이고 거래 불편을 줄이기 위한 보완방안을 마련했다고 밝혔다. 정책 신뢰성을 유지하면서도 매도 의지가 있는 다주택자의 시장 출회를 유도하겠다는 취지다.

현행 제도는 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 가산하는 구조다. 다만 2년 이상 보유 주택을 5월 9일까지 양도하면 중과를 한시 배제해왔다. 정부는 이 유예 종료 방침은 유지하되, 적용 기준을 ‘양도일’에서 ‘계약일’ 중심으로 보완하기로 했다.

이에 따라 기존 조정대상지역 가운데 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 5월 9일 이전 계약 체결 후 4개월 내 잔금·등기를 마치면 중과 대상에서 제외된다. 지난해 10월 신규 지정된 조정대상지역은 계약 후 6개월까지 잔금 기한을 인정해 추가 유예 기간을 부여한다. 임대 잔여기간이 6개월보다 짧은 경우에는 매수인이 무주택자가 아니어도 거래가 가능하다. 신규 규제 편입에 따른 시장 충격을 완화하려는 조치다.

임차인이 거주 중인 주택에 대해서는 토지거래허가제도의 실거주 의무를 제한적으로 완화한다. 대책 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료 시점까지 실거주 의무를 유예하되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 한다. 이는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 적용된다.

주택담보대출 규제도 연동 조정된다. 기존에는 대출 실행 후 6개월 내 전입 의무가 있었지만, 임대차 승계 거래에 한해 ‘대출 실행 6개월’ 또는 ‘임대차 종료 1개월’ 중 늦은 시점까지 전입을 허용한다. 실거주 요건과 금융 규제를 맞춰 거래 단절을 막겠다는 판단이다.

◇ 다주택자 양도세 보완책, 거래 현장에선 이렇게 달라진다

이 같은 정부 대책에 따라 실제 거래 현장에서 가장 중요한 변화는 계약 인정 기준과 임대 중 주택의 실거주 의무다.

우선 가계약은 중과 유예 대상이 아니다. 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙돼야만 세제 혜택을 인정받는다. 토지거래허가를 위한 사전 약정이나 구두 합의는 계약으로 보지 않는다. 형식적인 계약으로 세금을 회피하는 사례를 차단하기 위한 장치다.

무주택자 판단 시점도 명확히 했다. 토지거래허가 기준은 신청일, 대출 규제 기준은 대출 신청일이다. 계약 이후 추가 주택을 취득하면 조건이 깨질 수 있어 실수요자는 일정 관리가 중요하다.

전세대출을 보유한 무주택자의 매수 길도 열어뒀다. 규제지역 3억 원 초과 아파트를 취득하면 원칙적으로 전세대출이 회수되지만, 매수 주택에 세입자가 계속 거주하는 경우 임대차 잔여기간 동안은 대출 회수를 유예한다.

정부는 관련 내용을 담은 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 개정안을 13일부터 입법예고하고, 이달 내 공포·시행을 목표로 추진할 계획이다.