<M이코노미 박홍기 기자> 서울 재건축 아파트값 상승폭이 다시 커지고 있다. 때문에 8·2 부동산 대책과 지난달 가계부채 대책 발표 등으로 한동안 잠잠했던 서울 아파트값이 다시 요동치는 분위기다. 지난달 24일 부동산114가 조사·발표한 자료에 따르면 11월 넷째 주 서울 재건축 아파트값은 전주 대비 0.54% 올라 지난 8월4일(0.74%) 조사 때 이후 가장 높은 상승률을 보였다.  

※ 정부의 주거복지로드맵 발표 이전에 작성된 기사입니다.

재건축 조합원 지위 양도 금지와 정비사업 분양 재당첨 제한 등을 담은 8.2 대책 발표 직후 서울 재건축 아파트는 하락세를 보였다. 그러나 9월 들어 반등했고 11월부터는 잠실주공 5단지, 은마아파트 등과 같은 재건축 조합원 지위양도가 가능한 재건축 아파트를 중심으로 수요가 늘면서 오름폭을 키웠다. 일반 아파트도 0.21% 올라 서울 아파트값 상승에 힘을 보탰다.

이 같은 영향으로 11월 넷째 주 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.26% 올랐다. 겨울 이사 비수기에 접어들었지만, 재건축 아파트를 중심으로 투자수요가 많았다. 새 아파트에 대한 실수요자들의 문의도 많았다고 부동산 114 관계자는 전했다. 신도시는 광교나 판교, 위례 등 2기 신도시 아파트 위주로 매매가격이 올라 0.04% 올랐고 경기·인천은 0.02% 소폭 상승했다. 정부가 집값 잡겠다고 내놓은 ‘8·2대책’의 효용성이 의심되는 대목이다.

서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 M이코노미뉴스와의 통화에서 “8·2대책 나오기 전과 지금을 비교해보면 가격상승 분위기가 다르다”며 “효과가 없진 않다”고 전했다. 서 선임연구원은 “집값 상승을 수치로 따진다면 8·2대책 나오기 전의 절반정도”라고 설명하며 “최근 시장 흐름은 대책발표 이전처럼 추격매수가 있어서 (집값이)급격 히 올라가는 것이 아니라, 매물 자체가 많이 안 나오는 가운데 오름 가격에 나온 매물들이 한 두건씩 거래되면서 매매가격이 오르는 추세”라고 덧붙였다.

한편, 전세시장은 국지적으로 상이한 모습을 보인 가운데 전반적으로 안정세가 이어졌다. 서울은 0.10% 오름세를 보인 반면 신도시와 경기·인천은 신규 아파트 입주로 전세 매물이 쌓여 있고 이사 비수기라 전세수요가 많지도 않은 탓에 각각 0.04%씩 하락했다.

집값...서울은 ‘송파’, 신도시는 ‘광교’, 경기·인천은 ‘의왕’이 가장 많은 오름세 보여

이번 조사결과를 살펴보면 서울은 송파(0.60%)의 오름세가 가장 높았다. 다음은 ▲양천(0.38%) ▲동작(0.35%) ▲서초(0.34%) ▲성동(0.33%) ▲성북(0.33) ▲강남(0.28%) 순이었다. 송파는 잠실동 잠실주공 5단지가 4,000만원~8,000만원 가량 올랐다. 정비계획이 통과되면서 시세가 꿈틀거리기 시작했고, 높은 가격의 호가매물이 거래되면서 11월 넷째 주 시세가 껑충 뛰었다는 얘기다.

양천은 목동 목동신시가지 2,3,5,6단지가 500만원~5,000만원 가량 올랐다. 목동신시가지는 내년 지구단위계획 발표를 앞두고 투자자들의 관심이 늘어나는 추세다. 재건축까지는 장기 투자가 필요하지만 실 입주 여건도 양호해 수요자들의 관심이 높다. 동작은 동작동 이수힐스테이트, 흑석동 흑석한강센트레빌 등이 1,000만원~5,000만원 가량 오른 가격에 거래되고 있다.

신도시는 ▲광교(0.15%) ▲판교(0.13%) ▲위례(0.09%) ▲분당(0.07%) ▲김포한강(0.06%) ▲평촌(0.02%) ▲일산(0.01%) 순으로 상승했다. 광교는 30평형대를 중심으로 실수요 위주의 거래가 꾸준하다. 이의동 광교e편한세상과 광교자연앤힐스테이트가 500만원~1,000만원 가량 올랐다. 판교는 운중동 산운마을9단지가 3,000만원, 판교동 판교원마을 9단지가 1,000만원 가량 상승했다. 해당 지역 부동산 관계자는 “매물이 많이 나오지는 않지만 한 두건씩 거래되며 매매가격이 올랐다”고 전했다.

위례는 새 아파트에 대한 수요가 꾸준히 이어지며 학암동 위례롯데캐슬이 500만원 정도 상승했다. 분당은 야탑동 탑 벽산이 500만원~1,500만원, 구미동 무지개대림이 250만원~500만원 가량 올랐다. 반면 동탄(-0.03%)은 동탄롯데캐슬알바트로스(A28)가 500만원 가량 하락했다. 부동산 114는 동탄의 경우 공급 물량이 많을 뿐만 아니라 이사 비수기인 탓에 매수세가 끊겼다고 분석했다.

경기인천은 ▲의왕 (0.23%) ▲과천(0.16%) ▲광명(0.07%) ▲김포(0.06%) ▲성남(0.06%) 순으로 올랐다. 의왕은 내손동 포일자이가 250만 원, 포일동 포일숲속마을 3,4,5단지가 500만원~1,000만원 상승했다. 인덕원 역세권, 백운지식문화밸리 등 호재 영향으로 수요가 이어지며 가격 상승을 이끌었다.

과천은 전반적으로 한산한 가운데 간헐적으로 저가 매물이 거래되고 있다. 별양동 주공 4단지가 250만원~500만원 가량 올랐다. 광명은 실수요 위주의 거래로 철산동 주공 10,11단지가 1,000만원, 광명푸르지오가 250만원~750만원 가량 상승 했다.

반면 경기 외곽인 안성(-0.04%), 광주(-0.04%), 안산 (-0.04%), 시흥(-0.04%) 등은 매물이 쌓이면서 가격이 하락 했다. 안성은 석정동 신원아침도시가 250만원, 광주는 오포읍 대성이 500만원 가량 떨어졌다.

전셋값...‘양천’, ‘김포’, ‘하남’이 가장 많이 올라

서울 전세가격은 양천(0.41%)이 가장 많은 오름세를 보였고 ▲강북(0.31%) ▲강서(0.22%) ▲동작(0.22%) ▲서초 (0.22%) ▲영등포(0.15%) 순으로 뒤를 이었다. 양천은 목동 목동신시가지 2단지, 신월동 신월시영, 신정동 목동힐스테이트 등이 250만원~5,000만원 가량 올랐다. 학군수요 등 전셋집을 찾는 문의가 꾸준한 가운데 전세물건이 부족한 실정이다.

강북은 미아동 SK북한산시티가 500만원~1,500만원 가량 올랐다. 강서는 마곡동 마곡 13단지 힐스테이트마스터, 마곡엠밸리 5단지 등이 1,500만원~5,000만원 정도 올랐다. 마곡지구 기업입주 영향으로 일대 전세매물이 부족하기 때문이다.

반면 은평(-0.08%), 강동(-0.06%), 용산(-0.01%), 도봉(-0.01%) 은 뜸해진 전세수요 영향으로 한동안 올랐던 가격이 소폭 하락했다. 은평은 녹번동 대림, 강동은 암사동 선사현대와 천호동 천호태영 등이 500만원~4,000만원 가량 떨어졌다.

한편 신도시는 지역에 따라 전세 분위기가 다르게 나타나고 있다. ▲김포(0.05%) ▲평촌(0.03%) ▲광교(0.03%)는 전셋값이 상승했다. 김포는 장기동 중소형 아파트 위주로 전세거래가 이루어지며 고창마을 제일풍경채와 고창마을 EGthe1이 500만원 가량 올랐다. 평촌은 호계동 샘대우한양이 1,000만원, 광교는 이의동 래미안광교가 500만원~1,000만원 가량 상승했 다.

반면 동탄(-0.26%), 중동(-0.11%), 산본(-0.11%), 위례 (-0.07%), 일산(-0.01%)은 전셋값이 하락했다. 동탄은 계속 되는 신규 아파트 입주 탓에 기존 동탄신도시 아파트 전셋값 하락폭이 크다. 반송동 나루마을 월드메르디앙, 반도보라빌 1차가 2,000만원~3,000만원 떨어졌다. 중동은 상동 한아름 삼환이 500만원~1,000만원 하락했고, 산본은 세종주공 6단지가 500만원 가량 하락했다.

경기인천은 ▲하남(0.08%) ▲김포(0.07%) ▲성남(0.04%) ▲ 고양(0.03%) 순으로 상승했다. 하남은 새 아파트 입주 마무리 후 전세매물이 귀하다. 풍산동 미사강변 더샵센트럴포레가 1,000만원 상승했다. 김포는 고촌읍 강변마을 5단지 월드 메르디앙이 1,000만원, 풍무동 양도마을서해가 500만원 가량 올랐다.

한편 광주(-0.29%), 평택(-0.17%), 파주(-0.17%), 구리 (-0.14%) 등은 전세거래 부진으로 전셋값이 하락했다. 광주는 역동 e편한세상 광주역(1~6단지)이 전세매물 소진에 시간이 소요되며 1,000만원~1,500만원 하락했다. 평택은 입주물량 여파로 동삭동 평택서재자이가 1,000~2,000만원 하락했다.

주거복지로드맵 발표임박, 다주택자의 임대사업자 등록 유도로 서울 아파트값 잡힐까?

문재인 정부가 당초 9월께 내놓는다고 했다가 차일피일 미뤄졌던 ‘주거복지로드맵’ 발표가 임박했다. 물론 서민들의 주거 안정에 초점이 맞춰질 것으로 예상되지만 다주택자들도 대책내용에 촉각을 곤두세우고 있다. 다주택자의 임대사업자 등록 전환에 대한 인센티브에 관한 내용이 포함될 것으로 예상되기 때문이다.

정부가 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 이유는 일부 소수의 임대사업자들이 다수의 주택을 거래하면서 주택 시장을 교란한다는 판단에서다. 아울러 미등록 시 임대료 인상 등의 영향을 받지 않아 서민주거 안정을 해칠 수 있다는 것도 정부가 등록을 유도하는 이유 중 하나다.

임대사업자 입장에서는 등록 시 임대수익 노출로 인한 세금부과와 건강보험료까지 크게 오를 수 있다는 점 때문에 등록을 꺼려왔다. 뿐만 아니라 임대사업자로 등록되면 임대료 인상 폭도 연간 5%로 제한된다. 이 같은 이유로 정부는 임대사업자 등록 시 건보료를 할인해주고 세제혜택도 줘서 자발적인 등록을 유도하겠다는 입장이다.

정부가 다주택자 양도소득세 중과시기를 내년 4월로 못 박고 있는 상황에서 다주택자들은 주거복지로드맵에 담길 내용을 꼼꼼히 확인 후 처분과 보유, 임대사업자 등록 전환 등을 결정할 것으로 예상된다.

서성권 선임연구원은 “정부가 각종 규제대책을 내놔도 서울 아파트 가격이 계속 올라가는 이유는 근본적으로 서울 아파트의 수요가 공급을 초과하기 때문”이라며 “서울 아파트 시장이 안정되려면 공급이 늘어나 가격상승률을 감소시켜야 하는데 신규아파트를 공급할만한 땅은 더 이상 없으니 다주택자들이 가지고 있는 재고아파트를 푸는 수밖에 없다”고 설명했다.

서 연구원은 이어 다주택자의 임대사업자 등록과 관련해 “정부가 주거복지로드맵을 통해 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 것은 음지에 있는 매물들이 시장에 나오도록 유도하는 효과도 있다”면서 “다주택자들에게 주는 인센티브가 크지 않다면 (다주택자들이)매물을 내놓지 않을 것이고, 그렇게 되면 아파트 시장 분위기의 전환을 기대하긴 어려울 것”이라고 분석했다.

문재인 정부의 주거복지로드맵은 서민층 주거 난을 덜기위해 정부가 제시하는 중장기 정책이다. 지난 8·2 주택시장 안정화 방안을 발표한 후 김현미 국토부 장관은 “9월 중 새로운 주거복지 패러다임과 구체적인 실천전략을 마련하겠다”고 밝혔다.

그러면서 “임대주택 등록은 하지 않은 채 시세차익의 목적으로 집을 사들이고 임대소득에 대한 투명한 납세 의무는 다하지 않는 경우가 여전히 많다. 이러한 문제를 해결하기 위해 등록한 임대사업자에 대해 세제, 기금, 사회보험과 같은 인센티브를 강화하겠다. 자발적 등록이 저조할 경우 임대주택 등록을 의무화하는 방안도 검토할 계획”이라고 밝힌 바 있다.

MeCONOMY magazine December 2017