6·3 조기 대선을 앞두고 가장 관심을 끄는 분야 중 하나가 부동산 정책이다. 그 중 임대차2법 제도개선의 목소리가 뜨겁다. 차기 정부는 어떤 대책을 내놓을지 관심을 끄는 부분이다.

 

임대차2법은 문재인 정부 시절인 2020년 7월에 세입자의 주거 안정을 위해 도입된 제도로, 전월세 계약을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 핵심이다.

 

윤석열 정부 때 국정 과제로 임대차2법 개편을 계속 주장해 왔으나, 개편 논의는 진전을 이루지 못했다. 이후 윤 전 대통령이 파면되면서 정책 추진 동력 자체를 잃은 상황이다.

 

부동산 업계에서는 임대차 2법 시행 이후 금리 인하와 매물 감소가 겹치면서 실제 임대차 가격이 오히려 크게 상승하고, 임대인의 재산권이 침해되는 등 다양한 부작용이 나타났다는 점에서 제도 개선이 필요하다는 의견이 주를 이루고 있다. 이에 따라 국토교통부는 그간의 입법 효과를 분석하고, 개선안을 마련 중인 것으로 알려졌다.

 

●지속가능한 임대차 제도 필요성...“임대인 재산권과 임차인 보호의 균형점 찾아야”

 

지난 7일 서울 영등포구 국회에서는 황운하 조국혁신당 의원과 윤종오 진보당 의원이 공동 주최하고 국토교통부가 후원한 ‘지속가능한 주거정책, 임대차 제도를 다시 묻다-임대차2법 제도개선 토론회’가 열렸다.

 

이날 토론회에서는 저가주택에 한정해 임대차 2법을 적용하는 방안과 임대차 2법을 그대로 두되 임대차계약 때 계약갱신요구권과 상한 요율 적용 여부를 협상하는 방안 등을 함께 제시했다. 갱신계약은 인상률이 5%로 제한되지만, 이후 신규 계약 때는 4년 치 임대료 인상분을 한꺼번에 받으려는 집주인들이 전셋값을 올리면서 임차인이 4년마다 높은 보증금 인상 위험에 노출될 수 있다는 것이다.

 

또한 전세제도와 관련해서는 ‘전세 DSR 제도’ 도입을 통한 전세보증금 반환의 보증 체계 마련과 과도한 유동성 공급 경로 축소 노력에 대한 논의가 이어졌다.

 

 

국토연구원 박진백 위원은 ‘임대차2법의 주택시장 영향과 주택임대차 제도개선 방향’이라는 제목의 발제문를 통해 임대차2법의 도입 배경을 짚었다. 그는 ▲거주 기간 체계 마련 ▲유연성 제고 ▲투명성 제고 ▲수용성 제고 등의 개선 방안을 주장했다.

 

박진백 부연구위원은 “부동산 가격 하락기에는 임차인이 가격을 선택할 수 있는 권한이 생기니 신규 계약을 선호하고, 상승기에는 계약갱신을 택하게 되면서 시장 변동성을 키우는 문제가 있다”며 “임차인을 안정적으로 보호하는 데 방점을 찍으면서도 임대인 재산권 침해를 줄여 균형점을 찾아야 한다”고 밝혔다.

 

반면 최은영 소장은 ‘임대차3법에 대한 실증 분석 결과’라는 발제를 통해 임대차3법이 전세가의 상대적 안정에 기여했다고 진단했다. 그러면서 그는 “임대차 2법의 부작용이라고 언론에서 이야기되는 전세의 월세화 현상은 임대차법과 무관하게 2015년부터 진행된 구조적 변화”라며, “갱신·신규 계약 간 이중가격이 형성되는 문제와 신규계약 시에 시장가격을 넘어서는 임대료 인상에 대한 보완이 필요하다”고 강조했다.

 

6월 3일부로 들어서는 차기 정부가 임대차법을 본격적으로 논의하겠지만, 개편이 어떤 방향으로 이뤄질지는 아직 미지수다. 더불어민주당은 지난 12일 발표한 ‘20대 민생 의제’에서 주택 임차인이 최장 10년까지 2년마다 전세를 갱신하는 주택임대차보호법 개정안을 포함했다가 논란이 일기도 했다.

 

이에 대해 이희숙 변호사(재단법인 동천)는 임대차 기간과 인상률 제한에 대해 “우리나라 주택실태조사를 보면 평균 8~10년을 거주하고 고령이거나 소득이 하위가구일수록 거주 기간이 더 긴 편이다”며, “임대차 계약기간 2+2 유지에 대한 여론이 높은 점을 감안해 ‘8~10년 이상 계약갱신권’ 보호를 통한 횟수 확대하는 노력이 필요하다”고 말했다.

 

송경호 한국조세재정연구원 부연구위원은 제도 개선 방안으로 ▲세입자가 옵션 선택 조항 ▲계약갱신청구권 대신 세입자-집주인 간 계약을 파기하는 쪽이 위약금 지불 ▲전월세상한제(5%)를 유연하게 적용 등의 대안을 제시했다. 송 부연구위원은 “2+2 옵션 행사는 임대인이 실거주를 원할 경우, 임차인은 선택의 여지가 없다”며 “임대차 3법을 만들 당시 사전 신고를 정책화했더라면 임차인이 보호받을 수 있었다”고 진단했다.

 

그러면서 송 부연구위원은 "임대차법을 정권의 입맛대로 적용하면서 시장 훼손하는 등 부작용이 나오더라도 그 상황을 이해하고 진단하기 보다는 규제를 더 타이트하게 하자고 주장하는 이들도 있다"며 "차기 정부는 이런 교훈을 거울 삼아 주거 정책에 있어 안정적인 임대차법을 정착시키는 노력을 했으면 한다"고 덧붙였다.

 

 

●전세 사기 특별법 2년 연장...국무회의서 전세사기피해자법 공포안 의결

 

정부는 이주호 대통령 권한대행 부총리 겸 교육부 장관 주재로 13일 열린 국무회의에서 '전세사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'(전세사기피해자법)을 2년 연장하는 공포안을 의결했다고 밝혔다.

 

특별법은 전세 사기 피해 주택을 한국토지주택공사(LH)가 경·공매로 사들인 뒤 경매 차익으로 피해자를 지원하는 등의 내용을 담고 있다. 기존 법안은 2023년 6월 1일부터 2년간 한시적으로 시행해 31일 일몰될 예정이었다. 개정안이 지난 1일 국회 본회의를 통과하면서 유효 기간이 2년 연장된 것이다.

 

특별법 개정으로 2027년 5월 31일까지 특별법에 따른 피해자 결정 신청이 가능하게 됐다. 앞으로 피해자로 결정된 임차인은 주거, 금융, 경·공매 특례 등 지원을 받을 수 있다. 다만 특별법 적용 대상은 31일까지 최초로 전세 계약을 체결한 임차인으로 한정된다. 6월 1일 이후 신규 임대차 계약자는 특별법 적용 대상에서 제외된다.

 

또한 문재인 정부 때 도입한 임대차3법의 마지막 퍼즐인 ‘전·월세 신고제’(주택 임대차 계약 신고제)가 다음 달부터 시행된다.

 

전·월세 신고제는 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고하도록 의무화한 제도다. 이 제도는 시스템 구축 미비, 시장 혼란 등의 이유로 4년간 계도기간을 뒀지만, 임대료 상승 억제와 전세사기 피해에 대한 시장 투명성을 높이기 위해 이번에 마련됐다. 

 

신고 지역은 수도권, 광역시, 도의 시 지역(군 단위 제외), 세종시와 제주시다. 13일 마포구에 따르면 신고 대상은 주택임대차보호법 상 주거용 건물로, 단독·다가구주택, 아파트·연립·다세대주택, 주거용 오피스텔, 기숙사·고시원 등이다.

 

보증금이 6000만원 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약이 대상이며, 금액 변동이 있는 갱신 계약도 포함된다. 임대료 변경이 없는 계약 갱신은 신고 대상이 아니다. 위반 시 최대 100만원의 과태료가 부과된다.

 

신고방법은 계약일로부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 동주민센터에 방문하거나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 할 수 있다. 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 하지만, 서명·날인된 임대차계약서를 한 명이 제출하면 공동 신고로 인정한다. 전·월세 거래를 신고하면 임차인이 따로 주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 자동으로 확정일자가 부여돼 보증금을 보호받을 수 있다.