2026년 국내 아파트 시장은 공급 부족이 지속되는 가운데 수요가 강하게 유지되면서 전국적으로 가격이 오르는 흐름이 예상된다. 특히 서울 중심의 인기 지역과 재건축 단지에서는 상대적으로 강한 상승 압력이 유지될 전망이다.

부동산 정책 측면에서는 대출 규제 강화, 거래 및 세제 관리 강화 등이 지속될 여지가 있다. 2026년에는 정부가 수요 억제와 공급 확대를 동시에 추진하면서 정책 불확실성이 일부 존재한다는 평가도 있다. 일각에서는 정부의 강력한 규제 정책이 집값 상승 기대감을 더욱 부추기는 것 아니냐는 목소리도 나온다.

이달 여러 기관·단체에서 발표한 부동산 지표를 종합하면 올해에도 서울을 중심으로 이러한 추세가 이어지며 아파트 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것이라는 전망이 많다.

◇ 정부·지자체 정비사업 활성화 정책 영향

부동산R114가 최근 발표한 자료에 따르면 2025년 서울 아파트 매매가격은 총 12.52% 상승했으며, 재건축 단지 중심으로 상승 폭이 더 컸다. 강남구의 경우 재건축 아파트 매매가격이 약 24.35% 오르면서 평당 평균 1억원을 돌파했다. 이는 전통적인 고가 주택이 시장을 이끌며 가격 상승을 견인하는 전형적인 구조로 분석된다.

압구정, 개포, 대치 등 핵심 재건축 지역은 정비사업 절차가 개선되며 사업이 본격화되고 있어 2026년에도 가격 상승 기대감이 높다. 정부와 지자체가 정비사업 활성화 의지를 유지하는 점도 투자 수요를 자극하는 요인이다.

전국적인 아파트 입주 물량이 큰 폭으로 감소하면서 2026년 주택 공급 부족 현상이 심화될 전망이다. 부동산R114 자료를 보면 전국 입주 물량은 약 21만387가구 수준으로 감소하며, 이는 2014년 이후 최저 수준에 해당한다. 특히 수도권 입주 물량도 11만1900가구로 줄며 시장의 주택 공급 압박이 강화될 것으로 예상된다.

◇ 서울 아파트 입주물량 전년 比 31.6% 감소

올해 아파트 시장은 전반적인 가격 급락보다는 지역별 온도 차가 뚜렷한 흐름을 보일 것이라는 전망도 있다.

주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 조사한 결과, 올해 1월 전국 아파트 입주전망지수는 85.1로 전월 대비 9.6포인트 상승했다. 지난해 12월(75.5) 대비 큰 폭의 반등이다. 이 지수는 주택사업자가 분양받은 사람이 정상적으로 잔금을 내고 입주할 수 있을지를 예상하는 지표로, 100을 기준으로 높을수록 입주 여건이 양호하다는 의미다.

수도권의 회복세가 두드러진다. 수도권 입주전망지수는 한 달 새 68.9에서 89.4로 20.5포인트 급등했다. 특히 서울은 100.0을 기록하며 3개월 만에 기준선을 회복했다. 인천과 경기 역시 각각 80.7, 87.5로 상승했다.

주산연은 지난해 하반기 강력한 대출 규제 이후 위축됐던 입주 전망이 아파트 가격 상승세 지속과 공급 부족 인식으로 개선된 것으로 분석했다. 올해 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 31.6% 감소할 것으로 예상되면서, 신축 아파트 희소성이 부각된 점도 입주전망 개선에 영향을 미쳤다는 설명이다.

지방 역시 지표는 상승했지만 지역 간 편차는 크다. 광역시 입주전망지수는 91.2로 양호한 수준을 보였으나, 도 지역은 78.8에 그쳤다. 전북은 유일하게 지수가 하락하며 지역 내 양극화가 확인됐다. 전주는 높은 청약 경쟁률을 보이는 반면, 군산·익산 등에서는 미분양 해소를 위한 할인 분양이 이어지고 있다는 점이 반영됐다.

실제 입주율은 여전히 낮은 수준이다. 지난해 12월 전국 아파트 입주율은 61.2%로 전월 대비 4.7%포인트 하락했다. 연말 시중은행의 주택담보대출 접수 중단 영향이 컸다. 다만 수도권은 현금 여력이 있는 수요자 중심으로 시장이 재편되며 입주율이 오히려 상승했다.

주산연 관계자는 “올해 아파트 가격은 급격한 하락보다는 수급 여건이 양호한 수도권과 핵심 지역을 중심으로 견조한 흐름을 이어가고, 지방은 인구 감소와 공급 부담에 따라 지역별 차별화가 더욱 심화될 가능성이 크다”고 분석했다.

◇ 서울·경기 공급·매물 부족에 따른 상승 압력

주산연의 ‘2026 1월 주택사업경기전망지수’를 보면 수도권(서울·경기·인천)을 중심으로 아파트 가격이 상승 흐름을 이어갈 것으로 예상된다. 해당 지수는 수도권에서 전월 대비 10.9p 오른 95.4를 기록했다. 경기는 13.1p 오른 92.5, 서울 12..3p 오른 107.3, 인천 7.3p 오른 86.6을 기록했다.

서울의 경우 재건축에 대한 기대감이 있는 단지와 동작·성동 등 강남 인접 지역을 중심으로 강세가 나타나며 지수 상승을 견인했다.

올해 서울 아파트 입주 예정 물량이 1만6412가구로 지난해 대비 약 48% 감소할 것으로 예상되는 가운데, 공급 축소와 서울 핵심지를 중심으로 한 가격 상승 기대가 커질 것이라는 전망이다.

경기지역 역시 용인 수지, 성남 분당 등 선호 지역을 중심으로 수요가 유지되는 가운데, 평택 등 비규제지역에 대한 관심이 확대되며 지수 상승폭이 가장 크게 나타났다. 실제로 일부 지역에서는 미분양 물량 감소와 거래량 증가가 동시에 관찰되고 있다.

한국부동산원이 발표한 ‘2026년 1월 2주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면, 이번 주 전국 아파트 매매가격은 0.07% 상승하며 지난주 대비 오름세를 이어갔다. 특히 서울(0.21%)과 수도권(0.12%)이 전체 상승장을 주도하는 모양새다.

부동산원 관계자는 “학군이 좋거나 지하철역이 가까운 선호 단지를 중심으로 실수요가 유입되고 있다”며 “일부 지역에서는 매물 부족 현상까지 나타나며 상승 거래가 체결되고 있다”고 분석했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 서울 아파트 가격에 대해 “내려갈 가능성보다 오를 가능성이 높다”고 전망했고, 주요 요인에 대해서는 “시중 유동자금(통화량)이 4400조2000억원으로 풍부한 편이고 공급 개선도 쉽지 않을 것이기 때문”이라고 짚었다.

그러면서 “'똘똘한 한 채'나 상급지 갈아타기 흐름이 지속되고 가격이 오를만한 지역으로 수요가 집중되는 현상들이 이어지며, 거래는 지난해보다 줄어들 수 있겠지만 가격은 오를 가능성이 크다”고 말했다.