9월에는 수익방식을 포함한 소득 접근법으로 소득접근법의 기초에 대해 알아보도록 하자. 원가를 포함한 비용접근법과 비교방식에 따른 시장 사례접근법이 골프장 평가에 초석이 된다면, 수익방식을 포함한 소득 접근법은 실 매도와 매수로 끌어낼 수 있는 가장 중요한 요소이고 가장 관심 있어 하는 부분이다.
접근법의 기초
소득접근법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 소득을 현재 가치를 환원하여 시장가치를 추계하는 것을 말한다. 과거에 투입된 비용이 얼마이고 감가된 정도는 얼마인지를 파악하는 원가 방식의 비용접근법이나 과거에 거래된 사례에 근거하면서 비교수정 작업 시, 감정평가사의 주관이 개입될 소지가 많은 비교방식의 시장접근법에 비해, 소득접근법은 장래의 기대수익을 기초로 하고 있다. 또 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 적다는 점에서 객관적이고 정확하다는 장점이 있다.
하지만 수익이 발생하지 않는 건물이나 부동산에는 적용하기 어렵다는 점은 단점으로 꼽힌다. 또한 순영업소득의 추정과정이나 환원이율과 할인율의 적용과정에서 매도자의 조작에 의해, 그리고 불확실한 미래의 사건 분석에 의존하기 때문에 오류의 발생 가능성이 크고 평가사의 주관이 개입될 가능성을 배제할 수 없다는 것은 여전히 문제점으로 꼽힌다.
그러므로 감정평가사는 소득접근법 적용 시 과거의 정보나 추세, 그리고 그 추세에 영향을 주는 현재의 시장요인과 미래 예상되는 경쟁관계 등에 비중을 두어 분석해야 한다.
소득접근법
소득접근법은 적절한 시장조사에 의해 수집된 수입과 지출에 관한 자료를 유사 골프장의 자료와 비교 검증하고 시장예측을 반영하여 소득을 예측한 후, 그 예측된 소득을 자본화하는 절차를 거치게 된다. 따라서 분석에 투입되는 다양한 요인들과 수익환원에 사용되는 환원이율 혹은 수익률은 시장에 의해 입증되어야 한다.
미래의 소득을 예측하는 기간이 너무 오래된 기간이면 오류의 가능성이 크므로 대략 5~6년이면 적당하다고 본다. 그러나 롤러코스트와 같은 요즘의 세계경기와 우리나라 골프산업시장 실물 경기를 고려하면 미래 소득을 예측하는 기간이 다소 짧아질 수 있다는 점이 참고할 만하다.
순영업소득
실제 가능한 소득, 즉 총소득에서 운영경비를 공제하여 구한다. 그리고 운영경비는 다시 고정경비와 변동경비로 나누게 되는데, 여기에서 고정경비는 부동산의 점유 여부와 관계없이 지불하여야 하는 경비로서 크게는 제세공과금, 보험료, 대체충당금 등이 포함되고, 변동경비는 고객점유수준이나 서비스의 질에 따라 변화하는 경비로서 유지관리비, 공익비(상하수도요금, 전기료, 가스사용료) 등을 포함시킨다.
여기서의 감가상각비는 고정경비이지만, 소득접근법 적용에 있어서는 실제 경비의 지출이 아니기 때문에 운영경비에 포함시키지 않는다. 이유는 시간의 경과에 따라 감가의 정도가 심한 부동산의 경우 총수익에서 공제하게 되는데, 다시 감가상각비를 운영경비에 포함시켜 총수익에서 공제하게 되면 이중 계산이 되기 때문이다. 소득접근법에서는 감가상각비의 처리를 총수익에서 공제하는 방법보다는 자본회수율을 감안한 환원이율로 처리하는 것이 일반적인 방법이다.
소득접근법의 잔여환원법
여기에는 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법이 있는데 토지잔여법과 건물잔여법은 순영업소득을 토지소득과 건물소득으로 구분하고, 건물소득은 다시 자본수익분과 자본회수분으로 구분하여 토지와 건물에 각각의 환원율을 적용한다.
여기에는 순영업소득을 토지소득과 건물소득으로 구분하는 것이 현실적으로 어렵다는 점과 토지와 건물의 자본수익률을 달리 적용하는 것에 대한 비판이 있다.
그리하여 부동산잔여법은 이러한 결점을 보완하기 위하여 순영업소득을 토지소득과 건물소득으로 나누지 않고 같은 자본수익률을 적용하며 기간말의 건물 가치를 ‘0’(zero)으로 하되 토지가치는 불변인 것으로 하여 순영업소득의 현가합과 기간 말 토지가치의 현가를 합하여 대상 부동산의 가치를 추계하는 방법이다.
잔여환원법에서는 대상 부동산에 저당대부가 없고 따라서 저당조건에 따라 부동산의 가치가 변하지 않는다는 것을 가정하고 있다. 이 점에서 현실과 부합하지 않는다는 지적 또한 피하지 못하고 있다.
MeCONOMY Magazine September 2014
