골프장 가치평가의 필요성부터 가치평가 기준, 토지 평가방법 그리고 지난달의 골프장 건물평가에 이어 이번호에서는 골프장 조성비 산정에 대해 알아보도록 하자.
지난 1월호에서도 알려드린 바와 같이 우리나라는 골프장 500개에서 600개 시대에 성큼 다가서 있다. 국내 운영 중인 골프장수는 2012년 말 기준으로 469개소, 공사 중인 30여 개소가 개장할 경우 골프장 500개 시대를 맞이하게 된다.
거기에 현재 운영 중인 골프장 473개와 공사 중인 골프장 및 인허가 절차를 밟고 있는 골프장까지 합치게 되면 대략 600개의 골프장이 운영될 전망이다. 이처럼 우리나라는 하나의 스포츠와 문화를 즐기기 위해 엄청난 대지를 점령한다. 여기 해당 규모는 대략 울릉도와 독도를 포함한 우리나라 국토(99,720km²)의 1%에 해당한이다. 참고로 18홀 기준 골프장 평균 50만평 규모 600개=991km²(9홀 미만, 9홀, 27홀 36홀 미포함)라는 공식이 성립된다. 이 규모면 온 국민이 즐기며 열광할 수 있는 축구장 12만 개를 짖을 수 있는 대지 면적이다.
18홀 규모의 대지에 조성공사비는 얼마나 들까?
이러한 상황을 바탕으로 토지매입비를 제외하면 일반적으로 대중급과 프리미엄급으로 나누어진 비용 산정을 해볼 수 있다. 즉, 산악지대에는 한 홀 당 30억~38억, 구릉지 내지 평평한 평지에서는 18억~28억 원 정도가 소요가 되는 게 보편적이다. 물론 일반 대중제와 프리미엄 회원제가 추구하는 차이에 따라 공사조성비가 약간(±)의 차이가 있지만 우리나라에 조성된 골프장의 통계치를 살펴보면 이 금액들은 보편적이라 할 수 있다.
여기서 골프장 조성 공사항목 및 비용을 보다 자세히 살펴보면 두 가지로 나눠지는데 직접공사비와 간접공사비다. 여기서 말하는 직접공사비는 여러 항목이 포함된다. 가령 용역비 항목으로는 코스설계비 및 인허가, 건축설계, 감리비가 포함되고, 공사비 항목에는 토목, 코스, 조경, 포장, 부대, 건축, 기타 공사 및 측량이 포함된다.
또 장비 및 비품 항목에는 관리장비 및 카트, 집기비품, 전산장비가 포함된다. 여기서 참고 사항으로 특히 자연친화적이고 아름다운 경관을 연출해 내는 코스 내 식재와 조경, 그리고 구내 정원은 골프장 오너의 관심깊이에 따라 크게 상이할 것으로 판단되지만 반드시 코스의 일부에 포함시켜야 한다.
앞서 밝힌 바와 같이 조성항목별 공사비는 골프장마다 환경과 입지조건, 지형, 지세가 천차만별이므로 각각의 개별성이 강한 게 사실이다. 그러나 평균적으로는 정지공사(토공사)를 포함하여 조형 및 잔디, 옹벽공사, 급수공사 등 코스공사비가 전체의 약 70%~75%에 해당되는 것은 대부분 비슷하다.
전체 공사비에서 토지가격과 토공사의 비중을 고려할 때, 토공량에 의해 좌우되는 토공사의 비중이 큰 산악형지의 경우 평지형지보다 조성원가는 높게 나타난다. 또 간접공사비에는 부담금과 제세공과금, 그리고 금융비용인 타인자본비용 등이 포함된다.
이 외에도 골프장의 조성과 클럽하우스 등의 건축공사는 2~3년의 긴 공기(공사기간)에 걸쳐 실시되므로 그 기간 동안의 투하자본에 대한 금리와 제반 경비 상당액을 통상의 부대비용으로 포함시킬 필요가 있다.
회원제로 분양을 준비하는 골프장이라면 토지 가격에 대한 자본투하기간은 당해 토지의 취득시점에서 회원권 분양시점까지로 보아야 할 것임을 꼭 알아야 한다. 또 수급인의 적정이윤은 물론이고 개발에 따른 개발 이익도 조성원가에 포함되어야 한다.
(참고: 허장식(2007) ‘골프장용지의 가격형성요인에 관한연구’ 박사학위논문, 단국대학교 대학원)
MeCONOMY April 2014
