올해부터 서민·중산층의 주거안정 강화가 본격 추진된다.
국토교통부(장관 강호인)와 주택도시보증공사(사장 김선덕, 이하 HUG)는 오는 2월 일부터 전세보증금반환보증의 가입절차 간소화, 보증범위 확대 등 제도개선 사항과 전세보증금반환보증, 분양보증 등 6개 보증상품의 보증료율 인하를 시행한다고 밝혔다.
전세보증금반환보증은 이른바 ‘역전세난’이나 ‘깡통전세’로부터 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 최선의 장치로, 보증료 부담을 완화하고 가입절차와 보증범위 등을 개선하여 임차인의 보증가입 확대를 유도하는 기회가 될 전망이다.
구체적인 보증료 인하 및 제도개선사항은 다음과 같다.
먼저 보증료 부담 경감부분에 대해서는 현행 개인 임차인 연 0.150%, 법인 임차인 0.227%의 요율 적용을 개인 0.128%(△14.6%), 법인 0.205%(△9.7%)로 인하하기로 했다.
임차인 구분 | 주택유형(비율) | 현 행 | 개 선 | 비 고 | |
개인 | 보증료율 | 아파트(92.2%) | 연 0.150% |
연 0.128% | △14.6% |
기타(7.6%) | 연 0.154% | ||||
법인 | 보증료율 | 아파트(0.1%) | 연 0.227% |
연 0.205% | △9.7% |
기타(0.1%) | 연 0.222% | ||||
※아파트 외 단독·다세대·연립·오피스텔은 담보인정비율을 확대(☞보증한도 확대)하는 대신 보증료율을 아파트보다 높게 책정
가입대상 보증금 한도 확대
현행 HUG는 가입대상 보증금은 수도권 4억, 지방 3억으로 제한되고 있으며, 보증금이 4억/3억을 넘는 경우에는 일부보증을 불허하고 있다. 그러나 앞으로는 수도권 5억/지방 4억 이하로 확대된다.
보증한도 확대
현행 보증한도는 주택가격의 90% 이내로 제한해 전세보증금이 주택가격의 90%를 초과하는 경우에는 전세금의 일부만 보증하고, 주택 유형별로 담보인정비율을 차등하여 담보인정비율이 낮은 단독·다세대 임차인의 보증금 보호에 한계가 있었다.
그러나 앞으로는 보증한도가 주택가격의 100%이내로 확대되고 주택유형에 관계없이 담보인정비율을 100%로 적용하여 보증금을 보호 강화하기로 했다.
대위변제 후 구상권 행사(경매신청) 유예
지금까지는 HUG가 대위변제 후 경매를 통해 구상권을 행사했다. 그러다 보니 임대인은 주택이 경매로 넘어갈 것을 우려해 보증에 소극적일 수밖에 없었다. 그러나 앞으로는 대위변제 후 즉시 경매를 신청하지 않고, 유예기간(6개월)을 두어 임대인이 보증기관에 보증금을 반환할 수 있는 기회가 제공된다.
전세보증금 미 반환 사고발생시에도 HUG는 사고발생 후 1개월 이내 보증금과 대출금을 변제해야 하기 때문에 그 사이 대출은행이 원금상환 연체를 이유로 금융거래 제한 또는 신용불량 등록이 가능했다. 하지만 앞으로는 전세자금대출 보증기간을 2개월 연장하여 임차인을 보호하는 방향으로 개선된다.
온라인 보증가입 확대
보증가입 신청을 하려면 보증기관 또는 수탁은행에 직접 방문하거나 온라인으로 신청한 후 필요서류를 송부해야 했지만, 앞으로는 방문·서류 송부 없이 공인인증서를 이용해 온라인으로 보증가입 신청 및 서류제출까지 할 수 있는 시스템이 도입된다. 보증가입은 HUG 홈페이지(www.khug.or.kr) 및 각 지사(대표번호 1566-9009)와 6개 위탁은행(우리, KB, 신한, 하나, 농협, 광주)에서 가능하다.
기타 보증상품 보증료율 인하
전세보증금 반환보증 외의 5개 보증상품의 보증료도 인하된다.
HUG 보증 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 분양보증은 대지비에 대한 보증료율(보증료율의 35%)을 0.173%에서 0.145%로 인하하고, 건축비에 대한 보증료율(보증료율의 65%)을 신용등급별로 0.178%~0.531%에서 0.166%~0.494%로 인하하여 전반적으로는 10.3% 수준의 보증료율 인하가 이루어진다.
정비사업의 사업비·주비 등을 조달할 때 제공하는 정비사업대출보증의 보증료율은 시공사의 심사등급을 기존 3단계에서 5단계로 세분화하고 신용등급별로 보증료율을 0.450~0.920%에서 0.449~0.901%로 4% 내외 인하할 예정이다.
< 보증료율 조정내역 >
(단위: 억원, %/年)
상품 종류 | 현행 | 조정 | 증감률 | 보증료 증감액 | |
분양 보증 | 대지비 | 0.173 | 0.145 | △10.3 | △355 |
건축비 | 0.178～0.531 | 0.166～0.494 | |||
전세금 | 개인 | 0.150 | 0.128 | △14.6 | △6 |
법인 | 0.227 | 0.205 | △9.7 | - | |
정비사업 대출보증 | 0.450～0.920 | 0.449～0.901 | △4.00 | △16 | |
모기지 보증 | 0.207～0.924 | 0.169～0.803 | △14.0 | △4 | |
임대보증금 보증 | 0.083～1.966 | 0.075～1.632 | △20.0 | △29 | |
하자보수 보증 | 0.167～1.169 | 0.142～0.997 | △14.8 | - | |
※ ’16년 실적 기준 인하 후 보증료율 적용시 보증료 증감액
또 건설업체가 준공 후 미분양주택을 담보로 대출을 받을 때 제공하는 모기지보증의 보증료율은 0.207~0.924%에서 0.169~0.803%로 14% 내외 인하할 예정이다.
특히 민간 임대사업자가 건설임대주택의 준공 전에 임차인을 모집할 경우 가입해야 하는 임대보증금보증(보증료는 사업자와 임차인이 각각 75%, 25% 부담)은 요율은 0.083%~1.966%에서 준공전까지는 분양보증료율을 적용하고, 준공 후 임대기간에는 0.075%~0.1632%를 적용하여 전체적으로 11.2% 인하한다.
이 외에도 하자보수 보증은 「공동주택관리법 시행령」개정('17.1.10 시행)으로 사용승인 후 사용기간에 따른 보증금 예치금액이 증가*됨에 따라 보증료 부담이 늘지 않도록 보증료율을 조정한다. 이번 보증료율 인하는 2월 1일부터 시행되고, 1년 간 한시적용한 후 시장상황을 보아 연장 여부 등을 재검토할 예정이다.
