요즘 전세가격이 많이 오른다고 합니다. 그러나 지금의 현상은 전세가격이 많이 오르는 것이 아닌 전세매물이 줄어들어서 일어난 현상이라고 보는 것이 맞습니다. 전세수요는 여전한데 전세의 수가 줄어드니 당연히 전세 찾는 사람이 많아지는 공급보다 수요가 많은 수요초과 현상이 일어나고 그래서 자연스럽게 전보다 전세의 가격이 올라가게 된 것이죠.
그럼 왜 전세를 놓는 사람이 줄어들었을까요? 그것은 전세를 놓을 이유가 없어졌기 때문입니다. 즉 주거용부동산의 가격이 전체적으로 하향곡선을 그리기 때문입니다. 그럼 왜 부동산 가격이 떨어지면 전세를 놓을 이유가 없어진 걸까요?
예를 들어서 설명하죠.
4억짜리 아파트를 2억 전세 놓고 매입을 했다고 합시다. 그럼 실투자금은 2억이 됩니다. 그런데 2년이 지난 후 1억이 올랐다고 하죠. 그럼 2억을 투자해서 2년을 기다리니 1억을 벌게 된 것이죠. 2년 후 수익률은 투자원금 2억 대비 1억이니 2년 후 무려 수익률은 50%에 육박합니다. (여기 예에서는 세금과 제세공과금 기타 제반 비용은 제외하고 쉽게 계산하기로 합니다.)
만약 월세를 놓으면 어땠을까요? 월세의 보증금은 5천만 원 정도에 150만원을 받았다고 치죠. 원래 2억이 전세금이면 보증금 5,000만원에 월 150만원이 맞으나 실제 전세가 비율대로 받는 경우는 드뭅니다. 아무래도 월세가 실제로는 조금 떨어집니다. 예를 들어 보증금 3,000만 원 정도에 월 120만 원 정도 이렇게 말이죠. 그러나 여기에서는 2억과 동일한 월세를 받는다고 예를 들어보겠습니다. 그럼 실제 들어간 돈은 3억5천정도가 되는 것이고 2년 후에 1억 원이 똑같이 올랐습니다. 그리고 2년 동안 150만원씩을 받았으니 3,600만원이 되네요.
오른 비용까지 합하면 1억3천600만원이 됩니다. 그럼 2년 후 수익률은 투자원금 3억5천만원 투자해서 1억3천600만원이 되니 수익률은 약 39%정도가 되는 것입니다.
오른 비용까지 합하면 1억3천600만원이 됩니다. 그럼 2년 후 수익률은 투자원금 3억5천만원 투자해서 1억3천600만원이 되니 수익률은 약 39%정도가 되는 것입니다.
물론 오른 이익이 1억 원이 아니고 1천만 원이 올랐다면 어떨까요? 전세를 놓았을 경우 2억 원을 투자해서 2년이 지나 1천만 원을 벌었으니 2년간 수익률이 5%에 불과합니다.
그러나 월세를 놓았을 경우는 2년간 수익률이 13%에 달합니다.
그러니 월세를 놓는 것이 유리한 것이죠. 양도차익이 많으면 많을수록 사람들은 전세를 끼고 투자하는 것을 선호하는 것이고 양도차익이 적으면 적을수록 사람들은 월세를 놓는 것을 선호하게 되는 것입니다. 그런데 요즘의 상황은 어떤가요? 매매가가 4억 원이었던 것이 3억 원으로 쪼그라들거나 아예 매매가가 반 토막이 나서 2억 원으로 줄어들어 전세가를 빼면 깡통아파트가 되었다고 한다면 누가 전세를 끼고 아파트를 사놓겠습니까? 차라리 월세를 받아서 한 달에 몇 푼이라도 건지는 것이 낫죠. 그러니 기존에 아파트를 사놓았던 사람들은 전세가 오르면 오른 전세만큼 월세를 받아 반전세로 돌리는 것이 당연한 것이죠. 그러면 매매가 상승이 뒷받침 되지 않는다면 앞으로 전세는 자취를 감추게 될 것이고 모든 주거용 부동산은 외국처럼 월세로 전환될 것입니다.
그럼 주거용부동산의 매매가가 상승할 여력이 있을까요? 우리나라의 인구가 점진적으로 줄어들고 노인인구 1·2인 가구가 늘어나고 있습니다. 베이비붐세대부터 1980년대 생까지 남녀 합쳐 61년생 같은 경우는 98만 명까지 갔었지만 지금 2012년생은 39만 명 정도로 반토막이 난 상황입니다.
생산인구인 청년층과 아동층은 줄어들어 역삼각형의 형태로 인구비율이 가고 있습니다. 매매가를 끌어올릴 기본적인 인구비율이 줄어들고 있어서 주거용부동산이 크게 오를 가능성이 별로 없다는 얘기이죠. 물론 세계경기가 좋아지고 지역별 단기호재 등에 따라 오를 수는 있겠지만 주거용부동산이 크게 호황을 맞을 시기는 힘들다고 볼 수 있습니다.
그럼 우리는 앞으로 다가오게 될 월세시대를 어떻게 대비해야 할까요?
투자자는 앞으로 공급이 계속해서 이어지는 만큼 물건을 고르는데 신중해야 합니다. 현재 수익률이 좋아도 앞으로 공급이 이어져 월세나 매매가가 떨어질 수 있는 만큼 현재 수익률이 좋은 부동산을 사야 합니다. 그러니 현재 수익률이 나는 부동산을 사도 시원찮다는 말이 되죠. 그러나 현재 주거용부동산 중에 수익률이 나는 부동산들이 수도권에서는 찾기 힘들 만큼 수익률이 나지 않는다면 기다릴 줄도 알아야 합니다.
그럼 주거용부동산의 매매가가 상승할 여력이 있을까요? 우리나라의 인구가 점진적으로 줄어들고 노인인구 1·2인 가구가 늘어나고 있습니다. 베이비붐세대부터 1980년대 생까지 남녀 합쳐 61년생 같은 경우는 98만 명까지 갔었지만 지금 2012년생은 39만 명 정도로 반토막이 난 상황입니다.
생산인구인 청년층과 아동층은 줄어들어 역삼각형의 형태로 인구비율이 가고 있습니다. 매매가를 끌어올릴 기본적인 인구비율이 줄어들고 있어서 주거용부동산이 크게 오를 가능성이 별로 없다는 얘기이죠. 물론 세계경기가 좋아지고 지역별 단기호재 등에 따라 오를 수는 있겠지만 주거용부동산이 크게 호황을 맞을 시기는 힘들다고 볼 수 있습니다.
그럼 우리는 앞으로 다가오게 될 월세시대를 어떻게 대비해야 할까요?
투자자는 앞으로 공급이 계속해서 이어지는 만큼 물건을 고르는데 신중해야 합니다. 현재 수익률이 좋아도 앞으로 공급이 이어져 월세나 매매가가 떨어질 수 있는 만큼 현재 수익률이 좋은 부동산을 사야 합니다. 그러니 현재 수익률이 나는 부동산을 사도 시원찮다는 말이 되죠. 그러나 현재 주거용부동산 중에 수익률이 나는 부동산들이 수도권에서는 찾기 힘들 만큼 수익률이 나지 않는다면 기다릴 줄도 알아야 합니다.
주거용부동산 중 가장 좋은 아파트도 향후 수익률이 날 수 있다는 점을 생각해야 합니다. 새로 지어진 아파트는 상대적으로 하락폭이 적으나 수도권에서는 이미 10년 이상된 오래된 아파트들은 하락폭이 큰 만큼 수익률이 날 수도 있다고 생각하고 임장활동을 게을리 하지 말아야 합니다. 수도권 아파트들의 가격하락폭이 굉장히 커서 급매가보다 훨씬 싸게 경매로 낙찰이 되고 있는 상황입니다. 게다가 대규모로 아파트 단지가 들어설 것이라고 예정이 되어있는 지역은 가격 하락이 계속되어질 것입니다. 굳이 빌라가 아니더라도 주거 여건이 괜찮은 아파트도 수익이 날 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. 물론 가격이 더 떨어질 수도 있고 월세도 더 떨어질 수도 있습니다. 그러니 수익률이 나는 시점까지 기다려야 하는 것이고 그러한 지역이 많다면 지역별로 다니면서 생활여건이 좋은 곳 위주로 옥석을 가릴 줄 아는 경험과 지혜가 필요합니다. 예를 들면 ‘나라도 여기는 살아도 괜찮겠다’와 같은 실수요위주로 보는 눈이 필요하다는 것이죠. 점차 수도권의 주거용부동산도 수익률이 나는 시대가 되고 있습니다. 임장활동을 게을리 하지 말고 이제는 주변부터 살핍시다.
