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칼럼

<조던 칼럼> 왜 강남의 아파트는 비쌀까?


정부가 시장의 예상을 뛰어넘는 고강도 부동산 대책을 내놓았다. 2002년 이후 15년 만에 서울 25개 구 전역을 투기과열지구로 지정하고, 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 마포·성동·노원·양천·영등포 등 11개 구는 규제 강도가 더 센 투기지역으로 옥죄었다. 


이번 대책은 경기도에서는 과천만이 투기과열지구로 지정돼 수도권 일부 지역 반사이익을 예측하는 이들이 많다. 정부의 부동산 대책이 나온 뒤 심교언 건국대 교수는 “정부가 과열된 서울 집값을 잡는 대신 투자 수요를 경기도 등 수도권으로 유도해 부동산 경기를 어느 정도 살리겠다는 의도가 있는 것 같다”면서 “광교·판교·하남 등 서울 강남 지역과 가까운 지역의 집값이 강세를 보일 것”이라고 전망하기도 했다.


그러나 필자의 생각은 다르다. 대개 집을 사는 경우 투기로 취득한다고 생각하지만 그렇지 않기 때문이다. 대부분의 사람들은 부동산을 취득할 때 자신이 사는 지역의 집을 살 가능성이 아주 높다. 한 예를 들어보기 위해 지난 2012년으로 돌아가 보자. 당시 인천 송도는 신도시가 생기면서 하우스 푸어가 넘쳐났다. 그러나 신생 대규모 국제기구인 '녹색기후기 금(GCF) 사무국 유치에 성공하면서 상황은 완전히 반전됐다. 


녹색기후기금 유치전 청약자 중 95%가 인천에 사는 사람이었던 것에 반해, 유치 후 약 90%의 청약자는 외지 사람이었다. 인천 송도라는 상당히 관심을 가질 만한 인천 최고의 입지임에도 불구하고 인천 사람들만 관심을 가졌던 것이다. 이후 인천, 고양, 김포 등 서부라인이 사정없이 무너졌다. 송도라는 대규모 신도시가 개발되고 공급이 늘어나게 되면서 인천의 구도심에 사는 사람들은 구도심의 주택이나 아파 트를 팔고 신도시로 입주를 서둘렀고 서로 입주시점이 맞물리면서 신도시는 마이너스 프리미엄이 붙은 것이다. 


서울 강북의 사례를 살펴보자. 강북의 K아파트 32평형 분양가는 8억5천만 원이었지만 현재 12억 원을 호가한다. 인근에서 부동산업을 하고 있는 지인의 말에 의하면 강남에서 한 손님이 찾아왔는데 32평형이 10억 원을 넘는다고 하니까 “왜 이렇게 비싸? 돈 조금 더 모아서 강남의 아파트 사야겠네” 하면서 돌아서 가더란다. 이처럼 강남에 사는 사람들은 강남을 선호하고 자부심도 강하다. 


정부가 강남 부동산을 묶어놓으면 강남 사람들이 경기도 동탄이나 김포한강, 그리고 인천 송도로 가서 아파트를 살 것 같지만 참으로 무지몽매한 발상이다. 강남에 사는 사람들은 직업이나 자산에서 타 지역을 앞선다. 그러니 10억 원이 넘는 주택을 사는 구매수요자가 강남 사는 것은 당연하다. 투자도 마찬가지다. 


호모사피엔스는 어떻게 세상의 지배자가 되었나? 인류역사에서는 호모 사피엔스와 네안데르탈인 등 원시 인류가 있었다. 그 중 세상을 지배한 원시인류는 호모사피엔 스다. 역사에 따르면 호모 사피엔스가 협력을 할 줄 알았다고 한다. 네안데르탈인은 주로 혼자 다녔다면 호모사파엔스 는 여럿이 몰려 다녔다. 그러다 보니 신체적 능력이 뛰어난 것으로 알려진 네안데르탈인은 호모사피엔스의 집단적인 힘과 지혜에 무릎을 꿇을 수밖에 없었다. 네안데르탈인이 멸종 당한 이유다. 자신의 주변을 사랑하지 않으면 죽는다는 것이 살아남은 호모사피엔스의 뇌리에 박혀 있는 것인데 현재도 그러한 유전자가 살아남아 있다. 그래서일까? 우리는 주변의 것들을 과도하게 사랑한다. 스포츠를 볼 때도 목이 터져라 외치며 이기라고 응원을 하고 심지어 돈을 걸며 내기까지 한 다. 


펀드 매니저도 자신이 속한 집단에 쏠린다 세계의 주식 시가총액은 700조 달러 정도다. 그중 미국 NYSE(뉴욕증권거래소)와 나스닥을 합치면 40%, 유럽 30%, 일본 10%, 중국 9%, 한국 1.8%정도다. 주식에서 분산 투자는 시가총액에 맞도록 투자의 종목을 정하는 것을 말한다. 당연히 펀드 매니저라면 분산투자를 해야 한다. 그런데 각 나라의 펀드 매니저들은 약 98%를 자신의 나라에 투자 한다고 한다. 물론 여러 가지 제약이 있을 것이고 펀드를 어떻게 모았느냐에 대한 목적도 다를 것이다. 


다시 부동산으로 돌아가서 부동산을 취득할 때 투자자들은 자신이 사는 동네를 선호한다. 이는 과도하게 자신이 속해있는 집단에 쏠리는 현상이 바로 인간의 당연한 속성이기 때문이다. 현 정부의 부동산정책은 강남을 묶어 경기도 권으로 투자자들이 빠져 나갈 것이란 예상을 갖게 한다. 필자는 경기권이 오른 다면 강남 사람들이 경기도에 집을 사서가 아니라 경기권 사람들이 샀기 때문일 것이라고 본다. 즉, 부동산을 움직이는 자금이 몰려 있는 강남을 대신해서 경기도 권의 부동산 폭등이 일어날 확률은 그만큼 적다는 의미다.


MeCONOMY magazine  September 2017

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