2017.11.12 (일)

  • -동두천 26.7℃
  • -강릉 22.9℃
  • 서울 26.1℃
  • 대전 24.3℃
  • 대구 25.4℃
  • 울산 26.2℃
  • 박무광주 29.2℃
  • 구름많음부산 29.5℃
  • -고창 26.8℃
  • 흐림제주 33.6℃
  • -강화 25.4℃
  • -보은 21.9℃
  • -금산 25.8℃
  • -강진군 30.1℃
  • -경주시 24.9℃
  • -거제 29.9℃

다주택자 돈줄 죄고 취약차주 지원한다

신(新)DTI·DSR·RTI 등 생소한 규제도입,
상환불능 빚 탕감 등 차주별 맞춤형 지원도


정부가 한국경제의 뇌관인 1,400조 원의 가계부채 를 안정적으로 관리해 증가세를 낮추겠다며 본격적으로 팔을 걷어부쳤다. 다주택자는 사실상 대출이 불가능할 정도로 조이고, 취약차주는 금융복지로 지원한다. 정부가 지난달 24일 발표한 '가계부채 종합대책'을 정리해봤다.


“빚내서 집 사고 돈 벌 수 있는 시대는 갔다”... 

신(新)DTI·DSR도입 “


빚내서 집 사고 돈 벌 수 있는 시대는 갔다” 우원식 더불어 민주당 원내대표가 지난 10월 23일 국회 귀빈식당에서 열린 가계부채 종합대책 당정협의에서 한 말이다. 이번 대책은 우 원내대표의 말 그대로다. 실수요자인 1주택자들은 이번 규 제에 영향이 별로 없지만 다주택자들은 대출 가능액이 크게 줄어 직격탄을 맞을 전망이다. 


내년 1월부터 기존의 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개 선한 신(新)DTI가 도입된다. 주택담보대출(이하, 주담대) 때 적용하는 DTI는 차주의 총소득에서 부채의 연간 대출 원리금 상환액이 차지하는 비중이다. 금융회사는 차주의 소득을 보고 DTI가 일정수준을 넘지 않을 정도로만 돈을 빌려준다. 정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 주담대를 1건 보유한 가구는 서울 강남 등 11개구와 세종 등 투기지역에서는 주담대를 받을 수 없다. 서울 나머지 14개구와 과천시 등 투기과열 지구에서는 DTI 30%를 적용받고, 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 수도권에서는 50%를 적용받는다. 


현재 전국적으로 는 DTI규제 없이 주택담보인정비율(LTV) 60%만 적용받고 있다. 기존 DTI가 주택담보대출시 신규 주담대 원금과 기존 주담대이 자만 반영했다면, 정부가 개량한 신 DTI는 신규 주 담대 원금에 기존 주담대 원금까지 더해 대출한도를 산정한 다. 신 DTI로 산정 시 개인별로 받을 수 있는 대출금액이 지 금에 비해 반 정도 줄어들거라는 게 전문가들의 분석이다. 이미 주택대출을 보유한 다주택자일수록 DTI가 높게 나와 대출한도가 줄어드는 것이다. 정부는 이에 더해 두 번째 주담대 부터는 대출만기를 15년까 지만 반영하기로 했다. 대개 주담대는 최장 30년 만기로 쓸 수 있는데, 이를 15년으로 제한하면 DTI 기준에 맞추기 위해 그만큼 대출금액을 줄여야 한다. 대출만기를 늘려 줄어든 한도를 채우는 걸 사전에 차단하겠다는 의도다. 


한편, 정부는 이 같은 제도도입으로 서민이나 실수요자들이 피해보는 일이 없도록 한다는 방침이다. 따라서 신 DTI는 신 규 대출 분부터 시행하고 기존 주담대의 금액이나 은행변경 없는 단순 만기연장에는 적용되지 않는다. 또 일시적으로 2주택자가 되는 경우, 예컨대 기존 주택을 팔고 새로 이사 가기 위해 일시적으로 주담대가 2건이 되는 경우라면 신 DTI 적용에서 제외하고 이전방식을 적용해 한도를 산출한다. 아울러 2년 안에 주택을 팔 계획이 있다면 신 DTI는 적용하되, 두 번째 대출의 만기를 15년을 넘어 최장 30년까지 설정 할 수 있도록 했다. 기존 DTI 적용 지역에 대해서만 신 DTI 를 적용하고, 추후 적용 범위를 확대해 나간다는 계획이다. 


정부는 이번 대책에서 총체적상환능력비율(DSR)을 내년 하 반기부터 적용하겠다고 밝혔다. DSR은 주담대만 반영하는 DTI와 달리 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모 든 대출의 원리금 상환부담이 차주의 연간 총소득 대비 몇 %인지 계산하는 여신심사관리 지표다. 또 차주의 장래소득 까지 예상해 대출을 심사, 연소득에 비해 갚아야 할 돈이 많 을수록 추가 대출을 받기가 어려워진다. 다만 정부는 DSR이 몇 %일 때 추가 대출이 안 된다는 기준은 정하지 않았다. 금융회사가 자체적으로 DSR 수준을 산출한 뒤 자율적으로 대 출한도를 설정토록 했다. 



아파트 중도금 대출, 보증요건 강화하고 보증비율 축소


정부는 내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대 출 보증한도를 기존 6억 원에서 5억 원으로(수도권·광역시·세 종) 낮춘다. 이외의 지역은 기존 3억 원을 유지하기로 했다. 지금과 같은 선분양제에서는 청약절차를 거쳐 계약금을 먼저 낸 이후, 약 60%정도의 중도금 집단대출을 받는 경우가 일 반적인데, 한도가 5억 원으로 낮아지면 보증대상이 되는 주택의 가격은 기존 9억 원에서 8억3,000만 원으로 떨어지게 된다. 


같은 시기 HUG와 주택금융공사의 중도금대출 보증비 율도 기존 90%에서 80%로 줄어든다. 이는 건설사가 공사가  마무리되기도 전에 부도 등의 사정이 생겨 돈을 갚지 못할 때 은행이 대신 갚아주는 비율을 말하는데, 보증비율이 낮아지면 금융기관이 무작정 보증만 믿고 대출을 내주기가 어려워져 심사를 강화하게 될 것이므로 자연스레 대출의 증가세가 잡힐 거라는 게 정부의 판단이다.


RTI도입, 부동산 임대업자 ‘갭투자’잡는다 


정부는 최근 가파르게 증가하고 있는 부동산 임대업자의 대출을 적정수준으로 관리한다는 취지의 간접적 규제인 ‘여신심사 가이드라인’을 내년 3월 도입할 예정이다. 여신심사 가이드라인의 내용은 크게 두 가지다. 우선 부동산 담보대출 중 유효담보가액을 초과하는 금액은 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 분할상환을 하도록 했다. 또 부동산 임대업자 대출엔 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’을 산출해 참고지표로 활용토록 했다. 


RTI는 임대업으로 돈을 벌어 이자를 낼 능력이 얼마나 되는지 나타내는 지표다. 연간 임대소득이 이자비 용대비 몇%나 되는지 따져보겠다는 얘기다. 정부는 일단 RTI를 참고지표로만 삼되, 향후 비율을 정해 규 제 도입을 검토할 예정이다. 지금까지는 RTI가 150%를 넘어야 대출을 내주도록 하는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 임대소득이 최소한 이자비용의 1.5배는 돼야 한다는 뜻이다. 이렇게 되면 앞으로 전세를 끼고 집을 여러 채 사들여 시세 차익이나 임대수익을 내는 이른바 ‘갭투자’에 제동이 걸릴 전망이다. 


상환불능 빚 100조원, 탕감 및 개인회생·파산 지원


가계부채 종합대책에는 이처럼 대출을 전방위로 압박하는 대신 상환능력이 부족한 취약차주를 맞춤형으로 도와주는 지원책도 담겼다. 우선 정부추계로 상환이 불가능하다고 판단한 가계 빚 100조 원에 대해서는 크게 두 가지 해법을 제시 했다. 첫번째는 채무탕감. 국민행복기금이 보유한 채권 중 10년 이 상 연체된 1,000만 원 이하의 소액·장기연체채권이 그 대상 으로 약 40만 명(1조9,000억 원)의 채권이 소각될 전망이다. 다만 정부는 국세청, 행안부, 국토부의 소득·재산 정보를 적 극 활용해 상환능력을 심사하고, 이를 토대로 소각대상을 결정한다는 방침이다. 


대부업체에서 보유하고 있는 소액·장기연체채권 가운데 소멸 시효가 완성되지 않은 채권이라도 민간에서 매입토록 하는 방안도 마련된다. 금융회사의 출연·기부를 활용해 매입한 뒤 마찬가지로 상환능력을 심사해 소각해줄 예정인데, 모두 내달 중 방안을 마련키로 했다. 두 번째는 개인회생·파산지원. 10년 이하 연체된 1,000만 원 이상 채권까지 전부 소각해줄 수는 없으니 차선책으로 나온 해법이다. 여기에 해당하는 상환불능 채권을 가지고 있는 취약차주에 대해서는 신용회복위원회의 개인회생 및 파산제 도를 활용해 지원하기로 했다. 법무사 선임에 드는 비용 등 200여만 원의 비용을 경감하고 절차 완료 시까지 드는 소요 시간(평균 8~9개월)을 줄이기 위해 신청서를 간소화하고 유관기관 정보 연계시스템을 구축하는 등 제도를 개선키로 했다. 


상환능력부족 대출자, 연체가산금리 3~5%로 인하하고 최장 1년간 담보권 실행유예 상환이 불가능하진 않지만 상환능력이 부족한 대출이용자를 위해 연체부담을 완화하는 방안도 내놨다. 우선 금융권과 협의를 거쳐 전 금융권의 연체금리 산정체계를 12월 중 마련한다는 방침이다. 우리나라의 연체 가산금리는 현재 연 6~9% 수준인데 해외사례 등을 볼 때 지나치게 높다는 지적 을 받아왔다. 미국의 연체이자는 3~6%, 독일은 2.5% 수준이다. 따라서 연체 가산금리를 다른 선진국과 비슷한 수준인 3~5%로 낮춘다는 계획이다. 


주택담보대출을 연체한 사람이 살던 집이 경매로 넘어가 하루아침에 길바닥으로 내몰리는 상황을 막기 위한 방안도 강구한다. 내년 1월부터 신용회복위원회에 담보권 실행유예를 신청하면 심사를 통해 최장 1년간 전 금융권의 실행을 유예키로 했다. 다만 지원요건은 6억 원 이하 1주택 소유자이면서 부부합산 소득이 연 7,000만 원 이하인 연체자이다. 올해 12월부터는 프리워크아웃 중인 채무자의 이자부담을 추가로 줄여주고, 채무조정 시 원금감면 우대혜택을 받는 취약계층에 청년 가장과 미성년자도 포함하기로 했다.


현재 신복위와 국민행복기금은 장애인, 한부모가족, 북한이탈주민 등에 대해 60%의 원금감면 우대혜택을 적용하고 있다. 아울러 채무조정을 시작한 뒤 일정 기간 성실하게 상환한 사람에게는 1,500만 원 이내 저금리 소액대출이나 최대 50만원 한도의 신용카드 발급을 허용해 금융활동을 다시 시작할 수 있도록 지원한다. 상환능력 양호하지만 연체위험 있는 대출자, 최대 3년 간 원금상환 유예하고 최고금리 24%로 인하 정상적으로 빚을 갚고 있지만 실업이나 폐업 등으로 상환이 어려워질 위험에 처한 대출이용자를 위해 내년 1월부터 최대 3년간 원금상환을 유예할 수 있도록 지원한다. 


고금리대출 이용자의 부담경감을 위해 내년 2월부터는 대부업법과 이자 제한법상 최고금리(각각 27.9%, 25%)를 24%로 낮추고 차후 20%까지 인하할 방침이다. 아울러 이로 인해 신용이 낮은 차주가 돈을 빌리기 어려워지는 것을 막기 위해 내달 중 범정부 차원의 정책서민금융 보완대책을 내놓을 예정이다. 집값이 부채보다 적어 집을 팔고도 빚을 못 갚는 주택소유주의 상환범위를 담보주택가격 이내로 한정하는 책임한정 형(비소구) 주택담보대출을 일반대출로 확대하는 방안도 담겼다. 올해 안으로 비소구 디딤돌대출 적용대상을 연 소득 3,000만원에서 5,000만원으로 늘리고 내년에는 정책모기지 전반으로 확대, 2019년에는 민간까지 단계적으로 도입한다 는 계획이다.


MeCONOMY magazine  November 2017

배너



배너