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부동산


‘누더기 부동산 세법’...국세청의 100문100답 <양도소득세편>

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문재인 정부가 집값을 잡겠다며 부동산 대책을 23번이나 내놓으면서 관련 세법들이 누더기가 됐다. 업계에 따르면 세법이 복잡해진 탓에 세무사들도 상담이나 수임을 꺼린다고 한다. 몇 십만 원 벌려다 몇 천만 원 물어주는 불상사가 생길 수 있기 때문이다. 상황이 이렇자 국세청은 지난 17일 ‘100문 100답으로 풀어보는 주택세금’이라는 자료를 내고 최근 국회를 통과한 부동산 세금 3법을 설명했다. 집을 살 땐 취득세, 가지고 있을 땐 보유세, 팔 땐 양도소득세를 내는데, 이번 호에서는 ‘양도소득세’에 대한 주요 문답을 정리해봤다.

 

※ M이코노미 매거진 10월호에 실린 기사입니다.

 

◇ 분양권 관련

 

Q) 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권이 주택 수에 포함되는가.

 

A) 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다.

 

Q) 1세대 1주택자가 2021년 4월2일 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는가.

 

A) 2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정이다. 2021년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용된다.

 

◇ 세율인상 관련

 

Q) 비조정 대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은 어떻게 되나.

 

A) 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. 단 1년 미만 보유시 70% 세율을 적용한다.

 

Q) 2년 미만 보유주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하나.

 

A) 2021년 6월1일 이후 양도분부터 적용한다.

 

Q) 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나.

 

A) 예를 들어 양도차익이 5억원일 경우 1년 미만 보유 시 70% 세율이 적용(현재는 40%)되어 현재 기준보다 1억4,925만원 늘어난 3억4,825만원의 양도세를 내야 한다. 2년 미만 보유 시에는 60% 세율이 적용(현재는 기본세율)되어 현재보다 1억2,490만원 늘어난 2억9,850만원의 양도세를 내야 한다. 2021년 6월1일 이후 양도 분부터 적용된다.

 

Q) 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 2021년 6월1일 전후에 양도하는 경우 양도세 부담 차이는 얼마나 되나.

 

A) 2021년 6월1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억원이라 가정할 경우 세 부담이 4,975만원 증가한다. 중과세율이 1세대 2주택자는 10%에서 20%로, 1세대 3주택자는 20%에서 30%로 올라간다.

 

 

◇ 중과세율 적용 관련

 

Q) 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그날부터 3년 내 종전주택을 양도할 경우 2주택 중과세율이 적용되나.

 

A) 종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.

 

Q) 1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편 명의로 취득하고, 2018년 9월14일 이후 배우자에게 증여해 완공이 된 이후 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우는 중과세율을 적용하나.

 

A) 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월13일 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다. 단 2018년 9월13일 이전에 취득계약을 하고 계약금을 지급했는지 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다.

 

Q) 2021년 3월2일 취득한 분양권을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는가.

 

A) 예컨대 A씨가 ①서울 송파구 1주택 보유(기준시가 6억원) ②경기도 성남 1주택 보유(기준시가 2억원) ③대전시 유성구 1분양권 보유(2021년 3월2일 취득) ④전남 구례 1주택 보유(기준시가 2억원) 상태인 경우, A씨가 서울 송파구에 있는 주택을 양도하면 ‘1세대 3주택 중과세율’이 적용된다. ①,②번은 수도권 소재 주택으로 주택수에 포함되고 ③번은 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권이라 주택수에 포함되기 때문이다. ④번은 수도권 외 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 않으므로 주택 수에서 제외한다.

 

◇ 장기보유특별공제 거주요건 추가

 

Q) 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나.

 

A) 현재(2020년 1월1일 이후 양도분부터)는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나 2021년 1월1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해 계산한다. 거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율을 적용한다.

 

예를 들어 양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유 주택이 있다고 가정해보자. A씨는 10년 보유하며 10년 거주했고 B씨는 10년 보유하고 2년만 거주했다. 이 경우 A씨의 양도세는 2,273만원으로 세 부담 변동이 없지만, B씨는 8,833만원(현재 기준 2,273만원)으로 늘어나 세 부담이 6,560만원 늘어난다.

 

Q) 3주택(거주주택, 장기임대주택, 신규주택)을 보유한 1세대가 2019년 12월17일~2020년 6월30일 기간에 거주주택(조정대상지역에 10년 이상 보유했고 2년 이상 거주한 고가 주택)을 양도하는 경우 장특공은 몇 %를 적용하나.

 

A) 2019년 12월17일부터 2020년 6월30일까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6∼42%)을 적용하며, 1세대 1주택으로 보는 경우에는 최대 80% 공제율을 적용한다.

 

Q) 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우, 장특공을 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는가.

 

A) 장특공을 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산한다.

 

Q) 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택 자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용돼 비과세가 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장특공제는 어떻게 적용하나.

 

A) 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장특공은 적용되지 않는다.

 

 

◇ 1세대 1주택 비과세

 

Q) 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월1일 이후 양도(과세)하고 남은 최종1주택을 양도할 경우 최종1주택의 비과세 요건을 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하나.

 

A) 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.

 

Q) 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 2021년 1월1일 이후 양도할 경우 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.

 

A) 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우, 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산한다.

 

Q) 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도해 비과세 받은 뒤 신규주택을 취득해 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

 

A) 처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우, 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산한다.

 

Q) 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 1주택이 된 뒤 다시 신규주택을 취득해 일시적 2주택 상태에서 1주택을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

 

A) 새로운 주택을 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산한다.

 

Q) 1주택과 1조합원 입주권을 보유한 1세대가 1조합원 입주권을 양도(과세)한 뒤 남은 최종 1주택을 내년 1월1일 이후 양도할 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

 

A) 비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산한다.

 

Q) 조정대상지역 내 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(2분의 1 지분)을 2018년 9월 14일 이후 배우자에 증여한 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용 기간이 3년에서 2년으로 단축되나.

 

A) 2018년 9월13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권,조합원입주권)를 취득한 경우나, 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 3년을 적용한다.

 

Q) 2019년 2월12일 전에 이미 거주 주택(A)을 양도해 비과세 특례를 적용받은 1세대가 2019년 2월12일 전에 취득한 임대주택을 거주 주택(B)으로 전환해 2년 이상 거주 후 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세가 적용되나.

 

A) 거주 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용되지만 2019년 2월12일 전에 취득한 거주 주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되며 특례 범위는 직전 거주 주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용된다.

 

Q) 2020년 2월11일 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때, 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 비과세 요건의 적용 대상은.

 

A) 2019년 12월17일부터 새로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 적용된다. 다만 2019년 12월16일 이전에 신규 주택하거나 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우, 2019년 12월16일 전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 1년 내 전입 요건이 적용되지 않고 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용된다.

 

Q) 조정대상지역에 1주택을 보유하고 있는 사람이 2019년 12월17일 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하고 바로 전입했지만 종전 주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나 양도한 경우, 양도세는 어떻게 되나.

 

A) 2019년 12월17일 이후 일시적 1세대 2주택자는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 신규 주택에 전입했으나 기존 주택을 1년 이후 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는다. 3년 이 지나 종전주택을 양도하는 경우 다주택자로서 양도세가 중과되며 장특공도 받지 못한다. 2주택자에 대한 양도세율은 기본세율에서 10%포인트 더한 값이며 3주택 이상자에게는 20%포인트 가산된다.

 

Q) 2020년 2월11일 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 적용할 때 ‘신규주택 취득 후 1년 내 전입’ 요건은 예외 없이 적용되나.

 

A) 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입 기간을 연장한다. 다만 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않는다.

 

Q) 조정대상지역 내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우에도 거주요건이 적용되나.

 

A) 2019년 12월17일 이후 임대사업자 등록을 했을 때에는 거주요건을 적용한다.

 

◇ 임대주택 공동명의

 

Q) 주택 한 채를 공동명의로 임대등록한 경우, 장특공 50% 특례를 받을 수 있나.

 

A) 공동 임대사업자의 경우 개별 사업자가 1채 미만의 주택을 임대하더라도 조세특례제한법의 요건을 충족하면 장특공 50%를 적용받을 수 있다.

 

 

◇ 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련

 

Q) 임대등록이 말소돼 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우 양도세율 중과 배제, 거주주택 비과세 특례 등 임대주택 혜택을 받을 수 있나.

 

A) 임대등록이 자진·자동말소 되는 경우 세법상 임대기간(5년·8년)을 충족하지 못한 경우에도 혜택을 받을 수 있다. 자진말소는 의무임대기간의 절반 이상을 채우고, 1년 이내 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다. 거주주택 비과세 혜택을 이미 적용받은 경우 기존에 비과세한 금액은 추징하지 않고, 임대등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례를 적용한다.

 

Q) 장특공도 받을 수 있나.

 

A) 양도세 중과세율이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대 30%까지 장특공이 가능하다. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트는 자동말소 시 과세특례 요건만 충족한다면 장특공이 50%까지 적용된다.

 

Q) 단기임대주택 및 아파트 임대주택에서 재개발·재건축으로 등록 말소 후 재등록이 불가능한 경우 감면받은 세액을 추징하는가.

 

A) 거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 않는다.

 

Q) 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택이 폐지된다. 기존에 임대등록을 한 경우 세제혜택을 받을 수 있나.

 

A) 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우 세제혜택을 받을 수 있다.

 

Q) 2020년 7월11일 이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록 하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택을 받을 수 있나.

 

A) 2020년 7월10일까지 임대등록을 신청한 경우 가능하고, 2020년 7월11일 이후 신청하는 경우 세제혜택을 받을 수 없다. 다만 건설임대주택의 경우 4년 단기임대주택만 폐지되고 장기임대주택에 대한 혜택은 유지되므로 세제지원을 받을 수 있다.

 

MeCONOMY magazine October 2020

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