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부동산


2주 만에 말바꾼 오세훈?...“재건축 드라이브 사전포석”

- 서울시, 압구정·여의도·목동·성수 ‘토지거래허가구역’ 지정
- 일주일 안에 규제 푼다던 吳...취임 후 “신속하지만 신중하게”
- 재건축 속도 내는 서울시 “연내 지구단위계획 수립...여의도 시범아파트 종상향 검토 중”

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[M이코노미 박홍기 기자] 당선되면 일주일 안에 재건축·재개발 규제를 풀겠다던 오세훈 서울시장이 취임 2주 만에 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 서울 주요 대규모 재건축·재개발 사업지역 4곳을 토지거래허가구역으로 묶는 강수를 뒀다. 후보자 시절 했던 약속과 정반대의 행보를 보이는 것을 두고 일각에서는 ‘말바꾸기’를 한 것 아니냐며 비판하고 있지만, 실제 지정된 지역의 소유주들은 반신반의하는 분위기다. 오 시장이 ‘재건축·재개발 정상화’ 드라이브를 걸기 위한 포석을 깔았다고 보는 시각도 있다

 

※ M이코노미 매거진 5월호에 실린 기사입니다.

 

서울시, 압구정·여의도·목동·성수 ‘토지거래허가구역’ 지정

 

서울시는 압구정·여의도·목동·성수 등 재건축·재개발 사업지역 4곳을 ‘토지거래허가구역’으로 지정한다고 4월21일 밝혔다. 지정기간은 1년(2021년4월27일~2022년4월26일)으로, 구체적인 대상 구역은 ▲압구정아파트지구(24개 단지) ▲여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) ▲목동택지개발사업지구(14개 단지) ▲성수전략정비구역 등 총 4.57㎢다. 시는 최근 일부 재건축 단지와 한강변 재개발 구역 일대에서 비정상적인 거래가 포착되고, 매물소진과 호가급등이 나타나는 등 투기수요 유입우려가 높다는 판단에 따라 선제적인 조치를 취하는 것이라고 지정 취지를 밝혔다. 이로써 서울시내 ‘토지거래허가구역’은 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동에 더해 총 50.27㎢로 확대된다. 서울시는 앞서 지난해 6월 잠실~코엑스 일대에 조성 중인 ‘국제교류복합지구’ 인근 4개 동(송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동) 14.4㎢를 토지거래허가구역으로 지정한 바 있다.

 

 

이번에 지정된 4곳의 재건축·재개발 추진구역 내 단지는 조합 설립 전 추진위 단계를 포함해 사업단계와 관계없이 모두 토지거래허가 대상에 포함된다. 압구정아파트지구는 압구정역 중심으로 밀집된 24개 모든 단지, 목동지구도 14개 단지 전체가 지정됐다. 다만 목동지구의 경우 규제 피해 최소화 차원에서 상업지역은 제외했다. 여의도지구는 풍선효과 방지를 위해 인근 재건축 단지를 포괄해 총 16개 단지를 토지거래허가구역으로 묶었다. 여의도아파트지구 인근 단지들이 안전진단을 통과하고 재건축 사업 등을 준비 중인만큼 이들 단지로 투기 수요가 몰릴 우려가 있어 함께 지정했다는 게 서울시의 설명이다. 성수전략정비구역(1~4지구)은 아파트, 빌라, 상가 등 정비구역 내 모든 형태의 주택·토지가 토지거래허가 대상이다. 시는 허가를 받아야 하는 토지면적을 법령상 기준면적(주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡)의 10% 수준(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과)으로 하향해 강력하게 적용하기로 했다.

 

토지거래허가구역으로 지정되면 일정규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하며, 매매나 임대가 금지된다. 이정화 서울시 도시계획국장은 “최근 재건축, 재개발 관련 언론 및 투자자의 관심이 폭증하면서 사업 단지와 주변지역의 부동산 과열 가능성이 높아진 상황”이라며 “주요 재건축 단지의 경우, 시장에 미치는 파급효과를 고려해 토지거래허가구역으로 지정하게 됐다. 부동산 시장 안정화를 위해 불법투기수요에 대해선 엄정 대응해 나가겠다”고 말했다.

 

시는 이번 조치가 오 시장의 주택공급확대 정책을 뒷받침하는 것이라고 밝혔다. 재건축 안전진단 기준 개정 개선안 국토부 건의, 시의회와의 협력, 시 자체적인 노력 등 재개발‧재건축 정상화를 위한 사전조치 시행에 더해 주택공급의 필수 전제인 투기수요 차단책을 가동하는 것이라는 설명이다. 시 관계자는 “‘신속하지만 신중하게’라는 기조 아래 집값을 자극하지 않도록 투기수요를 철저하게 차단하면서, 부동산 시장 안정화를 위한 주택공급 확대는 차질 없이 추진해나갈 것”이라며 “시는 실 거주 목적의 거래는 전혀 영향이 없도록 해 실수요자들의 불편이 없도록 하겠다”고 강조했다.

 

 

일주일 안에 규제 푼다던 吳...취임 후 “신속하지만 신중하게”

 

오 시장은 후보 시절 ‘스피드 주택 공급’을 핵심 공약 1호로 내걸고 강도 높은 발언을 이어갔다. 그는 지난 3월30일 중앙선거방송토론위원회가 주최한 ‘후보자 초청 토론회’에서 “일주일 안에 시동 걸고, 1년 이내에 성과를 낼 단지를 찾아봤다”며 압구정, 여의도, 잠실, 상계동 등 구체적인 지역과 단지까지 콕 찍어 언급하기도 했다. 당선 가능성에 무게가 실렸던 오 시장이 선거기간 내내 “시장에 취임하면 일주일 안에 재건축·재개발 규제를 풀겠다”고 공언하자 해당 지역의 단지들은 호가가 오르거나 매수 문의가 늘었고, 실제 압구정 현대아파트 7차 전용 245.2㎡는 4·7 재보궐선거를 이틀 앞둔 4월5일 80억원(11층)에 실거래가 되면서 신고가를 찍기도 했다. 지난해 10월27일 67억원(9층)에 거래된 이후 6개월 만에 13억원이 오른 셈이다.

 

그러나 오 시장은 막상 취임 이후 주택 공급과 관련해 “신속하지만 신중하게 추진하겠다”고 언급하며 한발 물러선 모습을 보였다. 여기에 2주 만에 ‘토지거래허가제’ 카드까지 꺼내들자 일각에서는 ‘역시 말뿐 이었나’, ‘믿는 도끼에 발등 찍혔다’는 등의 반응이 나오면서 오 시장에 대한 실망 섞인 목소리가 나오기도 했다.

 

압구정 현대아파트 인근 A 공인중개업소 대표는 “사업 진행속도를 떠나 (토지거래허가구역 지정으로) 재산권을 맘대로 행사하지 못하게 됐는데 마냥 반길 수는 없는 노릇”이라면서도 “매수자는 꾸준하고 매물도 별로 없다보니 (이번 지정과 상관없이) 가격은 계속 치고 올라가고 있다”고 전했다. 여의도 시범아파트 인근 B 공인중개업소 대표는 “(이번 지정으로) 재건축 사업이 더 빠르게 진행될 것이라고 생각하는 주민들도 있고, 규제만 강화되는 것 아니냐고 우려하시는 분들도 있다”며 “지정 발표(4월21일) 이후 4월27일까지 거래가 가능하지만 (4월26일 기준) 집을 내놓는 집주인이 없어 매물이 없는 건 예전과 동일하다”고 했다.

 

 

오세훈식 투트랙...거래허가제 발표날 文대통령에 ‘재건축 규제완화’ 건의

 

종합적으로 살펴보면 오 시장은 ‘집값 안정’과 ‘재건축 활성화’라는 투트랙 전략을 구사하는 모양새다. 본격적으로 재건축을 추진하게 되면 단기적으로 집값을 자극할 수 있기 때문에, 일단 묶어놓고 주택공급 사업에 속도를 붙이려는 의도로 읽힌다.

 

오 시장은 서울시가 토지거래허가구역 지정을 발표한 날인 4월21일 청와대 상춘재 오찬 간담회에서 문재인 대통령을 만나 ‘재건축 규제 완화’를 건의했다. 오 시장은 문 대통령에게 “안전진단을 강화했는데 이게 재건축을 원천 봉쇄하는 효과를 낳고 있다”며 “건축된 지 50년 된 아파트나 상가에 가보면 생활이나 장사가 불가능할 정도로 폐허화돼 있지만, 재건축이 집값을 자극할 우려가 있다고 막고 있다”고 지적했다. 그러면서 “시범아파트와 같은 재건축 현장을 대통령이 한번만 나가봐주시면 좋겠다"고 건의했다.

 

이에 문 대통령은 “쉽게 재건축을 할 수 있게 하면 아파트 가격 상승을 부추길 수도 있고 부동산 이익을 위해서 멀쩡한 아파트를 재건축하려고 할 수도 있다”며 “그러면 낭비 아니냐”고 반문했다. 한편 문 대통령은 이 자리에서 오 시장이 후보시절부터 줄기차게 주장해온 민간주도 개발에 대한 입장을 밝히기도 했다. 문 대통령은 “공공재개발 추진하고 있지만 그렇다고 민간개발을 억제하는 건 아니다”라며 “시장안정 조치만 담보되면 얼마든지 가능하다”고 했다.

 

 

재건축 속도 내는 서울시

“연내 지구단위계획 수립...여의도 시범아파트 종상향 검토 중”

 

한편 서울시는 ‘오세훈식 주택공급 계획’에 발맞춰 속도를 내고 있는 것으로 알려졌다. 서울시는 압구정과 여의도 등 지구단위계획을 수립하는 중으로, 구체적으로는 오 시장이 문 대통령에게 방문을 권유했던 여의도 시범아파트 일대 종상향 등을 검토하고 있다. 현재 ‘35층 규제’에 걸려있는 이곳(여의도 아파트지구 3주구)이 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀌면 50층 이상 초고층 건물이 들어설 수 있다.

 

서울시 관계자는 기자와의 통화에서 “(재건축 추진 가이드라인 성격의) 지구단위계획 수립에 착수한 것은 오 시장 취임 전 이었다”며 “여의도 아파트지구 3주구 준주거지역 종상향의 경우 검토는 하고 있지만 아직 확정 난 건 없다”고 말했다. 그러면서 “지구단위계획 최종 수립은 아무리 빨라도 연말”이라며 “상황이 아침저녁으로 바뀌는 형국이라 (지구단위계획 전 이뤄지는) 주민공람 시기 등은 지켜봐야 할 것”이라고 덧붙였다.

 

업계 전문가들은 서울시의 이번 토지거래허가구역 지정 조치를 오 시장이 주택공급 사업을 빠르게 추진하기 위해 포석을 놓은 것으로 해석하고 있다. 본격적으로 부동산 규제를 풀기 시작하면 기대감에 투기수요가 붙으면서 집값을 자극할 수 있기 때문에 이런 불안 요소를 미연에 막겠다는 의지로 볼 수 있다는 얘기다.

 

 

오 시장은 4월29일 서울시청에서 긴급 브리핑을 열고 “만약 정상적인 재개발·재건축 시장에서 발생하는 당연한 시장원리에 따른 단기적인 가격상승을 겁내 과거처럼 재개발·재건축을 또다시 옥죈다면, 재개발·재건축 대상 주택의 가격은 억누를 수 있을지 몰라도 결국에는 서울 부동산 시장의 초과수요 양만 더 늘어나 부동산 시장의 가격 급등으로 또다시 이어질 것”이라며 “그래서 저는 재개발·재건축의 정상화를 통한 부동산 공급 확대 정책으로 부동산 시장의 안정화를 도모하려 하는 것”이라고 말했다. 그러면서 “재개발·재건축의 속도를 조절하면서 가능한 행정력을 총 동원해 부동산 시장 교란행위를 먼저 근절해 나가겠다”고 밝혔다.

 

10년 만에 서울시 사령탑으로 복귀한 오 시장이 미완의 과제로 남아있던 ‘한강 르네상스 정책’을 성공적으로 완수할 수 있을지 관심이 쏠린다.

 

MeCONOMY magazine May 2021








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