수도권이라고 다 같은 수도권이 아니고 서울과 가깝다고 해서 무조건 월세가 잘 나가는 것도 아니다. 또 서울시청과 직선거리가 가깝다고 해서 월세가 잘 나가는 것도 아니고 멀다고 안 나가는 것도 아니다. 월세가 잘 나가기 위해서는 도심지의 모양이 중요하다.

몇 년 전 지방에 있는 아파트에 투자를 했다. 천안에 있는 A아파트였는데 단지가 한 동짜리에다 도심지와 멀리 떨어져 있어 아파트 단지 내에 부동산도 없었다.

수익률로 따지자면 이론상 상당히 좋았지만 공실상태가 많아 수익률에 그리 의미를 둘 수 없는 곳이었다. 당시 이 아파트를 월세 놓기 위해서는 주변 단지 내 부동산에 내놓아야 했는데 단지 내 아파트가 아니다 보니 성의가 없었다. 어쩔 수 없이 무료신문 같은 곳에 광고를 해서 겨우 겨우 월세를 놓았던 기억이 있다.

여기서 배운 점이 아파트를 살 때 유의할 점 중 하나가‘단지 내 부동산이 없다면 매입에 신중 하라’는 것이다.

정보가 곧 수익이다
부동산은 정보를 얼마나 아느냐에 따라 수익률을 두 배로 올릴 수 있다. 대부분의 사람들은 아파트를 살 때 도심지나 신도시와 같은 8차선 도로의 중심상업지구가 빽빽하게 들어찬 아파트 단지를 선호하는 경향이 있다. 그런데 여기서 알아 둘 것은 아파트, 빌라, 단독주택이 어우러져 복잡다단한 도심을 이루고 있는 도심지가 더 수익률이 높다는 사실이다.

이런 곳들은 구도심이라 할 수 있는데 예를 들면 파주와 시흥의 변두리와 같은 아파트 단지들이 여기에 속한다.

이런 곳들은 전·월세가 잘 안 나가고 매매도 잘 안 되는 곳들이다. 반대로 논바닥 위에 덩그러니 아파트 단지만 있는 곳은 지방의 아파트 단지와 크게 다를 바 없다. 이런 곳들은 월세를 내기도 힘들고 매매를 하기도 힘들어진다.

가끔 이런 곳을 가 볼 때가 있는데 그때마다 “과연 월세가 잘 나갈까?”하는 의문이 든다.

이런 곳보다는 차라리 오래된 구도심이 월세가 더 잘 나가고 매매도 더 잘되고 실수요자도 풍부하다. 또 단독주택이나 빌라들이 밀집된 곳의 아파트 단지는 오래되어도 아파트에 대한 로망이 있다. 빌라 사는 사람들은 학군과 주변사람들과의 관계 등이 아파트로 이사 가기를 원하는 사람들이 많기 때문이다.

새 아파트가 살기 좋다?
몇 년 전 신도시에 산 적이 있는데 참 불편했던 기억이 난다. 새로 지은 아파트였는데 주변에 편의시설인 주민 센터, 병의원, 유치원, 은행, 소형마트 등이 중심상업지역에 몰려있어서 1Km 이상 걸어가야 했다. 처음에는 좋을 것 같아 이사를 했지만 살다보니 여간 불편한 게 아니었다. 그래서 구도심으로 이사를 했다. 오래된 아파트였는데 살기가 참 편했던 기억이 있다.

아는 지인은 재개발이 되는 동네 빌라에 살았다. 지인의 소원은 깨끗한 새 아파트에 사는 것이었는데 그의 새 아파트에 대한 로망은 살던 빌라가 재개발되면서 이뤄졌다.

지인은 살던 빌라를 떠나 용인에 있는 새 아파트로 이사를 갔다. 그런데 얼마 지나지 않아 지인이 살기가 너무 불편하다고 했다. 사당동은 집은 좁고 낡았지만 주변에 지하철부터 교통여건이나 편의시설이 너무 잘 되어있는데 용인으로 이사를 가보니 아파트만 새것이지 온통 불편함 투성이라는 것이었다. 결국 지인은 다시 사당동으로 이사를 했다.

도심지의 아파트를 택하라
요즘 싸게 나오는 아파트들이 많다. 그런 아파트들을 보면 가격이 싼 이유가 있다. 그럼에도 많은 사람들이 가격이 싸다는 유혹에 넘어가 그런 아파트들을 낙찰 받는다. 그리고 느낀다. 여기 월세는 잘 나갈까? 수도권인데 설마 안 나가겠어?

그러나 이런 안이한 생각을 버려야 한다. 조언하고 싶은 것은 부동산투자를 할 때 이왕이면 ‘도심지의 아파트를 택하라’이다. 물론 신도시면 더 좋겠지만 구도심이라도 사람들이 복적되는 곳을 낙찰받아야 두발 뻗고 잠을 잘 수 있다.

그래서 많은 사람들이 지하철 공사를 하는데 몰려와 역을 만들어 달라고 데모를 하는 것이다. 이들 대부분은 공사를 하는 5~6년 동안의 불편도 기꺼이 감수한다. 물론 처음부터 이곳으로 이사를 하지 않았더라면 그런 불편은 애초부터 겪지 않아도 된다.

지하철이 다니는 곳과 다니지 않은 곳의 아파트 값은 그리 별 차이가 나지 않는다. 그럼에도 불편을 감수하고 그곳을 떠나지 못하고 사는 이유는 학교나 지인, 가족 등과의 문제다.

우리 어머니의 경우도 사시는 동네가 재개발이 되면서 할 수 없이 이사를 가야 했는데도 이사를 가지 않고 그 동네에 정착하셨다. 그런데 같이 사시던 어머니의 친구 분들은 모두 새 동네로 이사를 가셨다. 어머니만 그 동네에 남으신 것이다.

대부분의 사람들은 우리 어머니와 같이 사시던 동네를 떠나는 걸 힘들어 하신다. 애초부터 살 곳을 고를 때 신중해야 한다는 얘기다.

따라서 집을 사기 위해 임장을 하러다닐 때는 주변만 보지 말고 여러 군데를 돌아봐야 가격이 싸면서도 수익률이 좋은 곳이 보인다. 서울과 가깝고 내 동네와 가깝다고 주변만 보는 것은 더 좋은 곳을 놓치고 더 좋은 수익률을 포기하는 것과 같다. 임장을 하고 메모를 하고 정리를 하고 표를 만들고 비교를 하다보면 더 좋은 곳을 발견할 수 있다.


JD부동산경제연구소
소장 조던(김장섭)
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