<M이코노미 최종윤 기자> 지난해 5월13일 상가건물 임대차보호법 개정으로 ‘권리금’이 법제도 안으로 들어왔다. 권리금을 둘러싸고 분쟁이 끊이질 않고 피해사례가 늘자 정부가 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하겠다며 상가권리금 보호제도를 도입한 것이다. 이에 따라 임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 행위를 방해할 수 없게 됐고, 임차인은 권리금을 보다 법의 보호아래 보다 안정적으로 지킬 수 있게 됐다. 하지만 규정의 모호함으로 분쟁은 즉시 사라지지 않았다. 이번에 소개할 판례는 개정된 상가건물 임대차보호법으로 인해 임차인이 잃어버릴 뻔한 권리금을 지킬 수 있게 된 사건이다.
권리금은 임대차 계약과는 별도로 설비·장소적 이익·영업권 등의 유무형의 이익과 관련해 지급하는 금전을 말한다. 1960년대 이후 도시발달과정에서 상가점포 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 지속되면서 발생한 일종의 ‘임차권 프리미 엄’이다. 그러나 권리금을 둘러싸고 임차인-임차인 간에, 또 임대인-임차인 간에 분쟁이 지속적으로 발생해왔고, 은퇴자 자영업 진출이 꾸준한 상황에 서 권리금 규모도 증가하면서 피해사례도 늘었다. 이에 따라 권리금을 제도적으로 보호할 필요성이 제기돼 왔다. 지난해 5월13일 정부는 ‘경제혁신 3개 년 계획’을 발표하며 “경제적 약자인 임차인의 권리 를 보호하기 위해 상가 권리금을 제도적으로 보장 하겠다”며 ‘상가권리금’ 보호제도를 도입했다.
해당 법은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해 하지 못하도록 하는 등 임차인들의 권리금이 최초 로 법적 보호를 받을 수 있도록 했다는 데 큰 의의가 있다. 개정안은 권리금을 법에서 명확히 규정하고, 임대인에게 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 않아야 할 의무를 부과했다. 만약 방해행위를 했을 경우에는 임대인에게 임차인의 손해를 배상하게 해 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 했다.
또 모든 상가 임차인에게 보증금·차임 액수와 상관없이 건물 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임대차관계를 주장할 수 있도록 했고, 상가건물임대차표준계약서 및 표 준권리금계약서에 대한 근거를 만들어 분쟁을 사 전에 예방할 수 있도록 했다. 이번에 소개할 판례는 임대인이 임차인의 권리금 회수 행위를 방해한 행위가 문제가 됐다. 법원의 판결을 들여다보자.
건물주, 40% 인상된 월차임 제시·무리한 서류 준비 요구
약국을 운영하는 A씨는(가명) 건물의 소유자였던 B씨와 보증금 1억원, 차임 월250만원, 임대차 기간을 2년으로 하는 임대차 계약을 체결했다. 이후 건물의 소유자는 B씨에서 C씨로 넘어갔다. 한편 B씨와 C씨는 매매계약 당시 ‘임대사업자 포괄양도, 양수한다’ ‘임대보증금 및 기존 대출금을 잔금에서 공제한다’고 특약을 걸었다.
이후 C씨는 2015년 7월2일 임차인인 A씨에게 임대 차 계약이 2015년 7월31일자로 종료한다면서 약국의 명도를 구하는 내용증명을 발송했다. 이에 A씨 는 신규 임차인이 되려는 D씨가 약국을 임차할 수 있도록 주선하고 권리금을 1억원으로 하는 내용의 권리금계약을 체결했다. A씨는 곧바로 2015년 7월 3일 C씨에게 피고의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아줄 것을 요구했다. 건물주인 C씨는 이후 7월6 일 A씨에게 새로운 임차인 D씨와 함께 만나서 임대차계약에 관해 협의할 것을 제안했다.
하지만 새로운 임차인의 준비사항으로 ‘권리금 계약서 원본’ ‘약사자격증사본’ ‘약사경력증명서’ ‘가족관계증명 서’ ‘약국 운영계획·비젼’ 등을 요구했다. 이후 협의는 건물주 C씨가 월세 330만원(부가세 별도)의 조건이 아니면 계약을 할 수 없다고 주장해 결렬됐다. 이에 C씨는 임차인인 A씨에게 새로운 임차인 D씨는 신규임차인으로서 부적합함을 통보했다. 결국 건물주 C씨는 이 건물 약국에서 직접 약국을 경영 할 예정에 있음을 알렸고, 임차인 A씨는 C씨로부터 보증금을 지급받고 약국을 건물주에게 넘겼다.
건물주, “수년간 증액이 없었던 차임을 현실화한 임대료다”
건물주 C씨는 먼저 본인은 “임대차계약의 당사자가 아니고, 또 임대차계약의 보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금을 초과한다” 면서 “결국 이번 임대차계약에는 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않는다”고 주장했다. 이어 “설사 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 다고 하더라도 새로운 임차인이 되려는 임차인에게 요구한 차임은 지난 수년간 증액이 없었던 차임을 현실화한 것이어서 A씨의 권리금 회수 기회를 방해 했다고 볼 수 없다”고 밝혔다.
임차인, “직접 약국을 운영하려는 목적 하에 고의적 방해”
하지만 임차인 A씨는 “개정된 상가건물 임대차보 호법 시행 당시 임대차계약은 계속되고 있었으므로 권리금 회수 기회보호 규정도 원용할 수 있다”면서 “결국 건물주 C씨는 직접 약국을 운영하려는 의도에서 고액의 차임을 요구하고 법에서 규정하고 있지도 않은 각종 서류의 제출을 요구해 나의 권리금 회수를 방해했다”고 주장했다.
재판부, “월차임 40% 인상, 무리한 서류요구는 권리금 회수 방해”
재판부는 먼저 이 사건 임대차 계약은 개정된 상가 건물 임대차보호법이 시행된 시점에 계속 중이었다고 볼 수 있으므로 개정법이 적용된다는 점을 전제 했다. 재판부는 ▲임대인이 직접 약국을 운영할 계획을 가지고 있는 점, ▲기존 월차임보다 40% 넘게 인상된 액수를 계약조건으로 제시한 점, ▲임대차 와 특별히 관련없고 개인정보와 밀접한 연관이 있다고 볼 수 있는 가족관계증명서, 예금잔고증명서 원본 등 제출을 요구한 점 등을 언급한 뒤, 무리한 조건을 제시함으로써 임차인 A씨가 새로운 임차인 으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 것으로 판단했다. 이에 건물주 C씨에게 임차인 A씨의 손 해를 배상하라고 판결했다.
개정 상가건물 임대차보호법, 허위계약서 등 편법도 등장
주요 내용 Q&A
개정 상가건물 임대차보호법이 시행되면서 확실히 권리금을 둘러싼 분쟁은 줄어들었다. 이번 사례처럼 임대인이 임대료를 올려 임차인들의 권리금회수를 방해하는 행위는 제동이 걸렸다. 반대로 최근에는 임차인의 입장에서도 종료 전 3개월 이라는 권리금 회수기간동안 권리금을 지키기 위해 허위계약서를 작성하는 등 새로운 편법문제가 발생하고 있다. 하지만 허위계약서를 작성했을 경우 법에 의해 제지될 수밖에 없음을 명심해야 한다. 법무부 공식 자료를 바탕으로 개정 상가건물 임대차보호법의 주요 쟁점을 Q&A로 살펴봤다.
Q. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위는 어떻게 되나요?
A. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정된다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」 「소득세법」 「법인세법」에 따 라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없다. 예를 들어 유치원은 사업자등록 대상 이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라 도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없다.
Q. 임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호되는 것 인가요?
A. 개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반해 임대인이 방해 행위를 했을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 했다. 개정법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있다. 법개정 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과의 계약체결을 거절할 수 있었으나, 이제는 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차계약을 체결해야만 한다.
Q. 임대인의 임차인에 대한 ‘권리금 회수 방해 행위’는 구체적으로 어떤 것을 말하나요?
A. 상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해 행위’를 4가지로 규정하고 있다. 권리금 회수 방해 행위란 △임대인이 임차인이 주 선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급 받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, △임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, △임대인이 임차인이 주선한 신규임차 인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금 을 요구하는 행위, △그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미한다.
Q. 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나요?
A. 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아니다. 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있다. 임대차기간 종료시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있다. 다만 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규 임차인을 주선해야 한다.
개정법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해 행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다(제10조의4). 이 기간 중에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해 행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해 행위로 인해 임차인에게 손해가 발생 할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있 다. 단 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다.
Q. 계약갱신을 요구할 수 있는 기간인 5년이 지난 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요.?
A. 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기 간이 지난 이후라도 임대차가 종료됐다면 권리금 보호를 받을 수 있다. 계약갱신요구권이라는 것은 임대차 기간이 종료했더라도 임차인이 임대인에게 다시 계약을 체결할 것을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 5년의 범위에서 계약갱신요구권을 인정하고 있다. 다만 계약갱신시 법에 반하지 않는 범위에서 차임, 보증금 등 계약조건은 상호 협의 하에 다시 정할 수 있다. 개정법의 ‘권리금 보호’는 임대차가 종료될 때 적 용되는 것이므로 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와는 관련이 없다.
