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칼럼

〈조던 칼럼〉부자가 되는 공식


필자는 오늘 부자가 되는 공식을 하나 발견했다. 그건 땅이나 주식으로 부자가 된다에 대 한 결론이다. 필자가 이렇게 생각한 데는 가치투자를 하는데 있어서 이 두 가지가 가장 필요한 공식이기 때문이다. 쪼가리 땅(적은 지분의 땅)으로 부자가 된 사람도 있었다. 그는 땅 투자를 한 지 수십 년이 지난 그야말로 땅 사는 전문가이다. 그 사람이 사는 땅은 남들이 쳐다보지 않는 쪼가리 땅이다. 그런데 어떻게 그런 쓸모없는 땅으로 부자가 되었을까? 의하지 않을 수 없다.


먼저 그는 농사를 짓는 농부다. 그 사람은 농사를 지어서 생활비를 쓰고 남는 돈으로 이웃의 어려운 사람을 도왔다. 그의 특이한 투자법이라면 절대로 남의 땅을 사러가지 않는다는 점이다. 필자가 여러 차례 그의 땅을 보러 갔는데 대부분은 땅이 몇 평 안 되거나 옆으로 길거나 하는 정말로 쓸모없는 땅들이었다. 남들은 그런 땅을 쳐다보지도 않았다.


하지만 돈이 급한 사람들은 남들에게 멀쩡한 땅을 판 다음에 이 사람에게 와서는 이 땅이라도 사서 자기 급한 사정 좀 봐달라고 부탁했다. 그래서 주변 땅 값보다 절반정도 되는 금액에 그 사람 돕는 셈치고 땅을 사줬다고 했다. 그는 그렇게 땅을 사서 모았다. 그 땅을 산 돈은 여유자금이 었다. 생활비를 쓰고 남는 돈으로 남의 급한 사정이 있는 사람들을 도와준 것이다. 그러다보니 매달 땅이 늘어났고 수십 만 평의 주인이 되었다. 한 마디로 땅 부자가 된 것이다.


여유자금, 주식·땅, 적은 투자금


여기서 우리가 관심을 기울여야 하는 것은 여유자 금이다. 생활비에 쪼들리면서 그걸 쪼개서 한 것이 아닌, 전세금 빼서 투자한 것이 아닌, 자신의 생활비를 쓰고 남으면 그 돈으로 투자를 한 것이다. 그러니 꾸준하게 땅을 늘릴 수 있었던 것이다. 또 생활에 쪼들리지 않으니 급하게 땅을 팔지 않아도 됐던 것이다.


다시 말해서 저축으로 땅을 산 셈이다. 이 땅은 수십 배, 수백 배 오르는 땅이었다. 즉, 땅이란 종목 자체가 정해진 가격이 없어서 가격이 오를 수밖에 없었다. 부동산에서 주택은 가격이 정해 져 있다. 이렇게 가격이 정해진 물건을 사서는 부자가 될 수 없다. 누구도 일정가격 이하로는 팔지 않고 누구도 일정가격 이상으로는 사지도 않는다. 이렇게 가격이 공산품처럼 정해진 상태에서는 누구도 싸게 살 수도 비싸게 팔 수도 없다.


그러니 부동산을 매번 사봐야 거래비용, 세금, 부대비용 제외하고 나면 남는 것이 없다. 원래 크게 오르는 것이 아닌데다가 여러 가지로 뜯기니 비싸게 팔 수 없다. 그러나 가격이 정해지지 않은 주식이나 땅은 가격은 천차만별이고 정해지지 않아 수십 배, 수백 배 오를 수 있다. 가령 처음에 싸게 샀다고 치자. 이 사람 역시 땅을 살 때 남들이 쳐다보지 않는 쪼가리 땅이었다. 그래서 살 때부터 싸게 살 수 있었다. 이기고 투자한 경우다.


이런 경우 투자금이 적게 들어간다. 토지나 주식에 투자한 사람이 부자가 되는 이유다. 이 두 종목은 돈이 적게 들어가는 종목들로 액면가 자체가 그리 비싸지 않다. 땅도 큰 땅이 있다. 그런 땅은 돈이 많이 들어간다. 주식도 벅크셔헤서웨이 주식은 한 주에 2억5천만원이다. 이런 주식도 돈이 많이 들어간다. 그러나 대부분의 땅을 사거나 주식 투자는 돈이 크게 들어가지 않는다. 또 경매로 많이 떨어진 땅을 사거나 여러 가지 권리관계가 얽혀있는 땅을 사면 땅값이 아주 싸다.


어차피 어제 사서 오늘 팔 것이 아니니 당장 이용할 수 있는가 없는가는 중요한 것이 아니다. 그러니 사고 나서 묵혀 둘 수가 있다. 주식도 마찬가지다 대부분은 몇 천원 혹은 몇 만원대에 산다. 삼성전자와 같이 100만원이 넘는 주식도 있지만 그렇게 비싼 주식은 별로 없다. 부자도 월급쟁이도 여유자금으로 살 수 있다. 그러니 평생을 꾸준히 사서 몇 십년 간을 모은다면 많은 땅과 주식을 확보할 수 있다.


꾸준히 사 모을 수 있는가


그럼 주택과 상가는 그렇게 꾸준히 사 모을 수 없는가? 그럴 수 있다. 주택을 전세가에 샀다가 다시 전세가격이 올라 그 차액만큼을 다시 주택을 사고 또 전세가가 올라서 다시 주택을 사고하는 일이 반복되면 이것도 마찬가지로 주택부자가 될 수 있다. 그러나 약간의 위험이 있다. 땅이나 주식은 융자나 전세 등의 레버리지를 이용하지 않았고 그 내재가치가 100배, 1000배 오를 수 있었는데 반해, 주택은 가격이 어느 정도 정해져 있다.


게다가 위기상황이 오면 역전세난이나 이자 또는 대출금의 위험부담이 있다. 불황기에 사 모은 사람은 부자가 되지만 호황기에 주택을 사 모으다 갑자기 금융위기와 같은 위기가 닥치면 한 순간에 몰락한다. 2008년도 금융 위기가 닥쳤을 때 그런 사람들이 필자의 주변에도 많았다.


상가도 이런 경우가 있다. 필자의 한 지인은 대박상가 3채를 돌리며 매달 매출 3억이 넘어 순이익이 5천만원이 넘었다. 자신감이 붙자 그는 열달이 지나 면목 좋은 곳에 상가를 한 채씩 샀다. 순이익이 더 커진 것이다. 그렇게 상가 3~4개가 되니 같은 가격의 상가를 사는 기간이  더 단축됐다고 한다. 이익금으로 상가를 사고 또 사고를 반복하던 그는 나중에는 빌딩하나를  샀다.


그러나 이런 사람은 드물다. 왜냐하면 상가와 주택은 기본적으로 가격이 비싸기 때문에  상가와 주택으로 저축하기가 어렵다. 그러나 대박집 상가를 가지고 있다면 상가로 저축하면 금방 재벌이 될 수도 있다. 결론적으로 말하자면 일반인들에게는 투자금이 적게 들어가는 주식과 땅이 부자가 되기에 유리한 구조라는 얘기다.


그렇다면 앞으로 유망한 땅을 사는 것이다. 쪼가리 땅을 사서 부자가 된 사람이 땅을 산 시기가 우리나라의 제조업 융성기와 맞물렸을 때이다. 곳곳에서 개발행위가 일어났고 도로, 교량 등 사회간접시설이 천지개벽하던 시기였다. 그는 몰랐겠지만 우리나라의 땅이 가장 많이 오르는 시기, 가장 개발이 많이 되는 시기와 맞물려서 땅을 저축했던 것이다.


게다가 땅은 강제저축의 개념이 들어간다. 쪼가리 땅을 샀으니 중간에 팔 수도 없다. 누가 사주지도 않는다.

다만 언젠가 100배가 되는 시점에 수용이 되거나 개발이 필요한 사람이 사가게 마련이다. 그러니 싸게 사고 많이 사고 개발이 많이 돼 수용, 매매가 되어 처음 산 가격에서 수십 배, 수백 배가 올라 팔 수 있으니 부자가 될 수 있었던 것이다.


부자가 되는 공식


시골의사 박경철 원장이 왜 주식의 신이 되었는가?

1990년대 초반 통신의 혁명이 일어나는 시기에 SKT의 주식이 3배 올랐는데 그는 팔지 않고 520배가 될 때 팔았기 때문이다. 그럼 왜 그는 520배 올랐 을 때 팔았을까?


2배 아니 5%만 올라도 팔라는 주식의 격언(?)이 난무하는 세상에서 말이다. 그는 통신혁명이 일어날 것이라는 것을 알고 있었다. 그러니 3배 정도 오르는 것은 혁명적인 사건이 아니었다. 그러니 당연히 3배 올랐을 때 팔지 않았던 것이다.


주식으로 부자가 되려면 꾸준히 사모아야 하지만 확실한 비전이 있어야 한다. 부자가 되는 공식을 다시 한 번 요약하면, 여유자금으로 많이 오를 종목(주식, 땅), 가격이 싼 종목(주 식, 땅), 가격이 정해지지 않는 종목(주식, 땅)을 사 고 처음부터 싸게 유망한 것을 사고 많이 오를 때에 가서 판다. 부자가 되고 싶다면 이점을 잊지 말자.

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