사업을 하거나 주식과 토지를 사서 부자가 되는 사람들이 많다. 주식과 토지는 수익창출이 쉬워 저축이 가능하기 때문이다. 그렇다면 주택과 상가는 저축이 힘들까? 예금과 채권은? 필자는 신흥국이라면 몰라도 한국에서는 더 이상 저축으로는 돈 벌기는 어렵다고 생각한다. 샐러리맨 투자법 사업하지 않는 사람은 직장을 다니면서 생활한다. 월급에 따라 다르겠지만 매달 번 돈보다 쓰는 돈이 더 많을 경우 샐러 리맨들은 저축하기가 쉽지 않다. 물론 매달 쓰는 돈을 줄여 서 저축한다면 부자가 될 가능성이 전혀 없지는 않다.
그럼 부자란 어느 정도 재산을 가진 사람을 말할까? 순수한 자산 규모 100억 원을 소유한 사람을 말한다. 이러한 점에서 매달 받는 급여를 모아 부자가 될 확률은 거의 0%에 가깝다고 할 수 있다. 연봉 7,000만원 받는 사람이 나 3,000만원 받는 사람이나 연봉을 모아서 100억원을 만들 기는 불가능하다. 부자가 되기 위해서는 생활비를 쓰고 남는 돈을 어떻게 투자할 것인가가 중요한데, 만약 연봉 7,000만원 가운데 매년 3,000만원만 쓰고 4,000만원을 저축했다고 치자. 25세에 대학을 졸업하고 회사를 다녀서 퇴직하는데 걸리는 시간은 대략 잡아 25년. 대기업 평균근속년수가 17.3 년에 불과하다는 점을 고려한다면 이 또한 어렵지만 여기서는 25년 직장생활을 할 수 있다고 가정해보자. 매년 4,000만 COLUMN 샐러리맨은 어떻게 저축할 것인가?
2017 21 원 X 25년이면 10억원이다. 3,000만원을 버는 사람이 한 달 에 10만원씩을 모아 1년에 120만원을 모았다고 한다면, 25년 간 모은 돈은 3,000만원에 불과하다. 물론 투자를 어떻게 하냐에 따라 부자는 안 되더라도 어느 정도 재산형성은 가능하다. 예를 들어 이 돈으로 주식을 샀다고 해보자. 30배 오르면 9억원이 된다. 25년간 매년 4,000만원씩 모은 사람과 매년 120만원씩 모은 사람이 같은 결과를 가져온 셈이다. 여기서 중요한 것은 예금이자가 현재 1%까지 떨어졌다는 점이다. 이렇게 되면 4,000만원씩을 모아도 전혀 재산을 불리지 못할 수도 있다는 얘기가 된다.
결국 부자가 되려고 했다면 예금을 한 것부터가 잘못이라는 얘기가 된다. 그러나 주식이나 토지는 30배 오르는 것은 가능성이 있다. 3,000만원이라는 돈이 비록 적지만 주식 투자를 잘만 하면 연봉의 차이를 극복할 수 있다. 의사나 변호사와 같은 직업 을 가진 사람들은 샐러리맨 보다는 더 많은 수익을 올릴 수 있는 직업임에는 틀림이 없다. 그러나 매달 지출하는 비용이 많다면 돈은 모이지 않는다. 대기업이나 은행 등 돈을 많이 받는 사람도 마찬가지다. 씀씀이가 커서 자신의 월급을 매월 전부 쓰는 것도 모자라 마이너스 통장까지 써서 생활을 하고 있는 사람은 40대 중반이 넘어서야 후회한다. 부자가 되기 위해서는 얼마를 버느냐보다는 어떻게 투자를 할 것인가가 중요하다는 얘기다.
주식과 토지 모으기
지난 호 ‘공무원과 소작농’ 칼럼에서 보았듯 부자가 되려면 꾸준한 수입이 보장되는 직업이어야 한다. 만약에 공무원이 라면 부자가 될 가능성은 높아진다.(지난 호 공무원과 소작 농 참고) 공무원과 소작농의 칼럼에서와 언급한 투자는 어떤 투자일까? 부동산이나 주식 등 투자한 물건이 스스로 돈을 버는 시스템이다.
예를 들면 공무원이 한 푼 두푼 모아서 토지를 구입하고 그걸 소작농에게 경작하도록 해서 쌀이나 수확물을 거둬들이고 그것을 다시 재투자하는 시스템이다. 이러한 투자는 처음에는 수입이 적어 미미할지 몰라도 시간이 가면 갈수록 결과가 창대해진다. 수익이 복리로 늘어나기 때문이다. 그 이유는 처음부터 레버리지를 일으키지 않고 투자를 했기 때문이다. 이러한 투자는 주택이나 상가를 투자하는 경우도 마찬가지다. 싸게 사서 오르면 파는 경우를 반복하면 자산이 제자리를 걷고 있다는 느낌을 지울 수 없고 실제 자산이 크게 늘어나지 도 않지만, 주택이나 상가는 원래가 싸게 살 수 없고 비싸게 팔 수 없는 물건이다.
반면에 주식이나 토지를 사서 팔지 않고 모은다면 나중에는 기하급수적으로 늘어난다. 물론 주식은 유망한 주식을 사야 하고 토지는 싼 토지를 사야 한다는 전제가 있다. 유망한 주식을 알기 위해서는 흐름을 잘 파악해야 한다. 토지는 이미 미래가치가 가격에 반영된 토지보다 는 아직은 미래가치가 반영되지 않은 토지를 사야 한다. 예를 들면 공시지가보다 현저히 싼 토지와 같은 것을 말하는데, 이 경우 농지연금 등을 통해 연금을 받을 수도 있다. 이런 토지 는 계속해서 모으면 연금으로 돌아오기 때문에 개발이 꼭 되지 않아도 자산형성에는 관계가 없다.
사모으기 어려운 주택, 상가
말은 쉽지만 주택이나 상가를 사서 모으는 일은 어렵다. 세금 때문이다. “집이 100채가 있는 사람도 있는데 무슨 소리 냐”고 할지 모르지만 갭 투자를 말하는 것이다. 물론 주택을 100채 소유할 수도 있고 300채 소유할 수도 있다. 하지만 여기에는 세금에 대한 함정이 있다. 임대소득에 대한 과세가 2018년으로 유예가 됐는데 그 이유는 다주택자를 보호하려고 한 것이 아니라 실제로는 건보료 때문이다. 2,000만원이 넘어가도 임대소득 과세를 하면 괜찮다.
그러나 이렇게 되면 매년 600만원이 넘어가니 소득신고를 해야 한다. 이 순간 자녀한테서 직장의료보험으로 수혜를 보고 있던 노인들은 몇 푼 안 되는 임대소득 때문에 건보료가 직장의 료보험에서 지역의료보험으로 빠져나오게 된다. 직장의료보 험이 있는 자녀한테서 의료보험 혜택을 받고 있었는데 갑자 22 March 2017 기 연소득 600만원이 넘어가니 지역의료보험으로 빠져 나와 야 하는 상황이 생긴 것이다. 이자를 제외한 순수익으로 알고 있던 게 사실은 아니었던 것이다.
한 마디로 건보료 폭탄 을 맞게 된 것이다. 월세 50만원 받는데 건보료 30만~40만원 정도를 매달 낸다 면 어떻게 될까? 정부가 올해 6월까지 어떻게든 재산중심에서 소득중심으로 건보료를 바꿔 산정하기로 한 이유다. 더욱 이 임대소득 과세 유예에 반대하는 정당이 집권이라도 하게 된다면 내년에 임대소득에 대해 과세가 부과될 가능성도 높다.
현재 전세소득 과세는 2,000만원까지의 임대소득에 대해서 는 유예하고 있다. 그러나 내년부터는 60㎡(전용면적 18평, 약 24평형)까지만 비과세가 되고, 그 이상인 25평 이상의 아 파트는 과세대상이 된다. 재산세는 어떻게 될까?
주택은 재산세가 그리 높은 편은 아니지만 이 또한 무시할 수 없다. 10만원씩 나오는 주택이 300 채 있다면 3,000만원이 되는데 오피스텔 등과 같은 형태는 훨씬 작은 소형평수라도 아파트와 같은 주택보다 비싼 게 특징이다. 더욱이 주택이 6억원 이상 부부합산 9억원 이상은 종 합부동산세 대상에 해당된다. 그러다 보니 종부세를 피하려 고 매입임대사업자를 내는 경우가 있다. 앞으로 주택은 세금 때문에 많이 살 수 없게 된다.
취득세와 양도세도 부담도 크다. 만약에 8,800만원이 넘어 간다면 약 35%의 양도세를 내야 한다. 또 5억원이 넘어가면 40%를 내야 한다. 살 때 세금 내고 보유할 때 세금 내고 양도 세 또한 내야 한다. 그러니 계속해서 세금 때문에 돈을 벌 수 없다. 상가나 오피스텔은 취득세 자체가 더 비싸다. 보유세도 주택에 비해 훨씬 높다. 팔 때도 포괄양수도계약을 안 하면 건물분 부가세를 내야 한다. 그러니 포괄양수도계약서를 모르고 계약했다가는 세금 폭탄를 고스란히 맞아야 하는 상황이 생긴다.
토지를 사려면 농지를 사야
농지는 취득세가 약 3.4%정도 된다. 농지원부가 있는 농민이 라면 취득세가 공시지가의 1.5%만을 취득세로 낸다. 임야는 4.6%의 취득세를 내야 하는데, 공시지가 5억원쯤 되는 토지 는 40만원 정도다. 이 부분도 농민이라면 더 적게 낸다. 토지 는 농지를 사야 한다. 농지연금 때문이다. 그러나 목적이 있어야 한다. 농민이 8년 재촌 자경을 했다고 가정했을 때 4억원 정도의 양도차익이 나면 약 1억원 정도의 세금을 내야 한다.
이를 면제받을 수도 있다. 세금이 없다는 얘기다. 시골에 가서 농지를 산다는 것은 농민자격을 갖는다는 것인데, 농민이 아니고 농사를 짓지 않는다면 이행강제금이 나온다. 강제처분명령이 나오기 때 문이다. 문제는 ‘도시민이 어떻게 해서 농민이 될까?’하는 것이다. 원리는 간단하다. 나무농사를 지으면 된다. 나무농사 를 지으려면 일 년에 세 번 정도 시골에 내려가 나무를 관리 하면 된다. 그러다 일정 기간이 지나면 나무를 팔아서 돈을 벌수도 있다. 물론 이런 나무 농사는 임야가 아닌 농지에 지 어야 한다.
임야에서는 나무농사를 지어 다 자라 파내려 할 경우 산림청에 허가를 받아야 하기 때문에 아무리 내 땅이라도 못 파낼 경우도 생긴다. 주택과 상가는 노후화가 진행되면 재건축을 해야 하지만 농지는 관리가 용이하다. 주택과 상가를 샀는데 재건축, 재개발이 안 되는 동네라면 더더욱 힘들다. 아파트 층수가 높아서 상업용지로 된 상가는 용적 때문에 더욱 어렵다. 이를 대비해서 재건축이나 재개발이 되는 곳을 사야 하는데 그런 곳은 서울뿐이다.
지방이 일부 있기는 하지만 지방은 향후 인구가 줄었을 경우 애물단지로 남기 쉽기 때문에 투자했다가 빈 집으로 남아 있을 가능성이 높다. 수도권에는 재개발, 재건축이 진행되는 곳이 성남시 일부가 있긴 하나 일부구역이 해제됐고 나중까지 간다는 보장도 없다. 인천도 초창기에는 만수동과 같은 지역이 재개발 되었으 나 지금은 앞을 내다보기 어려운 상황이다. 그 이유는 사업성 때문이다.
서울에서 재개발이 되는 지역은 장위뉴타운, 왕십리뉴타운, 길음뉴타운, 은평뉴타운이 있고 재건축으로는 개포주공, 잠실주공 등이 있다.
서울은 되고 수도권은 안 되는 이유는 바로 분양가이다. 은평뉴타운이 속한 은평구는 아파트 평균가 격이 1,309만원이다. 이 정도는 되어야 재개발이 된다는 얘기다. 그 이유는 뉴타운이 속한 성북구, 성동구 등의 아파트 평균가격이 각각 1,315만원 1,792만원으로 은평구보다 높기 때문이다. 그러니 아파트 평균가격이 1,309만원이 안 되는 지역은 현재로서는 재개발에 대한 희망이 없다고 봐야 한다. 향후 금천구와 같은 곳이 재개발이 된다면 관심을 가져 봐도 좋지만, 현재로선 은평뉴타운 정도만을 재개발 마지노선으로 보면 된다. 그러니 수도권 재개발이 힘든 것이다.
토지는 불이 나도 토지
재건축 지역은 재개발지역보다 아파트 평균가격이 더 높다. 좁은 구역을 높은 분양가로 메꾸지 않으면 개발되기 힘들기 때문이다. 여기서 재개발과 재건축의 차이부터 살펴보자. 우 선 재개발은 정부의 돈이 투입되는 사업이다. 주민 복지나 주거환경개선을 위해 사업성이 조금 떨어지더라도 정부가 돈 을 지원하는 것이 재개발이다. 반면에 재건축은 순수하게 노 후화돼 건축을 새로 지어야 하는 것을 말한다. 당연히 재건축 아파트 평균가가 더 높다. 만약에 주택을 사서 자산을 모으려 한다면 재건축이나 재개발지역은 가격이 맞지 않다.
돈 모으기가 힘들면 갭 투자를 하면 되지 않느냐고 할 수도 있는데 사실은 갭 투자를 한다고 해도 돈이 많이 들어간다. 그러니 갭 투자는 주로 수도권 소형 아파트가 될 수밖에 없다. 만약 일본처럼 2기 신도시가 무너지는 일이 생긴다면 이 또 한 공실문제로 이어지기 때문에 충분한 고민이 필요하다. 상가 또한 주택과 마찬가지로 노후화가 되면 쓸모가 없어진다.
서울의 강남역, 신촌, 홍대, 건대, 명동처럼 5대 상권이나 가로수길, 세로수길 등등 상권이 활성화된 곳이 아니라면 재건축을 할 수 없기 때문이다. 상권의 변화도 심하다. 만약에 인근에 대기업이 백화점이나 대형쇼핑몰을 짓는다면 인근상권은 한 마디로 초토화되고 만다. 소비자의 마음은 수시로 변하기 때문이다. 현재 상권이 좋아서 상가를 샀다고 해도 상권이 변하게 되면 공실이 쌓이고 월세를 낮춰도 한번 죽은 상권을 되살리기는 어렵다.
더 큰 문제는 세입자다. 전세로 갭 투자를 한 경우 유동성이 큰 것이 주택인데 인근에 주택 공급이 늘어난다면 역전세난이 올 수도 있다. 올라서 팔아야 하는데 당장 발등에 떨어진 불이다 보니 오히려 낮춰서 팔아야 하는 상황도 생긴다. 여기에 월세를 안 내는 세입자, 월세 밀려서 내는 세입자, 까탈스럽게 요구사항이 많은 세입자 등 별의별 세입자가 있다. 전월세 들고 나면서 발생되는 부동산소개비를 비롯한 거래 비용도 만만치 않다. 이에 비해 토지나 주식은 이러한 비용이 전혀 들어가지 않는다.
물론 많이 오를 토지나 앞으로 탄탄 하게 갈 주식에 관한 내용은 이 챕터에서 다루지 않는다. 이번 호에서는 사 모으는 것에 대해 어떤 것이 유리한지에 대해서만 비교할 뿐이다. 다시 본론으로 돌아가서, 토지는 불이 나도 토지다. 임야에 불이 나서 나무가 죄다 없어지면 나라에서 공짜로 나무 심어준다. 주식은 어차피 불이 날리도 없 다. 세입자도 없으니 수리해 달라고 전화 올 일도 없다.
주식과 토지에 투자하면서 묵묵히 일해야
주택과 상가는 싸게 사서 비싸게 팔 수 없는 물건이다. 물론 강남의 2000년대 초반에 재건축 아파트 1억에 사서 현재 14 억원 을 호가하는 아파트가 있긴 하지만 그래봐야 14배다. 토지 중에는 1,000배 오른 토지가 존재하고 주식은 100배 오른 주식이 있다.
2000년대 초반에 네이버 주식을 1억 주고 샀으면 지금은 100억원을 줘야 한다. 해외로 눈을 돌려보면 그런 주식은 허다하다. 하지만 주택과 상가로서는 아예 불가능하다는 것이다. 합정동의 빌라를 2억 전세 끼고 2억5,000만원에 5,000만원 실투 자금 들여서 샀는데 10년 후에는 5,000만원이 100억원까지 오를 것이라고는 아무도 생각하지 않을 것이다. 그런 생각을 하고 있다면 아마도 제 정신이 아닐 것이다.
그러나 주식과
토지는 불가능하지 않다.
강남 아파트와 꼬마빌딩은 주택과 상가를 사고팔기를 반복
해 사는 것이 아니라 주식과 토지를 사 모았다가 그것이 100배 올라서 팔았을 때 사는 것이다. 여기서 가장 중요한 것은
첫째 월급을 가지고 생활비를 쓰고 매월 일정액 이상을 저축
할 수 있어야 하고, 둘째 남는 저축을 예금하지 주택과 상가
에 하지 않으며, 셋째 주식과 토지에
묻어두고 묵묵히 자신의 직장생활
을 해야 한다. 이것이 주택과 상가를 사고팔고 무한 반복하는 사람보
다 훨씬 평소에 골치 아프지 않으면
서 부자가 될 확률은 높다.
