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칼럼

<조던 칼럼> 재태크로 성공하기


바야흐로 재테크 시대다. 은행에 넣어놔도 금리가 턱없이 낮은 탓에 모두가 재테크에 열을 올린다. 그렇다고 모두가 성공할 수 있을까? 아니다. 오히려 재테크를 하다 실패하는 사람이 더 많다. 재테크를 양날의 검과 같다고 말하는 이유다. 그렇다면 재테크를 하는 대상 중에서 가장 위험도가 높은 것은 무엇일까? 이런 질문을 받으면 보통은 주식을 떠올리기 마련이다. 


주식은 가격변동이 심하고 자칫 잘못하면 휴지조각이 되기 때문이다. 주식은 미수거래를 할 수 있지만 연장이 안 되고 시간이 짧기 때문에 오를 것으로 예상하고 주식을 미수거래 했다가 주가가 떨어지게 되면 강제매매를 당하게 된다. 손실이 확정되는 것이다. 그렇다면 부동산은 어떨까? 부동산은 없어질 일도 없고 대출을 받아 구입했다고 해도 이자만 잘 납부하면 장기로 가져갈 수 있어 가격이 오를 때까지 기다렸다가 팔면 수익을 올릴 수 있다.


레버리지(대출) 이용의 위험성


부동산도 위험성이 있다. 대출을 끼고 산 빌라라든가 아파트, 그리고 상가가 공실이 날 때다. 주식은 팔리기라도 하니 손실이 적지만 부동산은 매달 공실이 나게 되면 이자를 부담해야 하기 때문에 감당할 수 없게 되면 경매로 넘겨야 하는 상황이 된다. 이것도 손실의 확정이다. 과거 재개발이 활황일 때 이야기이다. 수도권에 한 부동산 중개업자가 2008 년도 금융위기가 오기 전 재개발이 활황인 것을 보고 수도권에 1억6,000만원을 주고 빌라를 구입했다. 


구입 시에 2억원의 업계약서를 쓴 이 업자는 1억2,000만원 대출을 받았고 4,000만원에 전세를 놨다. 실제로 자기가 투자한 돈은 한 푼도 없었다. 그렇게 10채의 집을 소유한 그는 매달 600만원(한 채당 60만원 정도)의 이자를 감당해야 했다. 여기에 생활비 400만원을 써야 하니 월 평균 지출되는 돈이 약 1,000만원이나 됐다. 그는 부동산을 구입할 때 2억원짜리 업계약서를 썼으니 몇 달 안에 그 부동 산이 2억원 정도에 팔릴 거라고 생각했다. 그러다 금융위기가 닥쳤다. 어쩔 수 없이 소유한 주택 모두를 경매로 넘어갔 고 결국 그는 파산 해야 했다. 감당할 수 없는 이자를 내면서 단기차익을 거두려다가 손실이 확정된 경우다. 부동산도 주식도 손해를 보는 경우를 정리해보면 레버리지(대출)를 이용 했을 때 손해를 보는 경우가 대부분이다. 원금이 아니라 대출까지 갚아야 하다 보니 결국은 큰 손해로 이어지는 것이다.


위험성에도 재테크를 할 수밖에 없는 이유


반대로 생각해 보자. 평범한 회사원이 돈을 벌어 일정액을 생활비로 쓰고 남는 돈을 모아 예금을 한 경우인데 이 사람은 앞에 언급한 사례와 같이 실패할까? 아니다. 그 이유는 레버리지를 이용하지 않았기 때문이다. 그렇다고 돈을 버는 것도 아니다. 오히려 손해를 보고 있다. 예금을 해봐야 이자가 얼마 안 되서 노후를 준비를 할 수 없기 때문이다. 


가령 25세에 취직해서 50세에 명예퇴직을 당했다. 그런데 수명이 길어 지면서 평균수명이 100살 가까이 된 상황에서 월 최소생활비로 150만원을 쓴다고 과정 했을 때 25세부터 50세까지 25 년간 벌어서 100세까지 50년간 200만원씩 쓰려면 월 평균 400만원 정도는 모아야 한다. 그런데 우리 현실에서 이런 일은 결코 쉽지 않다. 아니 불가능하다는 말이 맞다. 그래서 사람들이 재테크에 열을 올리는 것이다. 그렇다고 재테크를 할 때 레버리지를 이용하게 되면 큰 손해로 이어지기 쉽다. 그렇다면 실패하지 않은 재테크는 어떤 걸 말할까? 간단히 말해서 레버리지를 이용하지 않는 재테크다. 그냥 모으는 재테크, 생활비를 쓰고 남는 돈을 가 지고 주식을 사되 레버리지를 이용하지 않는 재테크는 실패 하지 않는다.


우량주를 사고 묻어라


주식을 하는데 있어 잡주를 샀는데 상장폐지가 되면 손실이다. 따라서 상장폐지가 될 확률이 낮은 우량주를 사야 한다. 우량주는 앞으로 오를 종목이다. 다만 국내 대기업은 대체로 우량주와 거리가 멀다는 점을 명심해야 한다. 철강이라든가 조선 분야는 이미 중국에 뒤쳐졌고 자동차는 향후 자율주행차와 전기차 시대가 오면 대책이 서지 않는다. 지난 70년대 박정희 시대에 성장한 국내 대기업은 21세기에 맞는 새로운 성장동력을 찾지 못하고 있는 게 현실이다. 


그러니 차라리 외국 유망기업을 사라고 필자는 말하고 싶다. 주식은 구입한 금액보다 낮은 금액으로 팔면 손해를 보게 된다. 그러니 우량주를 산 다음에는 묻어둬야 한다. 우량주는 비쌀 거라 고 생각하겠지만 삼성전자 주식이 한 주당 200만원 정도 된 다는 점을 감안해 1/10로 액면분할 한다면 조삼모사와 같다. 미국 대부분의 기업들은 1,000달러가 되면 1/10로 액면분할 해서 100달러로 만든다. 거래가 잘 이뤄져서 다시 주가가 오르도록 만드는 것이다. 이렇게 본다면 결코 비싼 게 아니다. 우량주를 산 다음에 팔지 않고 있으면 손실도 나지 않는다.




주식과 토지를 예금처럼 적립하라


다시 부동산을 생각해보자. 남들과 똑같이 생활비를 쓰고 남는 돈을 저축한다고 과정 했을 때  레버리지를 이용하지 않고 살 수 있는 물건이 없다. 주택만 해도 웬만한 물건은 3억원 이상이고 상가는 쓸 만한 물건이 대략 4억원 이상이다. 그러니 레버리지를 이용하지 않고는 도저히 살 수가 없다. 우리 나라 가계부채가 오르는 이유다. 이 경우 토지로 눈을 돌려 보자. 토지는 10억원에서 100억원이지만 자투리땅이나 쪼가리땅은 몇백만원 짜리도 있고 심지어 몇십만원짜리 땅도 있다. 이런 땅들은 사 모으면 훌륭한 재테크가 된다. 가령 쓰고 남은 돈을 가지고 1,000만원이 모이며 자투리 농지를 사서 소작농에게 맡기고 거기서 나오는 소출과 다시 생활비를 모아서 땅을 사는 것이다. 


저축을 땅으로 하는 것인데 이런 투자는 실패할 확률이 거의 없다. 물론 농사를 지을만한 땅은 몇 천 만원은 주고 사야 소작을 줄 수 있지만 그래봐야 상가, 주택보다 싸니 레버리지를 이용하지 않고도 살 수 있다. 게다가 토지는 20년 정도를 봤을 때 평균 공시지가가 4배 정 도 오르기 때문에 운이 좋아서 더 많이 오른다면 성공한 재테크가 되는 셈이다. 주택이나 상가는 오래 묻어둔다고 해도 많이 오르기가 힘들고 근본적으로 사 모을 수 있는 품목도 아니다. 더욱이 오래되면 감가상각이 발생하고 끊임없이 수리비가 들어가 종국에는 재건축을 해야 하는 상황도 생긴다. 


그러니 재건축이 안 되는 사업성이 안 나오는 지역은 종국에는 손실의 확정이다. 만약 다른 사람에게 넘길 수 없다면 그것은 매월 받는 월세를 내 주택, 상가의 값어치에서 뽑아먹고 있다고 생각하면 된다. 그러니 안전한 재테크를 하려면 생활비를 쓰고 남는 돈을 은행에 맡기지 않고 토지에 맡기는 것이 좋다. 정리해보면 레버리지를 이용하지 않고 우량주와 토지를 꾸준히 모은다면 그것이 나의 노후를 지켜주는 검이 될 것이 분명하다.


MeCONOMY magazine April 2017

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