주택·상가는 재건축·재개발 할 수 없다면 소비재와 다를 바 없다. 20층 정도 되는 아파트가 재건축이 안 된다면 집을 가진 사람에게는 다소 불편해진다. 부동산 재건축, 재개발은 무엇으로 할까. 바로 용적률이다. 용적률이란 5층 아파트가 오래되면 15층 아파트로 재건축되는 것으로, 10층만큼 일반분양을 해서 아파트 재건축 비용을 보존한다. 만약 용적률이 안 나온다면 리모델링을 할 수밖에 없다. 15층을 다시 15층으로 구조만 바꿔 리모델링하는 것인데 문제는 리모델링 비용인 만만치 않다는 점이다. 그러다보니 자금이 부족하면 아파트는 낡아 버린 채로 방치되고 만다.

여기에는 가격이라는 변수가 하나가 더 있다. 평당 가격이 1,500만원인 15층 아파트가 3,000만원으로 올랐다면, 기존 아파트를 부수고 다시 15층 아파트를 지어도 1,500만원이 남아, 일반분양이 없어도 재건축할 수 있다. 이처럼 재건축·재개발은 용적률과 가격으로 한다. 그런데 조합원들의 자금 조달능력이 부족하거나 집값이 오르지 않는 지역이라면 난감해진다. 단독주택을 선호하는 외국과는 달리 우리나라는 아파트 공화국이라 불릴 만큼 아파트가 많기 때문이다. 한때 비슷한 고민을 하고 있던 홍콩은 한동안 이에 대한 해 답을 제시하지 못한 채, 구룡성채와 같은 슬럼가가 확산된 적이 있다.

 재개발·재건축 가능성↓, 슬럼화 가능성↑

우리나라에서는 재건축, 재개발되는 지역은 얼마나 많을까? 당장 떠오르는 것은 광명시의 철산동이다. 하지만 철산동은 5층 정도의 아파트를 재건축하는 저층 재건축이 이루어지고 있다. 반면, 분당에서는 리모델링을 하고 있다. 20층짜리를 20층으로 말이다. 그러나 리모델링이 생각보다 원활하게 진행되진 않는다. 중층 재건축이 활발한 지역은 서울의 강남. 강남구는 아파트 평균가격이 3,500만원에 달해 은마, 압구정 현대, 잠실주공 5단지 재건축 얘기가 끊임없이 나오고 있다. 

집값이 낮은 지역은 중층 재건축을 하기가 힘들다. 그러다보니 강남3구를 제외한 다른 지역들은 홍콩처럼 슬럼화될 가능성이 충분히 존재한다. 그나마 홍콩은 땅이 좁아 달리 갈곳이 없기 때문에 공실이 나지 않지만 우리나라는 홍콩에 비해 땅도 넓고 집값도 싼편이다. 실 예로 홍콩은 32평이 150억하는 나라다. 

재개발까지 실패하면 건설경기 빙하기 돌입

다음으로 재개발의 경우를 보자. 2000년대 초반에 아파트 가격이 낮을 때 인천 만수동에서 재개발을 했었다. 이후 2008년 금융위기 이후 인천의 재개발 구역이 128군데로 늘어났지만 제대로 진행되는 곳이 한 곳도 없다. 인천조차 재개발이 쉽지 않았다. 분양권 시장이 하향세를 타는 추세인데다 초과이익 환수제가 부활하면서 재건축 시장도 얼어 붙었기 때문이다. 건설사 입장에선 기댈 수 있는 구석이 재개발뿐이다. 하지만 만약 분양에 실패한다면, 또는 분양을 했는데 일반분양분이 막대하게 미분양이 난다거나 하는 상황이 생기면 어려움에 처하게 된다. 재개발도 힘들어지는 건 마찬가지다. 이렇게 되면 건설경기 빙하기시대로 돌입하게 된다.

재개발·재건축, 서울 일부분 빼고는 힘들어

그럼 빌라를 사야 할까. 재건축·재개발 때문이다. 그러나 현실적으로 서울 지역 이외에 재건축·재개발이 힘들다면 이 빌라들은 과연  가능해지기는 할까. 아파트를 사는 건 재건축·재개발이 가능하기 때문이다. 그러나 중층이라면 서울의 강남 3구 빼고는 거의 재건축이 힘들다고 보면 된다. 리모델링도 서울의 한강변, 목동과 분당 정도 외에는 어렵다.  이외의 아파트, 빌라 등 주택은 모두 소비재가 될 수밖에 없다. 갭투자 월세로도 집값 회수가 불가능하다. 그래도 다행인 것은 20년된 아파트가 재 건축이 되기까진 20년가량 남아있으니 그전에 팔면 된다. 

그렇다면 상가는 어떠한가? 상가는 20층으로 지을 수는 있는데 5층 정도로 지은 것 빼고는 대부분의 용적률에 대해 수익을 얻었으니 서울대로변 빌딩과 5대 상권(강남·홍대·건대입구·신촌·명동) 빼고는 재건축이 불가능하다. 경기, 인천을 비롯한 대부분의 지방은 상권의 재건축이 현재는 불가능한 상태이다. 이러한 지역상권은 향후 20년 정도가 지나면 재건축을 하지 못하게 된다. 슬럼화 되기 때문이다. 슬럼화가 되면 상권은 바뀌고, 결국 공실이 된다. 하지만 이것도 걱정할 필요는 없다. 20년 된 상가도 다시 20년이 지나야 재건축에 관한 얘기가 나올 것이기 때문이다.

영원할 것 같던 부동산 공식 깨진다

여기서 우리가 생각해봐야 할 것이 있다. 주택, 상가로 대변되는 ‘부동산이 영원한 것인가’에 대한 근본적인 의문이다. 그동안 부동산에 투자했던 사람들은 신흥국에서 선진국으로 진입하는 과정에서 돈을 벌었다. 그러나 현재는 선진국도 그렇다고 신흥국도 아니다. 아니, 선진국에 가깝다. 때문에 부동산의 공식이 영원할 것이라 생각하면 큰 착각이다. 재건축이 안 되면 슬럼이 되고 슬럼화가 된 건물은 자식에게 대물림이 된다고 해도 재화가 될 수 없다. 지금보다 인구가 현재보다 늘어난다면 고쳐서라도 사용하겠지만 현재 우리나라 인구는 계속해서 줄어들고 있다. 

부동산은 지대라 했다. 토지였기 때문이다. 토지는 농업에서 영원한 생산요소다. 농작물이 끊임없이 나오기 때문이다. 지금껏 대물림이 지금했던 이유다. 그러나 우리가 가지고 있는 주택과 상가는 영원하지 않다. 앞으로 20년 정도의 기한이 남아있을 뿐이다. 그 그 기한이 다가오기 전에 팔거나 아니면 재건축이 가능한 서울의 요지로 갈아타야 한다. 서울의 부동산이 매력적이라고 보는 이유다. 역세권이나 강남등은 더욱 그렇다. 차별화되면서 빨대효과를 보일 것이기에.

재생될 수 없는 것은 소비재와 같다

서울 강남이나 역세권 등에 위치한 건물은 재개발·재건축이 가능하기 때문에 대를 이어 간다하더라도 슬럼화될 가능성이 거의 없다. 주식은 더 괜찮다. 100년 이상된 기업도 있고 그러한 기업들은 끊임없이 재생되고 있다. 물론 이들 중에서도 망하는 기업은 있다. 레버리지를 이용하지 않았다면 크게 위험할 일도 없다. 그 이유는 지금까지 투자한 돈 외에 쓰지도 않은 레버리지까지 책임질 일은 없기 때문이다.

그런 면에서 상가, 주택은 레버리지를 크게 일으키는 상품인만큼 위험성이 늘 존재한다. 우량한 물건은 최소 3억원 정도는 투입되어야 하는데 공실과 슬럼화가 되면 월세는 커녕 이자와 원금을 동시에 갚아야 하는 부담 때문에 쉽지 않다. 주택이든 상가든 간에 재생되지 못하는 물건은 언젠가는 버려지는 소비재라는 사실을 잊지 말자.

 MeCONOMY magazine May 2017