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칼럼

<조던 칼럼> 레버리지의 위험성


보통 우리는 대출도 자산이라고 말한다. 그러나 이는 포장된 말에 불과하다. 대출은 정확히 말하면 빚이다. 많은 사람이 주택과 상가 같은 부동산을 살 때 대출을 끼고 사는 경우가 많은데 그 이유는 가격이 비싸기 때문이다. 서울 아파트 평균가격은 32평 기준으로 5억원이다. 가장 비싸다는 강남은 평당 평균가가 3,483만원으로 강북지역의 1,078만원 보다 월등히 높다. 그런데 부동산시장에서는 주택과 상가에 투자를 하고 나면 발을 뻗고 잘 수가 없다는 말이 있다. 그 이유는 가격이 높아서 대부분이 여유자금이 아닌 갭 투자를 하기 때문이다. 


상가 역시 마찬가지인데 적게는 3억원이 넘어가다 보니 결국엔 갭 투자를 선택하게 된다. 예를 들어 3억원짜리 상가를 80% 대출(2억4,000만원) 받고, 4,000만원은 세입자 보증금으로 충당했다고 치자. 취등록세와 남는 비용만 들어간다고 전제할 때 대출 받은 2억4,000만원과 세입자 보증금 4,000만원은 갚을 수 있을 것인가 걱정이 될 수밖에 없다.


3억원을 매월 100만원씩 갚는다고 과정해 보자. 개월 수로 치면 약 300개월이 걸리고 연수로 치면 무려 25년이나 걸린다. 하나만 사서는 부자가 될 수 없으니 10개쯤 샀다고 치자. 이렇게 되면 약 250년을 대출 갚는 데 소비해야 한다. 문제는 내가 산 주택이나 상가가 공실로 남아 있는 경우다. 또는 세입자가 돈을 안 내서 은행에서 빌린 돈을 갚지 못하거나 KB 시세나 주변부동산의 가격이 떨어지고 있다는 소식을 들었다고 가정해보자. 어지간한 강심장이 아닌 이상 편안히 발을 뻗고 잠자기는 애초에 포기해야 한다.


애초 레버리지 일으키지 말아야


이 모든 것의 원인은 레버리지 때문이다. 갚지도 못할 돈을 빌리고 시세가 상승하면 겨우 생활비를 쓰는 구조를 만들어가는 그런 위태한 생활을 만든 것부터가 잘못이다. 필자는 상가와 주택으로 재테크를 해왔으며 팔아야 할 것이 대부분이다. 그래서 공실이 나거나 월세가 밀리거나 시세가 하락했다는 소문이 들리면 불면증이 생긴다. 그렇다면 주식과 토지는 어떨까?


물론 주식과 토지도 빚을 많이 지고 투자를 한다면 잠이 올리 없다. 주식으로 잠이 오지 않는다는 것은 장기투자가 아닌 단기투자를 했다는 의미다. 돈을 빌려서 주식에 투자를 했는데 떨어졌으니 잠이 오겠는가. 또 3억원이상의 토지를 약 80%의 빚을 내서 샀다고 했을 때 생각했던 것처럼 팔리면 다행인데 안 팔릴 경우 잠이 안 온다. 그러니 주식은 꼭 여유자금을 가지고 해야 한다. 발을 뻗고 잠을 자려면 여유자금으로 주식에 투자해야 한다는 건 진리다.


그렇다면 토지는 어떨까?


3억원 이상의 토지가 아닌 농지연금 토지는 5,000만원이면 충분하다. 80% 대출을 받게 되면 4,000만원 정도 대출받으면 매달 10만원 내외의 이자가 나오기 때문에 부담도 적다. 농지연금 용도라면 1억원을 넘겨서 살 필요 또한 없다. 게다가 쪼가리땅을 사서 모으는 식으로 투자를 한다면 쓸모없는 땅을 몇백 만원에 낙찰 받을 수 있어 굳이 대출을 받을 필요도 없다. 여유자금으로 돈이 생길 때마다 하나씩 모으면 되기 때문이다.


 MeCONOMY magazine June 2017

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