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칼럼

<조던 칼럼> 왜 강남의 아파트는 비쌀까?



정부가 지난 8.2대책으로 세금·대출·청약에 전방위 규제를 가했다며 이를 ‘3중 자물쇠’에 빗댄 조선일보의 기사에서 고종완 한국자산관리연구원장은 “서울에서는 사실상 집을 사지 말라는 경고메시지 같다”고 지적했다. 또 심교언 건국대 교수는 “정부가 과열된 서울 집값을 잡는 대신 투자 수요를 경기도 등 수도권으로 유도, 부동산 경기를 어느정도 살리겠다는 의도가 있는 것 같다”면서 “광교·판교·하남 등 서울 강남지역과 가까운 지역의 집값이 강세를 보일 것”이라고 전망했다.


엄밀히 말하면 필자는 이 전문가들의 의견에 동의하지 않는다. 집을 사는 것이 투기로 사는 것 같지만 그렇지 않다. 집은 항상 자기 동네를 산다. 2012년경 인천 송도국제도시에 한창 하우스푸어가 넘쳐날 때였다. 인천 송도는 GCF(녹색기후기금)을 유치했다. GCF는 2020년부터 매년 1,000억 달러의 기금을 조성할 예정인 초대형 국제기구다. 당시 날짜가 2012년 10월20일이다. 언론에서는 이일이 있은 후 얼마 안 있어서 그래픽으로 뉴스를 발표한 적이 있다. 뉴스의 논제는 ‘녹색기후기금이 유치되고 어떤 사람들이 청약을 했는가?’였다. 녹색기후기금 유치전에는 청약자 중 95%가 인천사람이었다. 외지 사람은 5%였다. 녹색기후기금 유치 후에는 어땠을까. 청약자 90%가 인천사람 외지인은 10%였다.


필자는 이것에 대해 인천 송도라는 괜찮은 지역(인천에서는 최고의 입지)임에도 불구하고 여기는 인천 사람들만 산다는 것으로 해석한다. 외지인은 안 산다는 얘기다. 이에 서부라인이 무너졌다고 평가하고 싶다. 서부라인이라 하면 인천·고양·김포를 잇는 서쪽의 도시들을 말한다. 무너진 이유는 대규모 신도시 개발 때문이다. 신도시가 지어지니 공급이 많아졌다. 그런데 누가 신도시의 아파트를 살까? 인천이면 인천에 구도심에 사는 사람들이 새 아파트를 선호해서 산다는 것이다.


신도시, 구도심 동네사람이 산다


그런데 신도시 건설은 그야말로 공급폭탄이다. 공급폭탄이 떨어지고 구도심에 사는 사람은 자신의 집을 팔아야 새 아파트 즉 신도시로 이사갈 수 있다. 그런데 구도심의 아파트는 누가 그 물량을 받아주나? 당연히 받을 사람이 없다. 구도심 아파트 물량 또한 신도시 아파트 입주 시점에 한마디로 쏟아져 나온다. 그러니 구도심은 망하고 신도시도 전세가 떨어지며입주를 못하게 되면서 마이너스 프리미엄이 붙게 된다.


이것이 의미하는 바는 동네사람들이 신도시 아파트, 새아파트를 산다는 사실이다. 강북의 경희궁자이 아파트가 32평이 8억5천만원에 분양을 했고 지금은 12억원을 호가하는 것으로 안다. 그 주변에서 부동산을 하는 사장님이 했던 얘기가 생각난다. 강남 아줌마가 자기 업소에 왔었다고 한다. 얼마냐고 묻길래 32평이 10억이 넘는다고 하니 한다는 얘기가 이렇다. “아니 왜 이렇게 비싸? 돈 조금 더 모아서 강남의 아파트 사야겠네” 그리고 갔단다.


강남사람들도 마찬가지다. 자신의 동네를 자신들이 사는 것이다. 오히려 강남에 대한 자부심이 가득하다. 강남을 묶어놓으면 강남 사람들이 동탄이나 김포한강이나 송도에 가서 아파트를 산다는 발상은 참으로 무지몽매한 발상같다.


10억원이 넘는 주택을 강북이나 경기권에 살고 있는 사람이 사는 것이 당연한 일인가?. 원래 강남에 살고 있다는 것은 직업·돈 등이 많은 사람들이란 얘기다. 그러다 보니 학군이 좋고 교통이 좋다. 당연히 아파트 값은 비싸다. 강남에 사는 것만으로 일정 자부심을 느낀다. 그러니 10억원이 넘는 주택을 사는 구매수요자가 강남에 사는 것은 당연하고, 동네를 자신들이 필요 이상으로 사랑하는 것은 전국 어디나 마찬가지라는 것이다.


자신의 속해있는 집단에 쏠리는 인간의 속성


호모 사피엔스가 왜 이 세상의 지배자가 되었는가? 예전에는 호모 사피엔스와 더불어 네안데르탈인 등 원시 인류가 있었다. 그런데 그 원시인류 중에서 ‘호모 사피엔스가 원시 인류를 물리치고 세상을 지배했는가?’라는 것이다. 오히려 뇌가 크고, 근육이나 민첩성 등이 월등했던 네안데르탈인이 호모 사피엔스에게 멸종당했을까. 그것은 호모 사피엔스가 협력을 하기 때문이다. 네안데르탈인은 주로 혼자 다녔고 호모 사파엔스는 여러 명이 몰려 다녔다. 그러니 아무리 신체적 능력이 뛰어났다고 하더라도 네안데르탈인은 호모사피엔스의 집단적인 힘과 지혜에 무릎을 꿇을 수밖에 없었다.


원숭이는 다른 원숭이의 이를 잡아준다. 실제 이를 잡아주는 행위는 솔직히 30분이면 끝난다고 한다. 이 행위를 5시간 이상 반복한다고 한다. 그 이유는 ‘나는 네 편이다’라는 것 때문이라고 한다. 호모 사피엔스는 자신의 주변을 사랑하지 않으면 죽는다는 것이 살아남은 호모사피엔스의 뇌리에 박혀 유전되어 왔다. 그런 유전자만이 살아남았다.


그래서 우리는 주변의 것을 과도하게 사랑한다. 월드컵을 하더라도 한국과 독일과 붙으면 누가 보아도 독일이 강한데 한국 이기라고 목이 터져라 외치고 거기다 돈까지 거는 것 아니겠는가? 이성을 가진 펀드매니져는 다를까? 아니다. 세계의 주식 시가총액은 700조 달러 정도 된다. 그중 미국의 NYSE와 나스닥을 합치면 40%, 유럽이 30%, 일본이 10%, 중국이 9% 그리고 한국은 1.8%정도 된다. 그래서 분산투자를 한다고 하면 시가총액에 맞도록 투자의 종목을 정하는 것이다. 그러니 미국에 40%, 유럽에 30% 이런 식으로 분산투자를 해야 한다. 그런데 우리나라의 펀드매니져는 98% 가량을 우리나라에서 운용한다. 물론 여러 가지 제약이 있을 것이다. 펀드를 어떻게 모았느냐에 대한 목적에 따라 다르다. 그래도 너무 과도하다.


그렇다면 우리나라만 이런가? 아니다. 미국도 98%, 일본도 98% 이 비율은 어느 나라 펀드매니져나 대동소이하다. 부동산도 동네 사듯이 주식도 자기나라 주식을 산다. 과도하게 자신이 속해있는 집단에 쏠리는 것이 인간의 속성이다. 그러니 지금 부동산정책에 있어서 강남을 묶으면 경기권으로 사람들이 빠져 나갈 것이란 예상은 틀렸다고 본다. 경기권이 만약 오른다면 강남 사람들이 사서가 아니라 경기권에 있는 사람들이 사서 오른다는 것이다. 그러나 부동산을 움직이는 자금이 강남에 압도적으로 많으니 경기권에 부동산 폭등이 일어날 확률은 적다. . M이코노미매거진 11월호에 실린 기사입니다.



MeCONOMY magazine November 2017



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