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부동산


[ 모 르 면 손 해 ] ‘역전세난’에 보증금 반환 걱정되는 세입자라면...

 

[M이코노미 김선재 기자] 지난해 9·13 부동산 대책 발표 이후 부동산 거래 급감 및 그에 따른 시장 침체와 시장 안정을 위한 입주 물량 공급으로 ‘깡통주택’, ‘역전세난’으로 인한 피해가 커지고 있다. ‘깡통주택’이란 주택을 팔아도 주택담보대출금과 전세보증금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. ‘역전세난’은 전세 물량은 늘었지만, 수요가 줄어 거래가 잘 안 되는 현상을 일컫는다. 정부의 부동산시장 규제 및 대출 죄기가 올해도 이어질 것으로 보이는 가운데, 전세보증금을 돌려받지 못할 것을 우려한 세입자들의 ‘전세보증금 반환 보증’ 가입 건수도 늘고 있다. 요즘과 같은 전세가 하락기, 세입자가 반드시 알아야 할 ‘반환보증’에 대해 알아봤다.

 

※ 금융감독원 자료를 바탕으로 작성됐습니다.

 

한국감정원에 따르면 지난해 주택 전세가는 주택 1.8%, 아파트 2.9% 하락하면서 2017년 대비 하락세로 전환 했다. 실수요가 많은 지역은 매매시장의 관망세가 유지되고이에 대한 반사효과로 전세수요 일부가 증가할 것으로 전망 되지만, 입주 물량 증가로 전세 공급이 대거 이뤄지면서 전국적인 전세가 하락 흐름은 올해도 이어질 것으로 전망된다. 채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원 원장은 지난달 10일 한국감정원 서울사무소에서 열린 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’ 언론 브리핑에서 “전반적으로 서울 지역의 임차인들은 인근 입주 물량 증가 지역으로 분산되고, 일부 수도권 외곽 및 지방권 지역은 일시적 공급 집중으로 인한 미입주로 가격 하락이 예상되는 등 2019년 전국 주택전세가 는 2.4% 하락할 것으로 전망된다”고 말했다.


전세가 하락 속 입주 물량 증가는 ‘깡통주택’, ‘역전세난’에 대한 우려를 키운다. 지지옥션에 따르면 임차인들이 전세보증금을 돌려받기 위한 경매 신청 건수는 2016년 153건, 2017년 141건에서 지난해 221건으로 급증했다. 지난해 기준 전년 대비 58% 증가한 것이다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 사고 건수는 2016년 27건, 2017년 33건에서 지난해(1~11월) 316건으로 10배 가까이 늘었다. 또한 HUG의 전세보증금 반환보증 가입 건수도 2016년 2만4,460건, 2017년 4만3,918건, 2018년 8만9,350건으로 증가하는 추세다. 전세 계약이 끝난 후 이사를 계획하고 있는 세입자라면 ‘전세보증금 반환보증’ 가입으로 전세보증금 미반환에 대비하는 것이 좋다.

 

전세자금대출 보증서 보장 범위 반드시 확인

 

사례 #1) 직장인 A씨는 얼마 전 전세 계약이 종료됐음에도 임대임(집주인)이 보증금(2억원)을 돌려주지 않아 어떻게 해야 할지 고민이 깊다. 곧 학교에 입학하는 아들이 있어 이사를 가야 하기 때문이다. 그러던 중 2년 전 전세자금대출을 받을 때 보증에 가입한 사실이 기억나 은행과 보증기관에 전화를 해보니, 해당 보증서는 은행에 대한 대출금(1억6,000만원)만 일시적으로 대신 상환해주는 상환 보증이었다. 따라서 대출금을 제외한 잔여 보증금(4,000만원)을 회수하기 위해서는 전세금 반환소송을 해야 했고, 이 경우 시간과 비용이 상당히 소요되는 것은 불 보듯 뻔 했다. A씨는 전세자금대출을 받을 때 전세금 반환보증을 가입하지 않을 것은 후회했다.

 

전세자금대출을 받고자 하는 세입자는 별도의 ‘보증(보험)료’를 내게 된다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이기 때문이다. 주택담보대출과 달리은행은 전세자금대출 목적물(세입자가 입주할 집)의 소유권이 임대인(집주인)에게 있어 담보로 잡을 수 없다. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 이때 보증의 종류는 ▲상환보증 ▲반환보증으로 나뉜다. ‘상환보증’은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는
경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해준다. 다만, 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있다. 따라서 세입자는 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위해 법적 조치를 취해야 할 수도 있다. 즉, 상환보전만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵기 때문. ‘반환보증’은 전세 계약이 종료됐는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환한다. 이후 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 된다. 금융감독원관계자는 “전세자금대출을 받는 대부분의 세입자들은 이런 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있다”며 “전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있기 때문에 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 한다” 고 조언했다.

 

전세보증금 확실히 돌려받고 싶다면 ‘전세자금 안심대출’

 

 

 

사례 #2) 수도권 외곽지역에 살고 있는 주부 B씨는 최근 거주하고 있는 아파트의 전세가가 1년 전 계약시점 대비 크게 떨어진 것을 알게 됐다. 1년 후 계약 종료 시 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 수도 있겠다는 생각에 전세금 반환 보증 가입을 문의했는데, 보증료가 다소 부담스러웠다. 그러던 중 이웃 C씨에게 1년 전 전세자금대출을 받을 때 반환보증기능이 있는 안심대출상품을 신청했다면 상환+반환보증을 비교적 저렴한 보증료로 동시 가입할 수 있었을 것이라는
말을 들었다.

 

은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 ▲주택금융공사(HF) ▲주택도시보증공사(HUG) ▲서울보증보험(SGI) 등 3개 보증기관에서 보증한다. 따라서 대출상품군도 크게 3가지로 나뉜다. 모든 대출에 ‘상환보증’은 필수적으로 가입해야 하나 ‘반환보증’은 HUG의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다. 대출 신청 시 ‘반환보증’을 이용하고자 한다면 세입자는 ‘전세자금 안심대출’을 신청하는 것이 편리하다. 단, 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출 한도 등이 다르므로 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 한다.


예를 들어 전세보증금이 2억원, 그 중 대출금이 1억6,000만원인 아파트가 있다고 했을 때 HF 보증 대출(상환보증)과 전세자금 안심대출(상환+반환보증)의 보증료 차이는 아래 표와 같다.

 

 

안심대출의 경우 반환보증료가 추가 부과됨에도 불구하고 상환보증료율이 낮게 책정돼 비용 측면에서 큰 차이가 없는 것을 알 수 있다. 특히, 대출자가 ▲연소득 4,000만원 이하(신혼부부 6,000만원 이하) ▲다자녀·한부모 가구 등 사회적 배려계층에 해당되면 보증료율의 40%를 할인받을 수 있다. 물론 전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없다. 본인이 입주할 거주지가 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 지속될 가능성이 높은 경우 혹은
꼭 그렇지 않더라도 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 세입자 등 본인이 필요하다고 생각되는 경우에 선택하면 된다.


대출신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자나 대출받지 않은 세입자라고 해도 반환보증만 별도로 가입할 수 있다. HUG 및 SGI에서 단독가입상품을 판매하고 있다. 보증금 요건·보증료율 등이 상이하므로 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다. 단, 가입기간에 유의할 필요가 있다. HUG의 반환보증상품 역시 전세자금 안심대출과 마찬가지로 사회적 배려계층 할인이 적용되고, SGI의 전세금보장 신용보험도 LTV 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있다.


한편, ‘반환보증’을 별도 가입하면 전세자금 안심대출과 달리 임대인(집주인)의 사전 동의가 필요 없으며, 임대인에게 사후 통보(채권양도통지)하게 된다. 다만, 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인(임차인들의 보증금 합이 실거래가 대비 일정수준 이하인 경우에만 반환보증서 발급 가능) 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요하다.

 

채권양도’ 임대인에게 사전 충분히 설명해야

 

사례 #3) D씨는 전세 계약 만료 후 보증금을 안전하게 돌려 받기 위해 반환보증이 있는 전세자금 안심대출을 신청했다. 은행에서는 채권양도 사전 동의를 위해 임대인(집주인)에게 연락을 했는데, 임대인(집주인)은 “세입자가 사전에 말도 없었고, 내가 손해를 보는 것 같은데, 해 줄 이유가 없다”며 거절 의사를 밝혔다. D씨는 이제 와서 집주인을 설득하기도 어렵고 대출 진행은 안 되는 등 답답한 상황에 놓이게 됐다.

 

HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권 보전을 위해 전세보증금 반환채권(전세계약 만료 시 세입자가 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리)을 세입자로부터 양도받는다. 이는 보증사고가 발생했을 때 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 ‘세입자와 맺는 계약’으로, 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다. 전세 계약이 종료되면 임대인은 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하기만 하면 채권양도계약이 자동 소멸된다. 다만, 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인할 수 있기 때문에 세입자들은 임대인에게 이런 사실을 사전에 충분히 설명하면서 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실을 전달 할 필요가 있다.

 

전세 계약 종료 후 1개월 내 보증금 못 받았다면 보증기관에 이행청구

 

반환보증 가입자가 전세 계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못했다면 ‘임차권 등기명령’을 마친 후 보증기관에 이행청구를 하면 된다. ‘임차권 등기명령’이란 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도다. 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청하면 된다. 보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세보증금 전액을 반환하게 되며, 이때 세입자는 명도(집을 비워줌)를 완료해야 보증금을 수령 할 수 있다




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