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부동산


‘분양가 상한제’ 사정권은 서울 등 투기과열지구 전역 

재건축·재개발 소급적용...전매제한 최대 10년 

 

이르면 오는 10월부터 서울 전역을 포함한 전국 31곳 ‘투기과열지구’에 분양가상한제가 적용된다. 분양가상한제는 분양가를 택지비(감정평가액+가산비)와 건축비(가산비 포함)를 더한 값 이하로 제한하는 제도다. 재건축·재개발 사업의 상한제 적용시점은 ‘최초 입주자모집승인 신청시’로 앞당기고, 전매제한 기간은 최대 10년으로 늘린다. 국토교통부는 12일 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 발표했다. 정부가 공공택지에 이어 민간택지 아파트의 분양가도 엄격히 관리하겠다는 뜻으로, 지난해 ‘9·13 부동산 대책’의 약발이 떨어지자 11개월 만에 특단의 대책을 내놨다는 평가다. 

 

사정권은 서울 등 투기과열지구 전역 

 

우선 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있는 조건이 완화된다. 현행 주택법 시행령 제61조를 보면 재건축·재개발 등 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 직전 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다. 때문에 이론적으로는 지금도 민간택지 분양가상한제를 적용할 수 있지만, 시행령에서 규정하고 있는 ‘물가상승률의 2배’라는 필수 전제조건이 까다롭다보니 실제 반영된 경우가 없었다.

 

국토부는 이에 (필수) 전제조건을 ‘투기과열지구 지정 지역’으로 대폭 완화한다는 계획이다. 투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 LTV·DTI 40% 적용, 재건축조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매제한 등의 규제를 받는 지역을 말한다. 현재 전국에서 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역과 경기 과천·광명·분당·하남, 세종, 대구 수성구 등이다. 이제는 서울 25개구 전역을 포함해 전국 투기과열지구 31개 지역이 모두 분양가상한제 사정권에 들어간다는 얘기다.

 

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 선택 조건 ▲분양가격(직전 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과) ▲청약경쟁률(직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대1 초과) ▲거래(직전 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가)는 큰 틀에서 유지하되, 분양가격 상승률은 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준으로 활용하도록 했다. 해당 시·군·구에 분양 실적이 없어 선택요건 중 하나인 분양가 상승률 기준을 제대로 활용하지 못하는 경우가 많았다는 게 국토부의 설명이다.

 

국토부는 이런 조건을 충족한 지역을 대상으로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 선별적으로 분양가상한제 적용 여부를 결정하게 된다. 

 

‘둔촌주공’ 등 재건축·재개발에 소급적용

 

민간택지 분양가상한제 지정효력이 발생하는 시점도 앞당겨졌다. 현행 시행령에 따르면 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하지만, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 명시하고 있다. 

 

그러나 개정안은 재건축·재개발 사업도 똑같이 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제를 적용할 수 없는 문제를 해결함과 동시에 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치라는 설명이다. 

 

‘둔촌주공’ 등 아직 일반분양을 하지 않은 매머드급 재건축 단지들에 상한제가 소급적용 될 예정이어서 조합원들을 중심으로 재산권 침해 논란을 피할 수 없을 전망이다. 

 

전매제한 최대 10년...‘로또 청약’ 등 부작용 방지책 

 

민간택지 분양가상한제의 부작용으로 언급됐던 ‘로또 청약’을 막기 위해 아파트 당첨자들의 전매제한 기간도 대폭 늘린다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 3∼4년에 불과한데, 국토부는 이 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5∼10년으로 늘린다는 계획이다. 

 

구체적으로 분양가격이 인근 시세의 100% 이상일 때 5년, 80~100%일 때 8년, 80% 미만일 때 10년 동안 전매가 제한된다. 아울러 3~8년이었던 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한 기간도 민간택지와 같은 수준으로 늘어난다. 단기 시세차익을 노리는 투기수요를 완전히 차단하겠다는 정부의 의중이 엿보이는 대목이다.

 

한편 주택을 분양받은 사람이 전매제한 기간 동안 ▲근무·생업‧질병·취학·결혼으로 이전(수도권 이전 제외) ▲상속 주택으로 이전 ▲2년 이상 해외체류 ▲이혼 ▲이주대책용 주택 ▲채무 미 이행에 따른 경·공매 ▲배우자 증여 등의 사유로 불가피하게 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 기존 방침에 따라 우선 매입한다. LH는 매입한 주택을 임대주택으로 공급하고 필요에 따라 수급조절용으로 활용할 예정이다.

 

국토부는 이와 함께 주택법 개정을 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극적으로 추진할 계획이다.

 

이 밖에 분양가 산정의 기초가 되는 택지비 산정기준도 객관화한다. 분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진한다. 공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙도 개정해 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 마련한다. 

 

소비자 보호를 강화하는 차원에서 HUG의 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 시점을 ‘지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후’에서 ‘지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준) 이후’로 개정한다. 다만 이 경우도 등록사업자(건설사) 두 곳 이상의 연대보증이 필요하다.

 

국토부 “분양가상한제 시행되면 분양가 시세 대비 70~80% 수준 될 것”

 

이 같은 내용을 담은 주택법 개정안은 8월14일부터 9월23일까지 입법예고 되고 이후 관계기관 협의와 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 기자간담회를 열고 “(민간택지 분양가상한제가 적용되면) 시뮬레이션 결과 분양가가 시세 대비 70~80% 수준이 될 것으로 보고 있다”며 “구체적인 상한제 지정 지역과 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획”이라고 밝혔다.

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