현대건설이 한남3구역 재개발 조합원들에게 제안한 ‘디에이치 한남’의 사업 제안서 내용을 5월19일 전격 공개했다. 한남3구역 재개발 사업은 서울특별시 용산구 한남동 686번지 일대 노후 다세대‧다가구주택을 지하 6층~지상 22층 아파트 197개동 5,816세대, 부대복리시설 및 판매시설 등으로 재개발하는 사업이다. 현대건설은 측은 “(지난해 과열 수주전으로 무산된 이후 치러지는) 이번 입찰에서 국토부와 서울시의 합동점검에 따른 지적사항을 철저히 배제했다”며 “가장 완벽하고 차별화된 사업 제안을 준비했다”고 밝혔다.

(자료 : 현대건설 제공)

7조원 규모 한남3구역 재개발...“공사비 1500억원 절감, 이주비 대출은 100%”

서울에서도 알짜로 꼽히는 한남3구역 재개발 사업은 총 사업비 규모만 7조원에 달하는 대형 사업이다. 지난해 위법성 시비까지 일면서 경쟁이 과열돼 입찰이 한차례 무산됐고 검찰 조사까지 받았다. 올해 재입찰에선 현대건설, 대림산업, GS건설이 3파전을 벌이고 있다. 현대건설은 재개발 조합원들에게 ‘디에이치 한남’을 제안했다. 

우선 대안설계 기준 공사비를 보면 현대건설은 조합의 권고 마감수준을 100% 동등 이상으로 지키면서도 조합의 예정가격보다 약 1,500억원을 절감한 1조7,377억원에 제시해 ‘가격’과 ‘고급화’라는 두 마리 토끼를 모두 잡았다. 이는 조합원의 이익을 극대화하면서도 타사와의 차별화를 통해 최상의 가치를 실현하겠다는 현대건설의 의지를 나타낸 액수다.

이주 대책에 대해서도 풍부한 자금력과 업계최고수준의 신용등급을 바탕으로 기본 이주비 담보인정비율(LTV) 40%에 추가 이주비 LTV 60% 책임 조달을 제안해 구역 내 8,000여 이상 세대의 원활하고 안정적인 이주가 가능할 전망이다. 또 사업촉진비 5,000억원을 제안해 명도 및 세입자 해결, 과소필지, 인허가 지연 등 사업 추진 시 불가피하게 발생하는 각종 장애요소를 적시에 신속히 해결할 수 있을 것으로 보인다. 

분담금 입주 1년 후 100% 납부...“미분양시 일분 기준 대물변제 받겠다”

지난 입찰 시 조합원들로부터 큰 환영을 받았던 ‘분담금 입주 1년 후 100% 납부’ 등 조합원 분담금 납부시점 선택제를 이번 입찰에서도 다시 한번 제안해 조합원들의 부담을 최소화한다는 계획이다. 여기에 환급금이 발생하면 일반분양 계약 시 해당 금액의 50%를 선지급한다는 제안도 추가해 어떤 경우에도 더 많은 혜택을 조합원들이 누릴 수 있도록 했다. 분담금 납부 시점을 유예하는 내용은 지난 입찰 이후 강남권 재건축 사업장인 신반포15차, 신반포21차에서 여러 경쟁사에 의해 벤치마킹 되는 등 조합원들의 가려운 부분을 잘 짚어냈다는 평가를 받고 있다.

현대건설은 지난 입찰 때와 마찬가지로 미분양 발생 시 최초 일반분양가를 기준으로 아파트  뿐만 아니라 상업시설까지 대물변제를 받겠다고 밝혔는데, 이는 조합원들이 가장 걱정하는 추가부담금 위험을 없앤 것으로 제안 계획에 대한 현대건설의 강한 자신감은 물론 한남3구역에 대한 변함없는 사업 의지까지 잘 느낄 수 있는 대목이다.

현대건설은 ‘AA-’의 우량한 신용등급과 재무안정성을 바탕으로 사업에 필요한 사업비 및 이주비 조달 시 주택도시보증공사(HUG) 보증이 필요 없어 수수료에서만 약 1,090억원이 유리하다고 설명했다. 조합원들은 여기서 절감된 비용으로 분담금을 줄이거나 상품 마감에 투자해 품질을 더욱 높일 수 있을 전망이다. 현대건설이 최근 발표한 2020년 1분기 말 기준에 따르면 현금 및 현금성 자산은 전년 말보다 26.7% 증가한 5조4,446억원으로 업계 최고 수준을 유지하고 있다.

아파트 단지 내 현대백화점 입점 추진...신분당선 역사와 연결

특히 눈에 띄는 부분은 아파트 단지 내 현대백화점 입점을 추진하겠다는 부분이다. 새롭게 지어지는 단지 내 상업시설에 세계적 명품 브랜드를 갖춘 현대백화점 입점시키고, 신분당선 역사 신설 시 백화점과 신설역사를 잇는 보행통로를 추진하겠다는 계획을 내놨다. 세계적인 상업용 부동산 컨설팅 회사인 에비슨영과 협업해 해당 시설의 가치를 높일 수 있는 구체적 운영계획도 함께 제안했다.

또 현대건설은 준공 이후 전담 A/S센터를 10년간 단지 내에 배치하고 조경 가드닝 서비스를 10년간 제공하는 등 체계적인 품질관리 또한 약속했다. 그리고 총공사비의 10%에 해당하는 1,737억원을 계약 이행보증금으로 설정해 이번 사업제안에 대한 책임감 있는 자세를 드러냈다.

현대건설 “한남3구역 성공위해 모든 역량 총동원”...시공사 선정총회 6월21일 열려

이외에도 수주 직후 한남3구역 TFT를 신설해 임원급의 책임자를 두고, 착공 이후에도 현장소장을 임원급으로 조기 발령하겠다는 계획을 내놨다. 이는 공사뿐만 아니라 인허가 등 착공 이전 과정에 대해서도 회사 차원에서 각별히 신경 쓰겠다는 것으로 높은 품질의 실현은 물론 신속한 사업 추진이 가능할 것으로 기대된다.

현대건설 관계자는 “조합원들과의 약속을 지키기 위해 불확실한 대외 환경 속에서도 차별화된 설계와 공사비, 마감재, 사업비, 이주비, 분담금, 상업시설, 그리고 대물변제까지 모든 면에서 1차 입찰보다 더욱 완벽하고 차별화된 사업조건을 제안했다”며 “향후 대한민국을 대표하는 랜드마크로 거듭날 한남3구역의 성공적인 사업 완수를 위해 글로벌 건설명가 현대건설의 모든 역량을 총동원할 것”이라고 전했다.

한편 한남3구역의 새로운 시공자를 선정하기 위한 조합 총회는 6월21일 개최될 예정이다.