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부동산


‘누더기 부동산 세법’...국세청의 100문100답 <취득세편>

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문재인 정부가 집값을 잡겠다며 부동산 대책을 23번이나 내놓으면서 관련 세법들이 누더기가 됐다. 업계에 따르면 세법이 복잡해진 탓에 세무사들도 상담이나 수임을 꺼린다고 한다. 몇 십만 원 벌려다 몇 천만 원 물어주는 불상사가 생길 수 있기 때문이다. 상황이 이렇자 국세청은 9월17일 ‘100문 100답으로 풀어보는 주택세금’이라는 자료를 내고 최근 국회를 통과한 부동산 세금 3법을 설명했다. 집을 살 땐 취득세, 가지고 있을 땐 보유세, 팔 땐 양도소득세를 내는데, 이번 호에서는 ‘취득세’에 대한 주요 문답을 정리해봤다.

 

※ M이코노미 매거진 11월호에 실린 기사입니다.

 

◇ 주택 취득세 중과세율 적용

 

Q) 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하면 세율은 어떻게 되나.

 

A) 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 두 번째 주택을 추가로 취득하는 경우, 주택 가액에 따라 1~3% 세율을 적용한다. 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용되는 식이다. 반면 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득할 땐 8%를 적용한다.

 

Q) 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되나.

 

A) 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.

 

◇ 1세대의 기준

 

Q) 1세대의 범위는.

 

A) ‘주민등록법’ 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 말한다. 단 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 간주한다.

 

Q) 미혼인 30세 미만의 자녀가 취업해 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되나.

 

A) 해당 자녀의 (종합·퇴직·양도)소득이 ‘국민기초생활 보장법’ 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득(2020년 1인 가구 기준 월 175만원)의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분해 별도의 세대로 판단한다. 단 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함된다.

 

Q) 부모님을 동거봉양하기 위해 세대를 합가한 경우 다주택자가 되는가.

 

A) 자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양하기 위해 같은 세대를 이루고 있는 경우, 65세 이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주한다. 여기서 말하는 자녀는 30세 이상이거나 혼인했거나 30세 미만의 자녀로서 소득이 ‘국민기초생활보장법’ 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우를 말한다.

 

 

◇ 주택 수 산정 방법

 

Q) 부부가 공동 소유하는 경우 주택 수 계산방식은 어떻게 되나.

 

A) 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다.

 

Q) 상속주택도 주택 수에 포함되나. 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은 어떻게 되나.

 

A) 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택(조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 포함)을 소유 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용된다. 다만 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함된다. 상속주택을 여러 명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단하고, 만약 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 ‘당해 주택에 거주하는 사람’과 ‘최연장자’ 순으로 판단한다.

 

Q) 주택 수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되나.

 

A) 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액이 1억원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외한다.

 

Q) 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되나.

 

A) 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다. 2020년 8월12일 이후 신규 취득 분부터 적용한다.

 

Q) 오피스텔도 주택 수에 포함되나.

 

A) 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택 분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함된다. 2020년 8월12일 이후 신규 취득 분부터 적용한다. 다만 2020년 8월12일 전 매매(분양) 계약을 체결한 경우는 주택 수에서 제외한다.

 

Q) 직전연도 전 소유자에게 주택 분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득해 보유하고 있는 경우, 해당 오피스텔이 주택 수 산정에 포함되나.

 

A) 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택 분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정한다.

 

Q) 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되나.

 

A) 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.

 

Q) 가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되나.

 

A) 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않는다. 다만 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각·증여·전용하는 경우 취득세를 추징하고, 3년이 경과한 경우라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함한다. 그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외한다.

 

◇ 일시적 2주택

 

Q) 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되나.

 

A) 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득, 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않는다. 따라서 신규주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 된다. 다만 종전 주택을 처분기간(1년~3년) 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다.

 

Q) 다주택자가 이사하기 위해 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 보아 과세되나.

 

A) 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 일시적 2주택에 해당하지 않는다. 따라서 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용된다.

 

Q) 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은 어떻게 되나.

 

A) 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내(종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내)에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 본다.

 

 

◇ 주택 무상취득 중과세

 

Q) 다주택자(4주택 보유)가 보유주택 중 조정대상지역 내 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유하고 있는 주택(공시가격 10억원)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우, 조정대상지역 내의 공시가격 3억원 이상 판단 기준은 어떻게 되나.

 

A) 전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12% 세율을 적용한다.

 

◇ 경과조치 등

 

Q) 지방세법 개정안 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율이 적용되나.

 

A) 정부가 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표한 2020년 7월10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류(부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등)에 의해 확인되는 경우, 법 시행일인 2020년 8월12일 이후에 취득(잔금지급일과 등기일 중 빠른날)하더라도 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용한다.

 

Q) 3주택을 소유한 1세대 중 A가 2020년 5월15일 공동주택 분양계약 체결한 후, 2020년 7월15일 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 2020년 12월31일 준공으로 취득한 경우 적용세율은 어떻게 되나.

 

A) A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4%, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용한다.

 

Q) 2020년 8월12일 전에 취득한 업무용 오피스텔을 2020년 8월12일 이후 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택 수 산정에 포함하는가.

 

A) 지방세법 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법 시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택 수에 포함하지 않는다.

 

MeCONOMY magazine November 2020 








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