“상가 임대차계약 만료일이 다가와 새로운 세입자를 구해 권리금을 받으려 했습니다. 그런데 건물주의 방해로 권리금 거래가 불가능해졌습니다. 권리금소송을 하려고 하는데, 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모르겠어요..”

권리금을 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 치열하다. 건물주로부터 권리금회수기회를 방해받을 때 세입자는 권리금소송을 생각해 보지만 법률지식이 없어 이마저도 쉽지 않다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 17일 “세입자의 권리금은 상가임대차보호법(이하 상임법)에 의해 보호를 받는다”며 “권리금 회수 기회를 방해받아 소송을 준비할 때는 소송 3가지 조건에 충족하는지 확인해 봐야한다”고 조언했다.

권리금소송이란 건물주인의 방해로 세입자가 권리금을 받지 못했을 때 하는 손해배상청구소송을 말한다. 법도 종합법률사무소 자체 통계에 따르면 2015년 상가건물임대차보호법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

엄 변호사는 “권리금소송 전 크게 3가지 사항을 확인해야 한다”며 “사업자등록 대상이 되는 건물인지, 권리금 보호 제외 사유가 있는지, 건물주의 명확한 방해가 있는지를 체크해야 한다”고 말했다.

권리금소송을 하기 전 체크해야 할 첫 번째 사항은 ‘사업자등록 대상이 되는 건물’인지 확인하는 일이다. 사업자등록 대상이 아닌 건물은 권리금 회수 기회를 보호받지 못한다. 엄 변호사는 “임대의 주된 부분을 주택으로 사용 중이라도 권리금을 보호받지 못한다”고 부연했다.

두 번째는 권리금 보호 제외 사유가 있는지 살펴보아야 한다. 기본적으로 3기분 이상의 임대료 연체가 없어야 하며, 무단전대 즉 건물주의 동의 없이 세입자가 임대차 기간에 무단으로 다른 사람에게 임대하는 행위를 해서는 안 된다. 권리금보호 제외사유에 해당되면 권리금소송에서도 패소한다.

엄 변호사는 이외 권리금보호 제외사유에 대해 “계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 및 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우, 1년 6개월 이상 임대 건물을 영리 목적으로 사용하지 않거나, 임대차가 종료된 지 3년이 지났을 때도 권리금은 보호되지 않는다”고 했다.

권리금소송 전 체크해야 하는 세 번째는 건물주의 방해가 있었는지 입증하는 것이다. 상가건물임대차보호법에 따르면 세입자는 임대차계약이 끝나는 6개월 전부터 신규 세입자를 주선할 수 있고 건물주는 이를 방해해서는 안 된다.

엄 변호사는 건물주의 방해 행위에 대해 “신규 세입자가 되려는 사람에게 직접 권리금을 요구하거나, 세입자 간 권리금 거래를 직·간접적으로 방해하거나, 신규 세입자에게 고액의 임대료와 보증금을 요구하는 것 등이 건물주의 방해 행위에 포함 된다”고 조언했다.

3가지 사항을 충족했다면 세입자는 건물주에게 권리금 회수 방해 행위를 입증하는 내용증명을 발송해야 한다. 이후에도 권리금 주장이 받아들여지지 않으면 권리금소송을 진행해 권리금에 해당하는 금액을 건물주에게 청구하면 된다.