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부동산


1억3000만 채 빈집...중국의 부동산 억제 정책

- 우리나라와 주변 4대강국의 경제전쟁(September-2)


지난해 중국의 부동산개발업체인 ‘헝다’, ‘완다’가 부도에 몰린데 이어 사실상 지난해 부동산매출 1위였던 비구이 위안(碧桂園)이 달러로 빌린 부채의 이자를 갚지 못해 부도를 냈다. 동시에 ‘헝다’는 달러 채권에 대해 뉴욕법원에 파산신청을 냈다. 중국 위안화 부채(負債)는 어떻게든 막아 보겠지만 달러 채권은 갚을 수 없다고 사실상 두 손을 든 것이다.   


공식자료는 아니지만 2022년 8월 중국에서 공사가 중단 되었거나 신축이 완료됐는데 팔리지 않는 아파트는 400만 채인 것으로 알려지고 있다. 그만한 규모도 대단히 충격적이다. 중국 전체 주택이 4억 채라고 하니, 400만 채는 전체의 1%밖에 안 되는 것이지만 더 큰 문제는 이미 지어져서 누군가에게 분양이 되어 소유자가 있음에도 비어있는 집들이다. 그런 집들이 정확히 얼마인지 알 수 없지만 2017년 한 데이터에 의하면 1000만 채라고 했다.

 

2018년 중국의 어느 연구원이 밤에 불이 켜 있지 않은 아파트를 조사함으로써 그런 아파트는 얼추 1억 3천만 채에 달한다고 했다. 아직까지 공식적인 빈집 데이터는 없다. 그렇더라도 만약 전체 4억 채 가운데 30%가 넘는 1억3천 만 채의 집이 주인도 있는데 비어 있다면 이거야 말로 심각한 상황이다. 빈집과 연관된 입주자, 금융대출, 관련 산업 등등 만약 우리나라였다고 생각하면 경제 대란이 왔을 것이다.      

 
중국은 공산당 정권이 들어서고 사유주택이란 개념이 없어졌다. 집은 국가가 나눠주는 식이었다. 그러다가 1998년 에 (제2장에서 설명할 농촌의 도시화 참조) 엄청난 주택수요가 폭발하자 주택 시장을 민간에게 맡겼다. 즉 주택의 민영화를 허용했다. 모든 사람이 내 집을 내 돈 주고 살 수 있도록 해 준 것이다. 물론 소유권은 자기 것이 아니라 70년 이용권을 가지고 있을 뿐이다. 토지 소유권은 국가에 귀속되기 때문에 이용권만 갖게 되는데, 어쨌든 이용권의 사유화가 허용되자 사람들이 미친 듯 집을 사기 시작했다.  


처음에는 자기 집을 가진다는 기쁨 때문에 집을 산 것이었지만, 사다보니 집값이 올라가고 집값이 올라가니까 집을 사지 않으면 손해였다. “집을 가지고 있어야 부자가 되는 거야 바보야” 바보가 되지 않으려고 너나없이 집을 샀다. 사람들은 새 집이 나오면 즉시 사들였다. 그러면서 3채, 4채 를 가진, 그야말로 다주택자들이 엄청나게 생겼다.  


2000년이 지나 부동산 시장이 너무 뜨거워지고 있다는 걸 안 중국은 중간 중간 부동산 억제정책을 펼쳤다. 하지만 그때마다 실패했다. 예를 들어 2005년~2006년에 부동산 억제정책을 내놓았는데 마침 2007년 4월(서브프라임 모기지 사태)~2008년 9월에 미국에서 시작된 세계 규모의 금융 경제 위기가 몰아닥치는, 대침체(大沈滯)가 오자 내수 경제를 살리기 위해 오히려 부동산 시장을 키웠다. 그러자 부동산열풍이 일었다. 대학생이나 우리들이 흔히 ‘농민공’으로 알고 있는 사람들에게까지 자기가 살고 있지 않 은 다른 지역에서 부동산을 살 수 있는 길을 열어주고 대출도 쉽게 해줬다.  


중국은 도시를 1·2·3·4·5선으로 구분하고 있다. 1선 도시는 경제가 매우 발달되어 소비 수준이 높고 인구 1000만 명 이상의 성이나 도시로 베이징, 상하이 등 4곳이고, 2선 도시는 샤먼, 우시 등 30곳, 3선 도시는 구이린, 뤄양 등 70 곳, 4선 도시는 리장, 시닝 등 90곳, 5선 도시는 푸얼, 원상 등 128곳이 있다. 이 도시들에 부동산 열풍이 불었다.  

 

특히 허허벌판이던 곳이 갑자기 신도시처럼 아파트단지가 들어서 벼락부자가 되는 것을 본 사람들은 다음 타자는 3선 도시, 혹은 4선 도시가 될 것으로 보고 그들 도시의 도심에서 조금 떨어진 교외지역에 건설되는 부동산을 족족 대출을 받아 사들였다. 하지만 부동산개발 업체들이 떼돈을 벌 심산으로 난개발을 하다 보니 쾌적하게 입주할 여건이 아니어서 아파트에 입주할 사람이 없었다. 이 때문에 거래가 되지 않자 문제가 생기기 시작했다.

 

당국은 2010년에도 다시 한 번 부동산 시장을 옥죄려 하였으나 2011년 유럽의 재정위기가 닥치자 다시 부동산시 장을 내수 부양책으로 선택해 여기까지 이른 것이었다. 시진핑 주석은 공동부유(共同富裕)를 내세워 ‘집이란 게 투기대상이 아니다’라며 투기 단속에 나서게 했다. 한 채 이상 가지게 못하게 했지만, 부부가 위장 이혼까지 하면서 각자 집을 샀을 정도로 부동산 열풍이 꺾이지 않았다.

 

그러면서 집값은 계속 올라갔다. 집의 가치가 있어서 올라간 게 아니라, 그냥 올라가니까 사고, 사니까 또 올라가면서 부동산 버블은 계속 커지기만 했다. 그러면서 뒤를 돌아보니 어느 새 1억 채가 넘는 빈 아파트가 사람이 살지 않는 유령도시가 되어 있었다.  

 


시한폭탄이 된 중국의 부동산 시장 


 

시진핑 정부는 2020년 집값 폭등을 막기 위해 부동산 개발업체들의 행태를 규제하기 시작했다. 이른바 ‘삼도홍선 (三道红线)’이라고 불리는 3가지의 경고 기준을 정했다. ▲ 선수금을 제외한 부채비율이 70% 이상인 기업 ▲순 부채 비율이 100% 이상인 기업 ▲단기부채가 자본금을 초과 하는 기업에게는 대출을 규제했다. 


‘삼도홍선’을 뒤집어 말하면 중국의 부동산개발업체들이 부동산개발을 할 때 다 빚을 얻어서 개발하고, 선 분양을 해서 받은 선수금이나 중도금을 집짓는데 쓰지 않고 전기차 등과 같은 다른 분야에 문어발식으로 사업을 확장하고 있다는 뜻이다.

 

‘헝다’, ‘완다’, ‘비구이위안’ 등도 ‘삼도홍선’ 에 걸려 대출이 끊기는 것은 물론 기존의 대출금까지 회수 당하다 보니 이제는 집을 지을 돈이 고갈되어 버렸고, 마침내 공사가 중단되기에 이르렀다. 그러니 선 분양을 받은 소비자 입장에서 보면 어이가 없는 노릇이었다. 평생 모은 돈을 투자해서 집을 가져보려고 했는데 그렇지 못하게 생겼으니 중도금을 내지 않고 항의 시위에 나서거나, 공사가 중단된 집에 가서 살기도 한다.

 

수도, 전기 시설도 안 된 곳 에 텐트를 치고 살고 있으니 아수라장이 된 것이다.  지금도 웬만한 중견도시에 가보면 불이 꺼진 아파트들이 굉장히 많다고 한다.

 

특히 변방의 소도시들 이른바 3선, 4선 도시는 중국 전체 주택의 80%가 모여 있다는 곳인데 도 그렇다. 어느 3선 도시의 외곽에 있는 신도시는 통째로 사람들이 입주하지 않아서 유령도시가 되었다고 한다. 언젠가 그곳에 누군가 들어가 살겠지만 지금은 아무도 살지 않는 빈집이다. 지난 20년간 쌓이고 쌓인 거품이 언제 터 질지, 중국의 부동산 시장은 그야말로 중국 경제의 시한 폭탄이 아닐 수 없다. (이어서http://www.m-economynews.com/news/article.html?no=40112




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