성남시는 작년 5월 대장동과 제1공단을 결합한 도시개발사업을 고시하고 본격적인 개발 계획에 착수했다. 10년간에 걸쳐 지지부진 해온 대장동 개발에 성남시가 직접 추진하면서 활기를 띠는 모습이다. 대장동 개발의 첫 절차로 볼 수 있는 주민의견 청취가 지난해 12월 22일부터 올해 1월6일까지 진행됐다. 대장동 개발을 담당하고 있는 성남도시개발공사 유한기 개발사업본부장을 본보가 만나 궁금한 내용을 물어봤다.

주민 의견청취에서 주로 어떤 내용이 나왔는지요?

공동주택이나 연립, 단독주택, 도시지원 시설 등 위치나 각 개발계획의 전반적인 것을 발표하고 이에 대해 주민들의 의견을 듣는 과정이었습니다. 주민들이 낸 의견은 시에서 검토하여 반영할 것으로 알고 있습니다.

주민들에서 나온 대표적인 의견은 어떤 건지요?

주민들의 한결같은 바람은 두 가지입니다. 하나는 빨리 개발을 해 달라는 것이고 두 번째는 적절한 보상을 해달라는 겁니다. 10년간 개발 사업이 지지부진하다 보니 주민들이 지쳐가는 것 같습니다. 주민들은 토지를 소유한 사람과 빌라를 가진 두 부류인데요. 너무 긴 시간을 끌어오다 보니 “빨리 사업추진을 해 달라”는 요구가 참 많았습니다. 저희 역시 마찬가지로 빨리 추진하려고 노력하고 있습니다. 아울러 되도록 주민들에게 적절한 보상을 줄 수 있도록 노력하고 있음을 강조하고자 합니다.

주민공람 후 다음 절차는 어떻게 진행되는지요?

대강의 프로세스를 말씀드리자면 성남도시개발공사는 성남시가 계획한 개발계획에 따른 사업을 수행하기 위한 행정절차를 밟게 됩니다. 우선 신규투자사업 및 출자타당성 조사를 실시하고, 그 다음 조사한 내용을 시의회에 상정하여 의결을 거치게 됩니다. 시의회 승인을 얻으면 공고를 내서 사업자를 모집하고 SPC(특수목적회사)를 설립하여 본격적인 개발사업을 추진하게 됩니다. 이런 절차는 오는 4월 안에 끝낼 예정입니다.

개발방식은 시가 수용하는 방식으로 추진된다고 했는데 구체적으로 어떻게 되는지요?

대장동 개발은 토지주와 빌라주민들이 각각 서로 선호하는 방향이 좀 다르다는 걸 알았습니다. 처음에는 민간공동방식을 원했지만 오랜 기간이 지나다 보니까 일부 소유주는 시행자 쪽으로 넘어간 것 같았습니다. 이렇게 되면 소유주들이 시행자와 같이 사업하는 모양새가 되어 이익금이 지역주민들한테 가는 게 아니라 시행자한테 가는 꼴이 됩니다. 그래서 안 되겠다고 판단한 성남시에서는 수용방식으로 사업을 추진하여 개발이익을 성남시민들에게 돌려주려고 한 것입니다.

시가 나서서 개입할 수밖에 없었던 배경에 대해서도 한 말씀 해주시죠.

대장동개발 초기에는 토지 등 소유자가 민간 시행을 위하여 민간시행사와 토지 매매계약을 체결한 후 계약금까지 수령 하였으나, 장기화된 부동산 및 건설경기의 침체로 민간개발 또한 쉽지 않게 되었습니다. 사업이 장기간 정체되자 민간 시행사도 법적분쟁, 금융사에 대한 이자지급문제 등으로 사업수행 능력이 현저히 떨어져 대장동 사업 자체를 추진할 수 없는 상황까지 이르게 된 것이죠. 성남시도 토지 소유자들과 공동으로 조합을 구성하여 환지방식으로 사업추진을 모색하였으나 토지 소유자들과 민간 시행사간의 토지 매매계약 체결로 인하여 공공이 참여할 수 있는 여지 또한 불가능한 상황이었습니다. 이에 성남시는 말도 많고, 탈도 많은 대장동 사업을 추진하기 위해 공공이 직접 개입하는 사업방식인 사용 또는 수용 방식을 채택하게 된 것입니다.

개발계획은 구체적으로 어떻게 진행됩니까?

이 지역은 서판교에 인접한 지역입니다. 그만큼 위치적으로 좋은 지역이고 부동산업자 입장에서 본다면 판교의 마지막 노른자위라고 말할 수 있겠죠. 우리도 이 지역을 쾌적하고 친환경적인 주거지역으로 개발하기 위해서 중소아파트들을 지어서 국가시책에 부응하면서 좋은 택지, 또는 주거지역으로 추진하려고 계획하고 있습니다. 아울러 여기에 살던 기존 주민들이 거기서 살 수 있도록 고민도 하면서 종합적으로 개발계획을 세우고 있습니다.

실제 사업과 공사는 민간 사업자를 공모해서 실시한다고 했는데요. 공모 방법이라든가 개발의 골간을 밝힌다면....

90만 평방미터에 달하는 대규모 개발지역이다 보니 자금규모가 굉장히 큽니다. 1조원이 넘는 사업자금이 들 것으로 추정되고 있는 만큼 그만한 자금을 동원할 수 있는 민간사업자(금융기관 등)를 공모를 통해서 선택하게 됩니다. 공모를 낼 때 지침사항이라든가 자격에 대해 나열하고 거기에 대한 점수를 주게 됩니다. 가령 컨소시엄들이 응모를 하게 되면 심의위원회에서 채점을 하고 평가를 한 다음에 컨소시엄을 선정하게 되는 것인데요. 그런 후 선정된 컨소시엄과 저희 성남도시개발공사는 함께 SPC(특수목적회사)를 설립하게 됩니다. SPC의 컨소시엄들은 대부분 금융사들입니다. SPC가 사업을 추진하게 되는데 이렇게 구성된 금융사들이 PF(프로젝트 파이낸싱: 금융기관들이 공동으로 프로젝트 자체를 담보로 대출을 해주고, 상환은 프로젝트에서 발생하는 수익으로 하는 간접금융기법)로 자금을 조달하고 그 자금으로 사업을 진행하게 됩니다.

공사 착수는 언제부터 하게 되는지요?

성남도시개발공사는 2018년도까지 토지분양계획을 가지고 있습니다. 2016년도에 공사를 착수하여 2018년 택지조성을 완료하여 분양할 예정이며 주택건설공사는 2018년부터 택지를 매입한 시공사에서 분양하여 2020년 입주할 예정입니다.

총 사업비가 1조원이 넘는 걸로 나와 있는 것 같습니다만.

총사업비는 대략적으로 1조947억원이 될 것으로 보입니다. 그 가운데 토지 보상비가 7300억원정도이고 토지 조성비가 970억원정도 드는 것으로 예상됩니다. 현재의 총사업비는 현재의 도시계획을 근거로 뽑아본 것입니다. 토지보상은 감정평가를 받아야 하니까 지금 금액은 통상적인 가격으로 뽑은 겁니다. 정밀감정은 주민이 한 것과 민간사업자가 한 것, 이 두 개를 가지고 평가를 하는데 나중에 민간사업자가 선정되고 실시계획이 나오면 양쪽의 감정을 받아본 뒤에 최종 평가가 나올 예정입니다. 현재 수치는 용역사가 평균을 가지고 잡아 놓은 것으로 최종 금액이 아닙니다.

대장동 개발의 기대 효과는 뭐라고 할 수 있을까요?

성남시가 수용방식의 도시개발사업 계획에 대하여 공람을 실시함으로써 민간주도로 환지방식의 도시개발사업을 추진하던 민간시행업자들이 자연스럽게 정리될 것으로 보이며, 지지부진했던 대장동 개발에 물꼬가 트여 10여 년간 지속되었던 주민들의 재산적, 정신적 피해에 종지부를 찍게 될 것으로 예상됩니다. 

주민들도 그간 민간 시행업자들에 의해 주민들 간의 편 가르기가 되어있는 상황이 정리되는 것 같아 안도하는 분위기가 조성되고 있습니다. 무엇보다 공영개발을 통해 난개발이 되지 않고 정연한 신도시로 개발할 수 있다는 점과 공영개발로 환수된 수익금으로, 역시 장기간 방치돼온 수정구 신흥동 제1공단 지역(5만 평방미터 규모)을 쾌적한 공원으로 조성하여 제공할 수 있게 된 점을 가장 큰 효과라고 할 것입니다.